Как государство стимулирует бизнес создавать комфортную городскую среду

Строительство жилых домов в России идет небывалыми темпами, преобразования происходят благодаря национальному проекту «Жилье и городская среда», который реализуется по решению президента РФ. Вместо точечной застройки город создает современные кварталы, в том числе на местах снесенного аварийного жилья

Прошлый год стал рекордным за всю историю по строительству жилой недвижимости в стране. По итогам 2023 г. в России возвели и ввели в эксплуатацию более 110 млн кв. м жилья: свыше 51 млн кв. м – многоквартирные дома и около 59 млн кв. м – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Лидерами среди регионов в этой сфере стали Московская область (12,4 млн кв. м), Краснодарский край (7,6 млн кв. м) и Москва (7,3 млн кв. м). При этом кроме самих жилых зданий большое внимание уделялось комплексному развитию территорий и возведению необходимой инфраструктуры: дорог, детских садов, школ и поликлиник, заявлял заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин на заседании президиума комиссии по региональному развитию в январе. 

Таких темпов строительства и ввода жилья удалось достичь в том числе за счет мер господдержки строительной отрасли, сообщал ранее замминистра строительства Никита Стасишин. Среди них – программы поддержки застройщиков, льготная ипотека, облегчение административных процедур, все это помогает стимулировать спрос и предложение. Причем новые проекты реализуют в основном в тех регионах, которые не входят в топ-10 лидеров по объему строящегося жилья, добавил Стасишин. 

Новые проекты благоустройства становятся точками притяжения не только для местных жителей, но и для туристов – таким образом развивается средний, малый и микробизнес, считает заместитель директора дивизиона «Городская экономика» Агентства стратегических инициатив (АСИ) Мария Комкова. Горожане выходят в благоустроенные дворы и небольшие скверы, чтобы заниматься спортом, гулять с питомцами и общаться, создаются городские сообщества, добавила Комкова в диалоге с «Ведомости. Городом».

Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», к 2030 г. объем жилищного строительства планируется увеличить до 120 млн кв. м в год. В результате свои жилищные условия улучшат не менее 5 млн семей.

Комплексное развитие

Для некоторых горожан новое жилье особенно необходимо. Среди них семьи, проживающие в аварийных домах. По данным Минстроя, ежегодно порядка 2 млн кв. м жилья признается аварийным. К 2020-м гг. в регионах сформировался большой объем ветхого и аварийного жилого фонда, не отвечающего современным требованиям безопасности и комфорта, рассказала член экспертного совета Минстроя РФ по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец в диалоге с «Ведомости. Городом».

Сейчас в стране официально признано аварийным порядка 22 млн кв. м жилья. Поэтому ежегодно проводится расселение аварийных домов. По программе «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» расселяют здания, признанные аварийными до 1 января 2017 г. К началу 2024 г. почти 700 000 граждан переехало в новые квартиры. Только в 2023 г. новоселами стали 192 800 горожан, которые проживали на 3,25 млн кв. м ветхого жилья. При этом 19 регионов завершили программу переселения досрочно, в том числе пять – по итогам прошлого года: Тамбовская, Новгородская, Ростовская и Челябинская области, а также Республика Башкортостан. 

Освободившиеся после сноса аварийных домов территории не превращаются в пустырь. Еще на этапе расселения эти площади могут включить в зону комплексного развития территорий (КРТ). Главная задача программы – превратить тесные, неудобные и устаревшие жилые кварталы в благоустроенные районы с комфортной средой, которые обеспечены социальными объектами и объектами инфраструктуры, считает управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. На новой территории создаются жилищные кластеры, так называемые 15-минутные города, где основные услуги, магазины, офисы и зоны отдыха находятся в пешей доступности. Возникают новые центры притяжения. По мнению Жаровой-Райт, большие города не могут развиваться по-другому и точечная застройка, которую активно использовали в 2000-х гг., не спасет. Поэтому проекты в зонах КРТ привлекательны для девелоперов, считает эксперт.

Хорошо продуманные комплексные проекты по благоустройству городской среды влияют на рост спроса на жилье и, соответственно, увеличивают цену 1 кв. м, говорит Комкова. По ее мнению, застройщики понимают, что построенные ими квартиры будут востребованы даже в малых городах. Современные кварталы уже появляются, например, в Зеленоградске и Черняховске в Калининградской области, Зарайске и Егорьевске в Московской области и Угличе в Ярославской области. Механизм КРТ раскрывает для застройщиков и девелоперов дополнительные площадки для развития и применения своих ресурсов, считает Муринец. «Особенно это касается браунфилдов, т. е. территорий, которые находятся в окружении уже сложившейся городской, транспортной и социальной инфраструктуры. Это добавляет привлекательности территориям для вложения «вне бюджета», – объяснила она. Девелоперам подобные проекты позволяют на 15–20% ускорять реализацию квартир именно в силу их большей привлекательности для покупателей, добавила Муринец.

С января 2024 г. в стране начали действовать новые механизмы КРТ. Закон упростил ряд административных процедур для девелоперов. Теперь они могут начинать подготовку проектной документации параллельно с изъятием непригодных для жилья объектов недвижимости. Планируется, что за счет этого инвестиционно-строительный цикл сократится как минимум на один год. Уменьшение сроков экономит деньги застройщиков за счет быстрой их оборачиваемости, объяснила Жарова-Райт. По ее словам, такой подход влияет на снижение себестоимости 1 кв. м и экономит деньги граждан.

Сокращение административных процедур ведется в рамках инициативы «Новые ритмы строительства». С ее помощью в отрасли для всех видов строительства создан универсальный перечень из 32 процедур. Хотя раньше только в жилищном строительстве нужно было пройти более 96 процедур в зависимости от вида объекта. К примеру, сейчас не требуются сведения, которые уже есть у органов власти. В том числе не нужно предоставлять выписки из различных реестров или документы, подтверждающие право на получение земельного участка. Также из перечня исключили некоторые согласования для транспортной инфраструктуры, расширили возможности экспертного сопровождения. Все это помогает повысить качество проектной документации и заранее устранить все недочеты. Сроки экспертизы можно сократить почти вдвое – до 24 рабочих дней. 

К концу 2023 г. количество документов, необходимых для строительства, сократилось с 1168 до 650. К 2030 г. объем документов уменьшится еще почти в 2 раза – до 350. Сокращение бюрократических процессов – весомый плюс не только для инвесторов и застройщиков, так как объект будет построен быстрее, но и жителей ближайших улиц, которые «не хотят жить все время на стройке», заключила Жарова-Райт.

Стимул для бизнеса

При строительстве новых жилых комплексов государство берет на себя также расходы на социальную и инженерную инфраструктуру. Это позволяет быстрее ввести новые жилые комплексы в эксплуатацию и удешевить полный цикл строительства, сделав цены на квартиры более доступными. В этом застройщикам помогает федеральная программа «Стимул» нацпроекта «Жилье и городская среда». 

С 2018 г. по этой программе было построено и реконструировано 679 объектов, в том числе детские сады, школы и поликлиники. Также было введено в эксплуатацию более 40 млн кв. м жилья с необходимой инфраструктурой. По итогам 2023 г. по всей России построили и реконструировали 71 дорогу общей протяженностью более 130 км и 73 объекта инженерной инфраструктуры. Также в новых жилых кварталах открыли шесть средних школ общей вместимостью 5000 учеников, детский сад на 160 воспитанников и несколько детских поликлиник, готовых суммарно принять 900 пациентов в смену.

По словам Хуснуллина, при возведении новых жилых комплексов основные усилия строителей направлены на создание комфортных условий для россиян. «Программа позволяет создавать инфраструктуру одновременно со строительством домов. Благодаря этому в новых жилых районах появляются детские сады, школы и поликлиники в шаговой доступности для граждан, строятся дороги к жилым комплексам, а сами они обеспечиваются коммунальной инфраструктурой», – цитирует Хуснуллина официальный сайт правительства России. 

Нацпроект «Жилье и городская среда» вошел в тройку нацпроектов, принесших наибольшую пользу обществу, по мнению россиян. Таковы результаты опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), который был проведен в декабре 2023 г. среди 5200 россиян старше 18 лет. При этом 94% респондентов считают необходимым продолжить реализацию нацпроекта на следующие пять лет, говорится в исследовании.

Всего за четыре года по программе нацпроекта введено 387,6 млн кв. м жилья. За время реализации нацпроекта свои жилищные условия улучшили более 15,7 млн семей – это 44% от общего числа всех семей в стране.