В поисках нового баланса

По данным Минстроя, на текущий момент уровень обеспеченности жильем в России составляет всего около 30 кв. м на человека. Целевой ориентир – достижение показателя в 38 кв. м к 2036 г. Для сравнения: в Китае данный показатель уже превышает 40 кв. м и продолжает расти.

В рамках национальной цели России «Комфортная и безопасная среда для жизни» ставится стратегический курс на обеспечение устойчивых объемов ввода жилья с выходом на уровень 120 млн кв. м в год к 2030 г. Хотя, по разным оценкам, ожидается, что в 2025 г. этот показатель может только сократиться на 10–15%.

Достижение указанных масштабов возможно лишь в условиях стабильно высокого спроса, где ключевым драйвером выступает ценовая доступность жилья. Однако коэффициент доступности жилья в России (за столько лет семья из трех человек в среднем может накопить на квартиру 54 кв. м) в 2024 г. остается на уровне пятилетней давности – около 3,2–3,3.

В связи с этим для государства, девелоперов и конечных потребителей центральным вопросом остается динамика стоимости квадратного метра, которая будет определять возможность достижения целевого показателя на человека.

Анализ динамики рынка недвижимости выявляет парадоксальную ситуацию: на фоне снижения спроса в период с 2021 г. по июль 2025 г. наблюдался опережающий рост цен. Стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья увеличилась приблизительно на 80%, что существенно превышает общий уровень инфляции, составивший около 50% за указанный период.

Распространенные прогнозы, предполагавшие стабилизацию или снижение цен после отмены программ льготной ипотеки, пока что не подтвердились. Начиная с июля 2024 г. рынок характеризуется лишь замедлением темпов роста: несмотря на сокращение спроса примерно на 5% (в метрике проданной площади), средняя стоимость новых объектов жилищного строительства продемонстрировала годовой прирост на уровне 7%.

Кроме того, первые признаки оживления покупательской активности и смягчения денежно-кредитной политики (снижение ключевой ставки) лишь стимулировали новый виток роста цен на жилье.

Ставка на строительство

Рост себестоимости строительства обусловлен комплексом причин, ключевые из которых – удорожание трудовых ресурсов и материалов. В частности, по данным Минстроя, с 2021 г. стоимость работ по монолитному бетонированию в Москве увеличилась более чем в 2,5 раза – с 2500 руб. до свыше 6500–7000 руб. за куб. м. Параллельно за этот же период цена на бетон возросла приблизительно на 60%, а на сталь для железобетонных изделий и оконные блоки – примерно на 30%. Существенному повышению (на 50–70%) подверглась и стоимость аренды спецтехники, что связано с уходом с рынка ряда международных производителей. Данная ситуация также спровоцировала дефицит запчастей, что в совокупности привело к росту затрат на эксплуатацию машинного парка на 40–80%.

Вместе с тем в 2023–2024 гг. темпы удорожания стройматериалов замедлились, а ключевым фактором стало резкое увеличение затрат на труд, вызванное дефицитом квалифицированного персонала. В результате индекс заработной платы рабочих в строительстве в России по итогам 2024 г. показал прирост примерно на 60% в годовом выражении.

Другой критически важный фактор, оказывающий влияние на рынок, – рост ставок проектного финансирования. Данная тенденция, по данным «Яков и партнеры», в сочетании со снижением покупательского спроса привела к увеличению финансовых расходов девелоперов, которые в настоящее время превышают уровни 2023 г. в три-четыре раза. В структуре себестоимости проектов доля процентных платежей по кредитам достигла 30–40%.

Резкий рост операционных и финансовых издержек оказывает значительное давление на рентабельность застройщиков, практически исключая возможность предоставления существенных скидок на квадратный метр. Текущие ставки по проектному финансированию значимо превышают типичную отраслевую рентабельность. По оценкам «Яков и партнеры», в сложившихся условиях маржинальность проектов едва достигает 5–10%, а во многих регионах России она вообще отрицательна.

Также банки требуют, чтобы у проекта всегда была финансовая «подушка безопасности» в размере как минимум трети от вложенных инвестиций. Данное условие требует от девелоперов большего вложения собственных средств в проекты, поскольку получение банковского финансирования при несоответствии нормативам ликвидности становится практически невозможным.

В результате многие низкомаржинальные и высокорискованные проекты не запускаются, что, по данным Дом.РФ, подтверждается сокращением количества новых жилых комплексов почти на 12% за последний год, еще больше сокращая предложение доступного жилья на рынке.

Даже в случае снижения ключевой ставки значительного сокращения себестоимости строительства не произойдет. Более доступное финансирование способно стимулировать дополнительный спрос на строительные материалы и услуги, что создает инфляционное давление на стоимость подрядных работ. В таких условиях резкое падение цен на жилье маловероятно. Девелоперы в основном адаптируют свои бизнес-модели и маркетинговые стратегии: пересматривают планировки, сегменты жилья, вводят программы рассрочки или трейд-ин. При этом они не готовы делать существенные скидки, поэтому стимулируют спрос через гибкие схемы рассрочки и программы трейд-ин, не снижая при этом базовую цену жилья.

Точки роста

Генподрядная схема исторически выполняла критически важную роль: единой точки ответственности, накопленной экспертизы, отлаженных процедур. Однако после нескольких кризисов в строительной отрасли в России практически не осталось квалифицированных генподрядчиков в жилищном строительстве, что приводит к тому, что сроки сдачи проектов сдвигаются, а бюджеты – раздуваются. Это и подтверждается официальными данными: средний срок переноса сдачи объектов жилищного строительства составляет около четырех-шести месяцев. Поэтому отрасли необходим новый баланс ролей, так как генеральные подрядчики перестали быть центром притяжения ресурсов и компетенций, какими они считались раньше, и все меньше выполняют функцию гаранта стабильности строительного процесса.

Основная дилемма сводится к выбору между сокращением затрат на услуги генеральных подрядчиков и ростом операционной нагрузки заказчика. Ее решением может стать уход от классической модели генподряда в пользу другого подхода, в котором заказчик управляет не одним, а несколькими пакетами работ, и берет на себя все больше функций. При этом важно учитывать, что зачастую привлечения генподрядчика требуют именно банки – как гарантию исполнения обязательств заказчика и подтверждение его квалификации.

В мировой практике есть много примеров, где подобная схема работы помогает удешевлять стоимость жилья. Один из крупнейших застройщиков ОАЭ Emaar Properties создал стройхолдинг Rukn Mirage, чтобы самостоятельно выполнять строительные работы. Samana Developers в 2024 г. запустила собственную генподрядную компанию и к 2025 г. перевела туда до 90% работ, что ускорило строительство и сократило издержки. Аналогично и у другого девелопера-лидера из ОАЭ, Sobha, – в рамках группы компаний работает Sobha Constructions, которая берет на себя весь подрядный контур. Такие меры позволяют уменьшить затраты на строительно-монтажные работы на 10–20%.

И российская практика также уже показывает, что это возможно. Ряд крупных девелоперов (Sminex, Level Group, ПИК, Самолет, ФСК) применяют гибридные модели «заказчик как генподрядчик». При таком подходе ключевые укрупненные пакеты работ (например, монолитный каркас с ограждающими конструкциями, внешние и внутренние инженерные сети, благоустройство, отделка), а также закупку и снабжение материалами и оборудованием девелоперы берут на себя, заключая прямые договоры с профильными подрядчиками, а вместо внешнего генподрядчика эту функцию выполняет либо проектный офис, либо собственный генподрядчик.

Внедрение такого подхода при должной зрелости процессов заказчика позволяет существенно сократить себестоимость, а также повысить предсказуемость сроков и усилить контроль качества, однако требует инвестиций в развитие компетенций и времени на это.

Ценовые перспективы

Сдерживания цен на жилье невозможно достичь только за счет регулирования спроса или ипотечных программ. Главный резерв – в самой системе организации строительства. Российская отрасль по-прежнему опирается на модель генподряда, которая фактически перестала выполнять свою изначальную роль – центра компетенций и гаранта стабильности. Сегодня она чаще становится источником удорожания и дополнительных рисков.

Пересборка отраслевой модели, в которой девелопер берет на себя функции управления ключевыми пакетами работ и снабжения, а также развивает собственные строительные мощности, способна снизить себестоимость проектов на 10–20%. При этом появляется большая предсказуемость сроков и качества, снижается зависимость от внешних игроков.

Это не призыв одномоментно отказаться от генподрядчиков, а скорее – найти новый баланс: сильные заказчики оставляют за собой контроль над ключевыми пакетами и закупками, а для остального используют подрядчиков как исполнителей. Такой подход уже доказал свою эффективность за рубежом и постепенно укореняется в России.

Победят те компании, которые сумеют быстрее перестроить процессы: наладить централизованные закупки, ввести цифровой контроль, создать проектные офисы. Для них это станет не просто способом удержать маржу, а реальным инструментом сдерживания цен на жилье в условиях, когда внешняя среда толкает их вверх.

Материал написан при участии консультанта «Яков и партнеры» Тимофея Губатенко