НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Стабильность иногда пугает
Уходящий год оказался на удивление стабильным для столичного рынка жилья. Вялый рост цен на 1 - 2,5% в месяц на его протяжении почти не менялся, и вряд ли равновесие рынка нарушится до конца весны. Эта стабильность некоторых даже пугает, и с начала лета часть аналитиков предсказывают возможное начало снижения цен.
"Мы настолько привыкли жить в постоянно меняющихся условиях, что ровный стабильный рынок заставляет ждать подвоха, - считает руководитель пресс-службы Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Андрей Жинган. - При отсутствии политических или макроэкономических потрясений нет никаких предпосылок для каких-либо резких ценовых колебаний на рынке жилья".
С другой стороны, аналитики отмечают, что на весну будущего года приходится высшая точка синусообразного семилетнего цикла подъемов и спадов рынка недвижимости, закономерность которых прослеживается во всем мире. Низшая точка ценовой динамики была по понятным причинам в 1999 г., и срок в 3,5 года придется как раз на весну. Правда, необходимо понимать, что цикличность подъемов и спадов на рынке отнюдь не означает взлетов или крахов. На недавнем "круглом столе", посвященном состоянию и перспективам рынка жилья, руководитель Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы Леонид Краснянский высказал предположение, что рынок должен стабилизироваться хотя бы потому, что "люди устали от роста цен". По его мнению, тем не менее спада произойти не должно, но и рост за год составит самое большее 5 - 7%.
Пока же риэлторы отмечают традиционное оживление продавцов, характерное для конца года. По данным последнего аналитического отчета РАН "САВА", в октябре (ноябрьские данные еще не обработаны) рост цен составил 2,39%, а объем предложения вырос по сравнению с августом на 51%, а с сентябрем - на 16,5 %. Одновременно на рынке предлагалось более 22 000 объектов. Еще один важный показатель - срок ликвидности объектов увеличился почти вдвое, а объем зарегистрированных сделок по сравнению с октябрем предыдущего года почти вдвое меньше. Аналитики "САВА" отмечают, что это свидетельствует о повороте рынка в сторону стабилизации цен. Хотя понятно, что психология продавца, привыкшего к осеннему росту, изменится не сразу. Тем более что на психологию рынка сильно действуют такие факторы, как вымывание дешевого жилья, неизбежно сопутствующее росту цен. Например, этой осенью уже почти невозможно было найти однокомнатную квартиру по цене $27 000 - 28 000 (такова была цена самых дешевых однокомнатных квартир в начале 2002 г.), а средняя стоимость такого жилья сейчас составляет $30 000 - 33 000, отмечают в МИАНе. Да и средняя стоимость 1 кв. м в "хрущевском" панельном доме, превышающая $900 (см. таблицу), укрепляет продавцов любого типа жилья в убеждении, что за свой товар можно просить много денег. В сегменте многокомнатного жилья участники рынка, наоборот, отмечают некоторый переизбыток. "Многие застройщики почему-то пребывают в заблуждении, что дорогое жилье должно быть большим, - сказал один риэлтор, попросивший не называть его имени. - Проектируют огромные квартиры, а потом не могут их продать. Кое-кто от такой практики отказался, особенно в посткризисные годы, но некоторые этим еще страдают". Он привел в пример комплекс "Кунцево", который ООО "Тема" начинала строить до 1998 г. Часть квартир в нем до сих пор не продана, потому что на относительно дорогую цену накладывается большая площадь квартир и конечная цена объекта становится неподъемной. Аналитики "САВА" также отмечают в своем отчете, что многокомнатные квартиры и квартиры повышенного метража не находят спроса последние полтора месяца у большинства застройщиков. "Вместо обычного роста цен [за время строительства], скорее всего, им придется пойти на бонусы и скидки для покупателей", - говорится в отчете.
Предвидение равновесия заставляет участников рынка больше внимания уделять маркетингу и сервису, который оказывается клиентам. Например, МИАН своим покупателям квартир выдает "Паспорта района", в котором человек будет жить. Там клиент может получить подробную информацию о его инфраструктуре с адресами, телефонами, режимом работы предприятий и учреждений. Переехав, ему уже не придется искать ближайшую почту или химчистку.