НЕДВИЖИМОСТЬ: НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМ. Квартирка в Майами

Для российских покупателей расширяется выбор зарубежной недвижимости. В конце ноября Kirsanova Realty заявила о новом инвестиционном проекте - Hilton-Fontainebleau II. Приобретая квартиру в кондоминиум-отеле Hilton в Майами на Collins Avenue, покупатель может рассчитывать не только на получение ипотечного кредита, но и на ежегодную прибыль от 5,5% до 7%. По словам президента Kirsanova Realty Филиппа Богданова, особый интерес заключается в самой системе ипотечного кредитования. "Первоначальный взнос составляет 30% от сделки, а на оставшуюся сумму клиент получает банковский кредит на 30 лет под 7% годовых", - говорит Богданов. Ставку и размер первого взноса, впрочем, можно снизить, если при оформлении кредита покупатель сможет документально доказать легальность и стабильность своего дохода. "Однако процедура эта довольно хлопотная, и зачастую даже сами американцы предпочитают с ней не связываться", - объяснил "Ведомостям" источник, близкий к руководству Kirsanova Realty, американец по происхождению.

Kirsanova Realty занимается продажей элитной недвижимости и представляет на российском рынке SothebyХs International Realty (SIR). С одной стороны, она формирует для коллекции SIR московские предложения, а с другой - предоставляет возможность приобрести зарубежную недвижимость российским покупателям. Проектом Hilton-Fontainebleau II компания Kirsanova Realty занимается в партнерстве с Turnberry - одним из ведущих девелоперов штата Флорида. Если покупатель не собирается использовать квартиру для постоянного проживания, то ее можно включить в сеть отеля и сдавать в аренду как гостиничный номер. Выручка будет распределяться по следующей схеме: 10% удерживается, а оставшаяся сумма делится между оператором и владельцем квартиры; 3% от прибыли последнего будет оставаться на счете менеджера гостиницы для возмещения возможных при сдаче в аренду издержек. Владелец может использовать квартиру и для собственного проживания, но тогда ему придется за 60 дней до приезда известить оператора отеля. В Fontainebleau предлагается к продаже два типа квартир: с одной спальней общей площадью 49 кв. м, стоимостью $400 000, и с двумя (99 кв. м) - за $700 000. Специалисты Kirsanova Realty считают, что при заполняемости квартиры постояльцами в течение 210 дней в году (это норма для отеля) недвижимость ежегодно будет приносить около $13 500 в первом случае и $24 500 - во втором. "В собственности в Майами есть много преимуществ, - говорит Богданов. - Это климат, ведь Европа при всей ее близости все-таки остается Европой, и зимой здесь просто холодно. Здесь же в любое время года - океан, шикарные пляжи и высококлассный сервис. Можно, конечно, приобрести недвижимость и на островах с аналогичным климатом, только больше недели там выдержать сложно - становится просто скучно, а в Майами есть все блага цивилизации и культуры. Кроме того, вкладывать средства в недвижимость в стране со стабильной экономикой, пусть даже доходность будет невелика, - это определенная страховка от кризисов в России". Одна из квартир в Fontainebleau стоимостью $700 000 уже приобретена москвичом, причем покупатель даже не поехал смотреть ее на месте, а удовлетворился фотографиями и планами. "В моей практике это первый такой случай", - признался Богданов. Другие участники рынка элитной недвижимости рассматривают проект как интересный, однако по-разному оценивают его привлекательность для российских клиентов. "Покупателю предлагается новая тема - стать жильцом-инвестором, - говорит директор Penny Lane Realty Вячеслав Ширяев. - Скорее всего, проект будет интересен россиянам, планирующим в будущем перебраться в США на постоянное жительство. Инвестируя средства в отель, они одновременно готовят себе плацдарм на территории страны". Однако, кроме будущих эмигрантов, риэлторам сложно представить аудиторию, на которую рассчитан данный проект. "Вкладывать средства ради подобного дохода русский человек вряд ли будет - в Москве возврат по инвестициям гораздо выше, - объясняет свою позицию Ширяев. - Кроме того, привлекательность для покупателя вызывает сомнения из-за небольшой площади предлагаемых в отеле квартир - тот, кто может себе позволить вложиться в проект, привык к более серьезным объемам: либо барские покои в 500 кв. м, либо серьезный возврат по инвестициям. Скорее, проект представляет интерес для европейцев". Игорь Котов, заместитель директора агентства Crosshill (оно занимается торговлей зарубежными объектами), обращает внимание на некоторую неопределенность дохода при сдаче квартиры в аренду. "Если клиент приобретает недвижимость, рассчитывая на доход от ее аренды, то он может оказаться неподготовленным к изменению арендной ставки отеля или к ситуации, когда номер по каким-либо причинам не будет востребован", - говорит он. По его мнению, существуют более простые и одновременно более выгодные варианты. "Желающему вложить средства в зарубежную недвижимость проще за те же деньги приобрести в Европе (Испании, на Кипре или Крите) небольшой отель или ресторан, тем более такие объекты продаются уже с необходимыми лицензиями, сложившимся штатом сотрудников и управляющим. На такую покупку тоже предоставляется ипотечный кредит", - говорит Котов. ДЛЯ ЛЮБИТЕЛЕЙ СРЕДНЕВЕКОВЬЯ: В последнее десятилетие на европейском рынке недвижимости особой популярностью пользуются средневековые замки: в этом году на европейском рынке, по данным компании SothebyХs, предлагалось к продаже более 1200 замков. Интерес к памятникам архитектуры объясняется принятыми в восточноевропейских странах законами о реституции, по которым тысячи замков вернулись к прежним владельцам или их потомкам. До этих событий приобрести в собственность замок было нелегко: еще в конце 80-х на продажу ежегодно выставлялось не более 120 замков. Однако одновременно государства издали указы и о необходимости содержать подобную собственность в приличном состоянии, на что у многих новоявленных собственников просто не оказалось средств, и в результате они были вынуждены выставить замки на торги. Кроме того, за последние годы существенно изменился и контингент покупателей: если в конце 80-х замки приобретали японцы или американцы, то сегодня интерес к исторической собственности проявляют арабские нефтяные шейхи и наши соотечественники. Несмотря на столь широкий выбор, за последние четыре года европейские замки в среднем выросли в цене на 80%. Но и сейчас, по словам заместителя директора агентства Crosshill Игоря Котова, у любителя старины есть возможность за $1 - 1,5 млн приобрести замок во Франции и, пользуясь предоставленными государством для покупателя исторической недвижимости скидками на строительные материалы, отреставрировать его для дальнейшего проживания или коммерческого использования (если превратить замок в отель, то вложения окупятся за 5 - 6 лет эксплуатации, кроме того, его можно сдавать в аренду кинематографистам для проведения исторических съемок).