Офисы ждут инвесторов: спрос на помещения в московских бизнес-центрах растет
Вложения в такие объекты могут оказаться даже выгодней банковских депозитовОфисная недвижимость вернула себе лидерство в структуре инвестиций, свидетельствуют предварительные данные IBC Real Estate за первое полугодие 2025 г. Несмотря на высокую ключевую ставку, спрос на качественные помещения в деловых районах сохраняется. Общий объем вложений в сегмент достиг 108 млрд руб., что в полтора раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года.
После повышения ключевой ставки и отмены ряда льготных ипотечных программ инвестиционный интерес к жилой недвижимости охладел, однако он продолжает сохраняться к коммерческим площадям. Недвижимость ‒ игра вдолгую, но вложения в офисы позволяют заработать как на росте цены квадратного метра, так и на последующей сдаче помещения в аренду, отмечают эксперты. Динамика цен подтверждает эту тенденцию.
Анализ IBC Real Estate и девелопера Stone показывает, что средневзвешенная цена предложения блоков и этажей в строящихся и проектируемых бизнес-центрах класса А продемонстрировала существенный рост. Если в 2019 г. она составляла 226 200 руб. за один кв. м (с НДС), то к концу первого полугодия 2025 г. этот показатель увеличился в два раза, достигнув 467 100 руб. за «квадрат». Таким образом, за рассматриваемый период годовой рост составил в среднем 18‒20%, при этом в ряде проектов в сложившихся деловых локациях он мог достигать и 30% в год. Офисы будут дорожать и дальше, отмечают эксперты, учитывая кратное повышение себестоимости строительства и дефицит готового предложения.
C депозитов в офис
Для сравнения: по данным Центрального банка России, средняя ставка по годовым депозитам в топ-20 российских банков в то время составляла 9%, тогда как в последние полгода она держится на рекордном уровне в 18‒20%. Так, оценивая доходность двух инструментов в долгосрочной перспективе, вложения в коммерческую недвижимость выглядят более привлекательными для инвесторов, чем банковские продукты, даже несмотря на высокие ставки, делают выводы эксперты. Так, член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев утверждает, что депозиты с учетом реинвестирования процентов принесли за пять лет около 65%, тогда как стоимость небольших и средних офисов в бизнес-центрах класса А в Москве за этот период увеличилась примерно на 110%. Правда, жилье в новостройках бизнес- и комфорт-класса в крупнейших городах России подорожало на столько же, но здесь рост обусловлен влиянием льготной и семейной ипотеки, отмечает эксперт.
Опасения инвесторов в отношении офисной недвижимости сводятся к двум ключевым моментам: задержке ввода объекта в эксплуатацию и нестабильному спросу после запуска. Эти риски особенно актуальны для проектов, расположенных за пределами сложившихся деловых районов и не обеспеченных профессиональным управлением. Однако, по мнению аналитиков, грамотный выбор локации, продуманная стратегия и привлечение опытного оператора позволяют минимизировать эти риски. В то же время доходность банковских депозитов ограничена сроком действия, а процентные ставки подвержены колебаниям. Банки часто предлагают привлекательные условия для новых клиентов, открывающих краткосрочные вклады (3‒6 месяцев). В течение этого периода Центральный банк может пересмотреть прогноз по ключевой ставке, что приведет к изменению условий при пролонгации вклада.
Синергия бизнеса
Коммерческая недвижимость все чаще рассматривается как привлекательный инструмент для капиталовложений частных инвесторов, заинтересованных в дальнейшей сдаче в аренду, особенно учитывая активный рост ставок за последний год. По словам руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, по предварительным итогам первого полугодия 2025 г. 58% сделок пришлись именно на аренду помещений. В условиях дефицита свободных предложений инвесторы могут рассчитывать на их быструю реализацию.
В Nikoliers отмечают, что спрос на офисы значительно опережает предложение. Вакантность в строящихся объектах, ввод которых запланирован на 2025‒2027 гг., продолжает снижаться по сравнению с показателями 2024 г. Сейчас свободно около 30% площадей, при этом лишь 11% из них доступны для аренды или продажи. Эксперты констатируют, что площади активно заполняются еще на этапе строительства, что обусловлено дефицитом готовых офисных помещений.
По данным NF Group, в первом полугодии 2025 г. зафиксирован рост запрашиваемых ставок аренды во всех сегментах офисной недвижимости. Наиболее заметная динамика наблюдается в бизнес-центрах класса А в ключевых деловых районах Москвы. Средневзвешенная ставка аренды в пяти основных локациях (Белорусский, Ленинградский, ММДЦ «Москва-сити», Павелецкий кластер и Центральный деловой район) выросла на 39% в годовом выражении, достигнув 56 471 руб. за один кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС).
В компании Stone подтверждают сохранение интереса к офисной недвижимости. Этому способствуют высокая доходность сегмента и гибкие программы приобретения. «Девелоперы в условиях высокой конкуренции, в том числе с альтернативными инвестиционными инструментами, предлагают широкий выбор условий по рассрочкам», ‒ говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. Среди опций ‒ первоначальные взносы от 10% и программы с отложенным платежом на 6‒12 месяцев. Это, по словам собеседницы «Ведомости. Города», позволяет совместить два популярных инвестиционных инструмента и получить дополнительный доход, который можно направить на погашение оставшейся стоимости офиса.
Руководитель управления коммерческой недвижимости девелопера Forma Евгения Борзова подтверждает, что сейчас на рынке наблюдается устойчиво высокий спрос на офисные площади прежде всего за счет активного роста самих компаний. Многие бизнесы, по ее словам, переходящие в разряд «крупного», сталкиваются с дефицитом подходящих пространств: существующие здания не способны обеспечить их потребности. Особенно остро стоит вопрос при поиске крупных лотов ‒ от 5000 кв. м и выше. Предложений в аренду с таким объемом практически нет: на весь московский рынок в данный момент приходится всего три бизнес-центра, готовых предоставить подобные площади, и большая часть этих объектов уже занята, уверяет эксперт. В этой связи, по мнению Борзовой, переезд становится неизбежным, а покупка ‒ наиболее рациональным решением.
В условиях дефицита площадей в сложившихся деловых центрах девелоперы также все активнее осваивают прилегающие территории. Одним из наиболее перспективных направлений становится «Большой Сити». По данным IBC Real Estate, средневзвешенная ставка аренды в этой локации на июнь 2025 г. составила 57 400 руб. за «квадрат» в год (без НДС и операционных расходов), что на 68% превышает показатели начала года. Тенденция, наметившаяся в 2024 г. на фоне острого дефицита качественных офисных площадей, в том числе в «Большом Сити», продолжает набирать обороты. Эксперты прогнозируют дальнейший рост запрашиваемых ставок, которые могут достигать 80 000 руб.
Директор по развитию Professional FM Александр Устинов добавляет, что дефицит качественных офисных площадей и рост арендных ставок на 15‒30% за последний год создают благоприятные условия для повышения доходности инвестиций в этот сегмент.
Еще один фактор, на который стоит обращать внимание, – форма реализации коммерческой недвижимости. Белова отмечает, что на московском рынке офисной недвижимости преобладают сделки по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), что нетипично для жилой недвижимости. Этот механизм позволяет покупателям возместить НДС, не дожидаясь завершения строительства. Кроме того, ДКПБВ дает застройщикам возможность начать продажи на ранних этапах, еще до получения разрешения на строительство, в итоге покупатели могут зафиксировать более выгодную цену, что только усиливает интерес профессиональных инвесторов к данному сегменту.