Офисы против облигаций: где инвестору искать высокую доходность
Стоит ли вкладывать крупные суммы в покупку офисов или надежнее использовать привычные банковские депозиты и инструменты фондового рынка? Позволит ли рассрочка от девелопера обойтись без кредитного плеча и как правильно выбрать локацию, чтобы объект не простаивал? Ответы на эти вопросы ищут в новом выпуске подкаста «За длинным рублем» ведущая Наталья Семенихина, директор по работе с клиентами и партнерами Stone Мария Чириканова и директор по инвестиционным продуктам на маркетплейсе «Финуслуги» от Московской биржи Глеб Юченков. Эксперты детально разбирают, почему жилая недвижимость в Москве уступает коммерческой по доходности и как можно выгодно совместить рассрочку на строящийся офис с получением процентов по краткосрочным депозитам. Спикеры также объясняют, почему коммерческая недвижимость защищает частного инвестора от импульсивных продаж во время рыночной паники.
Ключевые тезисы дискуссии экспертов:
Инвестиции в коммерческую недвижимость (особенно в офисы) в долгосрочной перспективе являются доходным и стабильным инструментом для сохранения и приумножения крупного капитала, финансовые инструменты фондового рынка и депозиты выступают средством для быстрого накопления стартового капитала начинающими инвесторами.
Финансовые инструменты имеют высокую «прозрачность», динамика цены видна сразу. У недвижимости динамика стоимости в моменте не видна и зависит от очень многих факторов.
Недвижимость – «фундаментальный» актив, её невозможно быстро продать в случае паники на рынке (при срочной продаже дисконт составит около 20%). Это защищает инвестора от импульсивных продаж, присущих фондовому рынку.
Депозиты и финансовые инструменты подходят для краткосрочных и среднесрочных стратегий, тогда как недвижимость (офисы, ритейл) является инструментом для долгосрочного планирования.
Жилая недвижимость в Москве приносит в среднем 4–8% годовых и окупается около 20 лет. Коммерческая недвижимость (офисы) дает доходность 8–10% (в топовых локациях — до 13%) при окупаемости в 8–10 лет.
Объем ввода жилья в Москве примерно в разы превышает объем ввода офисной недвижимости (для сравнения в 2025 году: 4,4 млн кв. м против 768 тыс. кв. м).
В отличие от жилья, офисы можно сдавать без ремонта («в бетоне»). Чтобы избежать рутины управления (поиск арендаторов, коммуналка), инвесторам рекомендуется выбирать девелоперов с собственными управляющими компаниями.
Для покупки качественного офиса в Москве требуется от 20–25 млн рублей. Это продукт для опытных инвесторов с уже диверсифицированным портфелем (жилье, депозиты, ценные бумаги).
Инструменты можно эффективно комбинировать: первые годы копить стартовый капитал на депозитах и в ценных бумагах, защищая деньги от инфляции, а затем заходить в рассрочку на покупку коммерческой недвижимости.