Малоэтажное будущее

Футурологи XX в. ошибались: города будущего – это не череда бесконечных небоскребов. Современные исследования в области нейронауки, экономики недвижимости и урбанистики свидетельствуют, что малоэтажные офисные пространства гораздо лучше стимулируют эффективность сотрудников и могут быть более привлекательными для инвесторов.

Зарубежный опыт показывает: такой формат легко находит арендаторов даже на родине небоскребов – в США. Например, Katy Building в Далласе (Техас), историческое офисное здание начала XX в., было полностью реконструировано под совместное рабочее пространство и гибкие офисы для малого бизнеса. Project Cowork в Сан-Антонио – похожий кейс, тоже из Техаса. Это проект по запуску коворкинга в историческом здании на набережной River Walk. Объект преобразовали в современное пространство для юридических фирм и предпринимателей с арендуемыми помещениями и общими зонами.

Стоимость строительства квадратного метра в небоскребах класса А значительно выше, чем в малоэтажных офисных зданиях той же категории. Например, согласно данным британской компании Arup, в 150-метровой башне «квадрат» обходится на 30–40% дороже, чем в 4–10-этажном здании. Причина – в сложности конструкции, оборудования инженерных систем, лифтов и повышенных требованиях к безопасности.

Малоэтажные объекты проще адаптировать под рыночный спрос: они позволяют менять планировку офисов, открывать общественные зоны или коворкинги без крупных инвестиций. При этом такие здания приносят солидную финансовую выгоду: отношение чистого годового дохода от аренды к стоимости объекта традиционно больше, чем у высоток в центре города. Сроки окупаемости – короче. По нашим данным, при средней арендной ставке 26 000 руб. за квадратный метр годовые доходы позволяют полностью вернуть вложенные средства примерно за 10 лет.

Согласно исследованиям фонда «Институт экономики города», модель компактного города является ключевым фактором устойчивого развития. Ее преимущества носят комплексный характер: она способствует сокращению числа поездок и времени в пути, снижает зависимость от личного автомобиля, уменьшает уровень энергопотребления на душу населения и ограничивает расход строительных и инфраструктурных материалов.

Кроме того, такая модель помогает снизить загрязнение окружающей среды, сохраняет разнообразие выбора рабочих мест и социальных сервисов и, что особенно важно, препятствует утрате зеленых и природных территорий.

Ярким примером служит сравнение энергоэффективности зданий. Офисные высотки в 20 и более этажей потребляют значительно больше энергии на квадратный метр, чем их малоэтажные аналоги. Как следствие, их эксплуатация приводит к существенно большим выбросам углекислого газа. Основная причина кроется в высокой ресурсоемкости обслуживания большого вертикального объема: значительные затраты уходят на отопление, кондиционирование, работу лифтового хозяйства и других сложных инженерных систем. Таким образом, переход к компактной застройке с оптимальной этажностью – это не только вопрос градостроительной эстетики, но и прямой вклад в экологическую и экономическую эффективность города.

Малоэтажные проекты легче сертифицировать по стандартам LEED («Лидерство в энергетическом и экологическом проектировании») и BREEAM («Метод экологической оценки эффективности зданий», разработанный Исследовательским учреждением строительной отрасли (BRE)) – двум ведущим рейтинговым системам сертификации «зеленых» зданий. Это достигается благодаря естественному освещению, вентиляции и экозонам в проекте.

Сомасштабность среды человеку, т. е. когда размеры и пропорции пространства соотносятся с ростом, полем зрения, возможностями тела и психикой, влияет на продуктивность и психологическое состояние. Например, согласно исследованиям Корнеллского университета, сотрудники, работающие в условиях естественного света, реже берут больничные, сообщают о повышении продуктивности на 18% и снижении уровня стресса на 10%.

В офисах до четырех этажей отсутствует «синдром серых коробок», характерный для небоскребов. Очереди к лифтам и страх высоты исчезают, а открытые планировки и прозрачные перегородки стимулируют коммуникацию и креативность. Велнес-зоны, лаунж-уголки и площадки для спонтанных встреч усиливают вовлеченность команды.

Малоэтажные бизнес-центры показывают стабильный рост капитализации. За последние пять лет стоимость квадрата в невысоком центре класса А в Москве, по данным аналитиков из компании «Метриум», выросла на 110%, что почти в полтора раза превышает доходность банковских депозитов.

Небоскребы концентрируют потоки людей и автомобилей, создавая пробки и дефицит парковок. Низкоуровневые бизнес-парки распределяют нагрузку равномерно и легче интегрируются в существующую городскую ткань. Они формируют локальные деловые кварталы с сильным комьюнити и ощущением вовлеченности, что повышает мотивацию сотрудников и делает рабочую среду комфортной.

Возведение невысоких зданий отличается низкой интенсивностью: они требуют меньше времени, усилий и средств. Общий объем работ существенно сокращается, а применяемые технологии строительства упрощаются. 

Будущее городской и коммерческой недвижимости – за компактными комплексами, которые обеспечивают гибкость, высокую продуктивность, комфорт сотрудников и привлекательную инвестиционную доходность. Это принципиально новый подход к организации пространства, бизнес-моделей и городской экосистемы.