Офис как актив

Ситуация на рынке труда показывает, что наступает время, когда работодателю нужно заботиться о сохранении команды и эффективном привлечении новых сотрудников. Качественный офис при этом имеет большое значение.

На рынке, кроме того, ожидаются перемены в связи с текущей финансовой ситуацией и соответствующей денежно-кредитной политикой ЦБ РФ. Бизнесу будет нелегко, в выигрыше останутся сильнейшие. Наверняка это будут предприниматели, которые понимают, что для повышения производительности труда сотрудников надо в том числе инвестировать в рабочие пространства и создавать им комфортные условия. Компании продолжат конкурировать за специалистов не только по привычным для российского рынка условиям – бренд работодателя, зарплата, соцпакет, атмосфера в коллективе, сервисы в офисе. Значение будут иметь даже такие параметры, как расположение офиса и плотность рассадки сотрудников.

Курс на универсальность

В перспективе крупные игроки, которые строят бизнес-центры (БЦ) для себя, будут закладывать не 6–8 кв. м на человека, а вдвое больше. При этом развитая инфраструктура внутри БЦ, соответствующая концепции «город в городе», когда, не выходя за пределы территории, можно решить в том числе личные повседневные вопросы, станет преимуществом. Она позволит экономить время и получать в одном месте максимум услуг.

Лет через 10, на мой взгляд, также доля классических офисов резко снизится по сравнению с сервисными (готовыми рабочими местами с услугами для арендаторов. – «Ведомости. Город»). Два года назад, когда мы только выходили на рынок сервисных офисов, приходилось агитировать за такой формат клиентов, которые приходили к нам за классической арендой. Сейчас уже каждый второй арендатор сразу просит включить в единый платеж мебель, кофе-машины, клининг, охрану и т. д.

Еще один важный момент – мультиформатность бизнес-центров. Мы привыкли, что при выходе на рынок новый офисный проект позиционируется в классе В, В+ или А. Соответственно, арендаторы и покупатели также ориентированы на качество лотов, инфраструктуру и сервис определенного уровня. В своем проекте лофт-квартала «Товарищество Рябовской мануфактуры» рядом со станцией метро «Тульская» мы пошли другим путем. В результате редевелопмента двух площадок бывших фабрик создаем лофт-квартал с недвижимостью сразу нескольких классов.

От старой фабрики – к лофт-кварталу

Сейчас это уже полноценное деловое пространство с офисами классов В и B+ классического и сервисного форматов. На территории уже созданы современные лофт-пространства, удобная инфраструктура, прогулочные зоны, террасы. Планируем дальнейшее расширение.

Мультиформатная модель офисного пространства позволяет соблюдать интересы широкого круга резидентов на одной площадке. Каждый из них может выбрать лоты в соответствии со своим запросом, по приемлемым ставкам аренды или продажи и взаимодействовать с девелопером и УК в формате «одного окна». В зависимости от экономического состояния компании можно переехать в офис более высокого или низкого класса в пределах одной территории. Либо сменить формат недвижимости – с классического на сервисный и наоборот.

Мы начали с редевелопмента, так как это более надежный, понятный и предсказуемый бизнес, чем новое строительство. Тут рисков меньше, и цикл инвестиций короче: на реконструкцию существующих зданий требуется полтора-два года, и инвестор быстро начинает получать арендный поток.

Территорию под создание лофт-квартала мы постепенно приобретали в 2018–2021 гг. В процессе редевелопмента восстановили промышленный ансамбль располагавшегося здесь до революции текстильного производства купца Петра Рябова: восстановили исторический облик строений, открыли кирпичную кладку, добавили новые, но искусственно состаренные элементы из меди, дерева, кортеновской стали. В одном из помещений нашли оригинальные чертежи печей-горнов, которые использовались на гончарном заводе, – они легли в основу зеркального панно, которое сейчас установлено на территории «Товарищества».

Расширяя бизнес

Новым этапом развития лофт-квартала стала разработка проекта нового бизнес-центра класса А «Башня Рябов» на 20 000 кв. м. О его выходе на рынок мы объявили в августе текущего года. Сейчас спрос на офисы в нем очень высокий, а вакансия низкая, это дает уверенность в успехе.

Изначально планировали возвести здание класса В+. Но, изучив спрос, который сейчас есть на рынке, поняли, что более выгодно строить БЦ класса А. У проекта удачное расположение – практически центр Москвы. Лофт-квартал успешно функционирует и является востребованной площадкой, а затраты на строительство бизнес-центров В+ и А мало отличаются. Но в первом случае сдавать помещения или продавать их можно будет по более низкой стоимости. Это стало определяющим фактором при принятии решения о классе нового объекта.

Концепция «город в городе», которой мы придерживаемся, без сомнения, будет позитивно влиять на заполняемость офисов на территории «Товарищества». Даже когда бум на офисы начнет спадать. Мы сейчас также расширяем круг сервисов – создаем устойчивую модель бизнеса для нас как для девелопера и для наших инвесторов и арендаторов.

Конечно, для нас, как и для других девелоперов, сейчас актуален вопрос своевременности инвестиций в новый проект. Мы опираемся на собственную оценку относительно перспектив спроса, и наши данные свидетельствуют о том, что мультиформатность и продуманная концепция пространств станут залогом успешного прохождения кризиса.