Взгляд в будущее: как меняется рынок недвижимости из-за глобальных вызовов

Рынок недвижимости вступает в эпоху глубоких трансформаций. Демография, климат, технологии и освоение новых пространств уже сегодня меняют спрос, формат жилья и принципы градостроительства. Девелоперам и архитекторам предстоит переосмыслить все: от материалов и инфраструктуры до моделей владения и адаптации к новым рискам. Мы выделили семь ключевых трендов, которые определят развитие отрасли в мире до 2050 г.

Демографический сдвиг

По данным ООН, к 2050 г. население планеты существенно постареет: количество людей в возрасте 65 лет и старше удвоится и превысит 1,6 млрд человек. Особенно быстро будет расти доля населения старше 80 лет. Причем этот демографический сдвиг затронет не только Европу и Северную Америку, но и страны Азии, Африки и Ближнего Востока. Изменение возрастной структуры населения актуально и для России. По прогнозу Росстата, к 2046 г. почти 27% населения страны окажется старше трудоспособного возраста, что станет новым историческим максимумом. Предыдущий рекорд был достигнут по итогам 2018 г. перед началом пенсионной реформы (25,8%).

В сложившейся ситуации рынок недвижимости будет трансформироваться. По прогнозам «Яков и партнеры», к 2050 г. почти вдвое от текущих значений вырастет спрос на жилье для пожилых (senior housing) – дома и кварталы, адаптированные к нуждам людей «серебряного возраста». На первый план выходят форматы, предполагающие наличие медицинской инфраструктуры и объектов социальной поддержки. Дополнительно на рынке закрепится формат medtail – интеграция медицинских кабинетов и аптек в торговые зоны. В Европе и Азии формат medtail может развиваться не так быстро, как в других регионах мира, что открывает новые возможности для инвесторов.

«Живая» архитектура городов

Строительная отрасль постепенно вступает в эпоху, когда здания становятся не просто пассивными объектами, а активными участниками городской экосистемы. Среди таких инновационных решений особое место занимают биосубстанции – материалы, созданные с помощью живых организмов. Мицелий грибов способен формировать прочные и огнестойкие конструкции, бактерии – восстанавливать бетон, заполняя трещины, а микроводоросли, встроенные в фасады, вырабатывают энергию и поглощают углекислый газ.

Эти технологии уже сегодня выходят за рамки лабораторий и тестируются в реальной застройке. В Гамбурге построен дом, получающий тепло от биофасада на водорослях, а британский стартап Biohm выращивает мебель из мицелия. По прогнозам Coherent Market Insights, объем глобального рынка биополимеров, композитов на основе микроводорослей и мицелия растет двузначными темпами и может превысить $45 млрд к 2032 г.

Девелоперы активно применяют новые технологии не только из-за экологических убеждений, но и по экономическим соображениям. По данным ООН, сегодня на строительный сектор приходится почти 40% мировых выбросов парниковых газов, а большинство крупных экономик уже привязало нормативы материалов к целям Net Zero 2050. В этих условиях уже к середине века возможно возникновение кварталов с водорослевыми фасадами. Появятся и нормативы, включающие биоматериалы как обязательную часть проектной документации.

Девелоперы, которые начнут «выращивать» дома сегодня, получат двойной выигрыш: сэкономят на карбоновом налоге завтра и сформируют спрос на абсолютно новый класс сервисов вокруг управляемой городской биосферы.

Климатическая миграция 

Изменения климата становятся важнейшим фактором, переформатирующим карту мировой урбанизации. Повышение уровня моря, деградация сельхозземель, засухи и ураганы вынуждают миллионы людей покидать свои дома. Уже сегодня миграционные потоки фиксируются в странах Океании, Азии, США и Великобритании. В перспективе к 2050 г. климатическая миграция может стать устойчивым глобальным трендом.

Россия, благодаря северному положению и потеплению климата, получает стратегическое преимущество. Освобождение новых земель от вечной мерзлоты и удлинение вегетационного периода откроют возможности для аграрного и жилого освоения территорий Сибири и Дальнего Востока. В результате этого Россия может стать одним из главных пунктов назначения миграции.

Такое положение дел неминуемо отразится на инвестиционной активности и стратегии девелоперов, которые должны заранее готовить инфраструктуру в потенциально принимающих мигрантов регионах. Миграционные потоки создадут давление на рынок жилья, цены и городскую инфраструктуру.

Выиграют те игроки, которые смогут заранее просчитать климатические риски, провести регулярный мониторинг и запустить проекты в безопасных кластерах, а также взаимодействовать с государством в части управляемого переселения людей. Но девелоперам необходимо начинать действовать уже сейчас, поскольку, по оценкам «Яков и партнеры», после 2035 г. возможности для адаптации могут быть утрачены и рынок окажется под давлением климатических факторов.

Умные здания и климат-инжиниринг

Резкий рост потребности в охлаждении и устойчивом энергопотреблении запускает спрос на жилые объекты нового поколения. Smart-застройка перестает быть нишей: по прогнозам «Яков и партнеры», к 2050 г. мировой рынок умных зданий превысит $1 трлн.

Свыше 500 городов разрабатывают «цифровые двойники» – модели для мониторинга температуры, стока воды и загрязнения воздуха. NEOM The Line – футуристический город без машин, дорог и углеродных выбросов в Саудовской Аравии – показывает, как круглосуточное управление микроклиматом создает комфорт в пустыне. Минэнерго США выделило $1,8 млрд на хабы Direct Air Capture (DAC – технология, позволяющая извлекать углекислый газ непосредственно из атмосферного воздуха, а не только на месте выбросов). Но правила солнечной геоинженерии не определены, а технологии поглощения углерода энергоемки.

Девелоперам стоит проводить климат-аудит, выводя капитал из прибрежных активов в безопасные хабы с управляемым микроклиматом. Лидерами станут разработчики материалов с низким углеродным следом, платформ климат-аналитики и сервисов страхования от температурных скачков.

К середине века способность здания управлять собственным микроклиматом станет столь же важным параметром, как сегодня его класс и расположение. Те, кто уже в ближайшие пять лет интегрирует цифровые двойники и стандарты net-zero, не только снизят риск обесценивания активов, но и смогут извлечь выгоду из роста цен на растущем рынке «климат-премиальной» недвижимости.

Виртуальная недвижимость

Виртуальные пространства закрепились как инвестиционный и урбанистический тренд. Цифровые офисы и галереи, а также токенизированные квартиры уже используются корпорациями. Так, JPMorgan открыл лаунж Onyx Lounge в метавселенной Decentraland, а компания CoStar Group в 2025 г. завершила приобретение разработчика 3D-технологий Matterport за $1,6 млрд.

По прогнозам «Яков и партнеры», к 2050 г. до 10% недвижимости будет существовать в виртуальном формате. Это не значит, что бетон уйдет в прошлое – скорее, произойдет сращивание физического и цифрового: реальные дома дополнятся AR-слоями, а архитектура будет учитывать сразу два слоя бытия – физический и виртуальный. Для девелоперов это означает необходимость проектирования с прицелом на оба пространства.

Космос как новая граница девелопмента

Сегодня космическая отрасль переходит в активную фазу коммерциализации. Уже к 2030 г. частные компании Axiom Space, Blue Origin и Orbital Assembly обещают запустить коммерческие станции и отели в космосе, а NASA, ESA (European Space Agency – Европейское космическое агентство) и «Роскосмос» прорабатывают инфраструктуру длительного проживания на Луне. 

Это также подчеркивает необходимость разработки нового международного регулирования: «Договор по космосу» 1967 г. запрещает национальное присвоение небесных тел, но ничего не говорит о частной собственности на созданные сооружения. Не менее важна и экономическая сторона вопроса: особенности среды требуют дорогостоящих и сложных инженерных решений, первоначальные инвестиции и стоимость обслуживания колоссальны. Окупаемость через туризм, науку или ресурсы – вопрос многих десятилетий.

Несмотря на то что влияние на земной рынок пока опосредованное, оно все же заметно. Спрос на логистику и коммерческую недвижимость вблизи космодромов возрастает. Развитие технологий жизнеобеспечения, 3D-печати и защиты от радиации будет стимулировать инновации в строительстве, в том числе и на Земле. Также в будущем возможно появление специализированных космических ПИФов, инвестирующих в инфраструктуру на орбите или на Луне. Индексы, отслеживающие космическую экономику (например, NASDAQ: SROI), уже включают будущий потенциал недвижимости. Одновременно стоимость коммерческой и логистической недвижимости вблизи ключевых космодромов станет стремительно расти, формируя новые инвестиционные хабы.

Ресурсные полюса 

Рост спроса на литий, кобальт и редкоземельные металлы меняет карту расселения и делает Заполярье новым инвестиционным регионом. В России началось активное освоение месторождений: проекты «Полярный литий» и другие инвестируют миллиарды в строительство инфраструктуры, дорог и жилья.

Такие города отличаются высокой уязвимостью: они подвержены сырьевой зависимости и экологическим рискам. В итоге архитекторы и девелоперы вынуждены уже сегодня искать гибкие решения для «временных» городов. Модульное строительство, 3D-печать домов из местных материалов и мобильные энергосистемы становятся стандартом в таких регионах. Эти технологии позволяют быстро адаптировать инфраструктуру под меняющиеся условия: увеличивать мощность электростанций при расширении шахт или переносить микрорайоны на новые месторождения. Но такая гибкость имеет и обратную сторону – отсутствие идентичности и культурного слоя, что превращает ресурсные города в «одноразовые» поселения без исторической перспективы.

Поэтому развитие тренда будет зависеть от баланса между технологическим прогрессом и экологической, социальной ответственностью. Сегодня «ресурсные города» – это часто примеры урбанистической неустойчивости, но со временем они могут стать полигонами для инноваций. Особого внимания требует строительство в Арктике: ряд российских ученых прогнозируют в западном секторе высокоширотной зоны начало деградации мерзлоты в ближайшие 20–30 лет.

Материал написан при участии эксперта аналитического центра «Яков и партнеры» Павла Шашкова