Курс на стабилизацию: рынок недвижимости адаптируется к новым условиям

Рынок недвижимости в России постепенно стабилизируется. Свою роль в этом сыграли государственная поддержка, программа комплексного развития территорий (КРТ), постепенное снижение ключевой ставки. Но, чтобы сохранять позиции, необходимо принять ряд взвешенных решений как со стороны властей, так и со стороны бизнеса. К такому мнению пришли участники пленарной сессии «Строительство в новых реалиях: законодательные изменения, поддержка, льготы и перспективы» и дискуссионной сессии «Коммерческая недвижимость» в рамках форума «Ведомостей» «MREF 2025: стратегии для рынка недвижимости».

Войти в новый ритм

Как отметила, открывая дискуссию, модератор и партнер группы компаний Б1 Ольга Архангельская, в 2025 г. отрасль столкнулась с необходимостью быстрой адаптации к новым условиям после начавшегося снижения ключевой ставки.

«Чтобы приспособиться к ситуации, необходимо нащупать определенный объем планирования, который находится в горизонте трех лет», – считает президент «Нострой» Антон Глушков. Он пояснил, что любые административные процедуры, например многочисленные согласования проектов, напрямую влияют на себестоимость в условиях высокой ставки, поэтому тренд на их сокращение в рамках «нового ритма строительства» является позитивным.

Руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг сообщил, что ставки по рыночным ипотечным программам снизились на 8 п. п. с начала года – это стимулировало рост покупательской активности. Доля семейной ипотеки в продажах остается доминирующей – около 80%. «Никогда господдержка так существенно не влияла на рынок», – констатировал в свою очередь Глушков, отметив, что льготные программы являются критически важными для устойчивости отрасли.

КРТ – перспективы или головная боль?

Большого внимания сегодня требует тема комплексного развития территорий (КРТ) и расселяемого ветхого и аварийного жилья в рамках таких проектов, констатировали участники дискуссии. Архангельская отметила, что при реализации подобных программ вскрылись болевые точки. Например, есть проблемы с поиском привлекательных территорий для застройки. Кроме того, КРТ подразумевает возведение множества социальных объектов, что требует от девелоперов больших издержек.

Опытом реализации таких проектов поделился генеральный директор группы «Аквилон – Москва» Дмитрий Рогатых. Он отметил, что компания сегодня строит объекты в восьми регионах России, при этом в шести из них реализуются договоры по КРТ. «Наш портфель расселяемого жилья в рамках этой программы накопил 151 дом, и 6500 человек уже получили новое качественное жилье. В год мы расселяем порядка 8000 кв. м ветхого жилья», – уточнил он.

Среди первоочередных проблем, с которыми сталкиваются девелоперы, Рогатых назвал процедуру согласования. По его словам, нередко проекты приходится обсуждать с вышестоящими инстанциями, проходя несколько итераций, из-за чего затягиваются сроки реализации.

Еще одна проблема связана с изъятием аварийного жилья, которое люди не всегда хотят покидать. «Самое главное в договоре КРТ – обязательства, которые берет на себя девелопер. Это в первую очередь сроки. А в случае с изъятиями – это абсолютно непрогнозируемый процесс», – сказал Рогатых. В качестве решения он предлагает на этапе заключения договора предусмотреть возможность гибкого планирования – например, разделить процесс на этапы. Это позволило бы начать отсчет времени на строительство только после полного завершения расселения.

Отвечая на вопрос модератора о перспективах диалога между государством и бизнесом, Дмитрий Рогатых отметил, что власти во всех регионах присутствия компании «Аквилон» идут на контакт.

В качестве примера продуктивного взаимодействия он привел гибкий подход к обязательствам по строительству социальных объектов. «Например, не обязательно строить школу полностью и передавать ее городу. Задача девелопера может быть ограничена подготовкой: формированием земельного участка и получением разрешения на строительство. После этого объект достраивается уже за счет городского бюджета», – пояснил Рогатых. По его словам, такой механизм экономит время и общий бюджет.

В целом, отметил Рогатых, принятие закона о КРТ в 2020 г. можно считать значительным шагом со стороны власти. «Его ключевая заслуга заключается в том, что он сделал процесс абсолютно прозрачным для девелопера», – пояснил спикер.

По словам гендиректора «Аквилон – Москва», закон перевел в юридическую плоскость взаимоотношения всех участников процесса – инвестора, текущих правообладателей и муниципалитета. Все правила были четко зафиксированы и это внесло ясность в ключевые вопросы: инвестиционные условия, сроки и обязательства, отметил он.

«Теперь застройщик точно знает, что и в каком объеме ему нужно построить, какие соцобъекты или парковые зоны передать городу. В свою очередь, город понимает, как выстраивать диалог с жителями, реагировать на запросы населения», – резюмировал Рогатых.

Рост спроса на коммерческую недвижимость

Замедление роста арендных ставок и постепенное насыщение рынка новыми объектами происходит и в сегменте коммерческой недвижимости. Как отметил в ходе одноименной сессии заместитель руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Артем Соломеннов, суммарный объем нового строительства за 2025 г. в столице может составить 753 000 кв. м офисов (в 2024 г. введено в эксплуатацию более 1 млн кв. м, по данным мэрии Москвы. – «Ведомости. Город»). В перспективе до 2030 г. рынок может ждать еще до 5 млн кв. м новых офисных площадей, добавил он. При этом проекты активно выводятся за пределы привычных деловых анклавов в рамках ЦАО и «Москва-сити», в том числе в районы Хорошево-Мневники и Рублево-Архангельское. «Город развивается и осваивает новые локации», – уточнил Соломеннов.

Также он отметил значительный рост продаж по сравнению с арендой: их доля в общей структуре спроса составила около 30%. Для сравнения: несколько лет назад лишь 5–10% площадей выкупались, в то время как большинство зданий снимались на время.

«Учитывая, что многие новые площади сейчас строятся именно под продажу, их доля в общем объеме спроса, безусловно, будет расти и далее», – добавил Соломеннов.

Спрос на офисные помещения подтвердил руководитель управления «Коммерческая недвижимость» компании «Донстрой» Михаил Новиков. По его словам, это поддерживается правительством Москвы, которое при определении участков для КРТ добавляет обязательные слоты под коммерческую недвижимость. Эксперт добавил, что мэрия также помогает девелоперам через программу мест приложения труда, снижая риски для компаний, которые выходят на рынок офисной недвижимости.

Новиков рассказал, что за 30 лет деятельности компания «Донстрой» реализовала более 6 млн кв. м жилой недвижимости в сегменте бизнес и люкс. «Сейчас в Раменках мы решили запустить свой пилотный офисный проект – небольшой камерный бизнес-центр, который ориентирован скорее на одного владельца», – сообщил он и подчеркнул важность переноса стандартов качества из жилой недвижимости в коммерческую. «Бизнес-центр, который не привлекает внимание, уже на старте является аутсайдером», – сказал Новиков. Он пояснил, что коммерческие здания, как и жилые, должны быть комфортными и эстетичными, чтобы люди хотели в них находиться. Также важно интегрировать их в жилую среду.

Директор по коммерческой недвижимости компании «Новая Эра» Ольга Паршикова, в свою очередь, выделила ряд ключевых моментов, которые нужно учитывать при реализации проектов. По ее мнению, необходимо формировать развитую коммерческую инфраструктуру: от гастрономии и сервисов до спорта и досуга, создавая не просто квадратные метры, а полноценную экосистему. Проекты должны иметь возможность «тонкой настройки» под различные сценарии реализации – от продажи небольших блоков до размещения крупных штаб-квартир, считает эксперт.

Также следует интегрировать в проекты системы умного здания для повышения энергоэффективности и комфорта резидентов, уверена Паршикова. По ее словам, на рынке усиливается тенденция к созданию мультифункциональных территорий, где жилье, офисы, ритейл, общественные пространства работают в синергии. Гибридные форматы становятся ответом на запрос современного пользователя – на комфортную среду, где можно работать, жить и отдыхать без потери качества. «Офисная недвижимость сохраняет статус надежного актива и востребованного инструмента инвестирования», – отметила эксперт.

Участники дискуссии пришли к общему выводу, что в условиях растущей конкуренции и высоких затрат устойчивость крупных проектов обеспечивается за счет комплексного подхода, ориентированного на создание качественной среды для жизни и работы.