НЕДВИЖИМОСТЬ: Свобода или брэнд
Процесс тотальных слияний риэлторских агентств, характерный для 1999 - 2000 гг., идет на убыль. Два года подъема рынка недвижимости, рост цен, устойчивый спрос позволяют выживать и успешно вести бизнес даже мелким по столичным меркам агентствам.
По мнению Григория Полторака, президента Московской ассоциации-гильдии риэлторов, генерального директора "Бест-Недвижимости", необходимость "быть поглощенными" у небольших агентств сейчас возникает, как правило, только из-за неумелого руководства. С точки зрения рентабельности бизнеса компании компактных размеров порой оказываются даже в выигрыше по сравнению с крупными корпорациями. Столпы рынка вынуждены нести расходы на масштабную рекламную кампанию, учебный и методический процесс, создание крупных бухгалтерских, юридических подразделений, а также инвестировать в создание преимуществ на рынке услуг, где им приходится конкурировать с не менее сильными соперниками.
Затраты на содержание небольшой фирмы из 10 - 15 агентов составляют в месяц около $8000 - 10 000. Рекламные затраты составляют минимум $1500, а чаще - от $2000. Участие в выставке (таких профильных мероприятий проходит в Москве за год 3 - 4) обходится фирме в дополнительные $2000 - 5000. Зарплата сотрудников зависит от заключенных ими сделок, но нижний ее уровень колеблется вокруг $400, а верхний - вокруг $1000.
По расчетам руководителя отделения крупной компании, попросившего не называть его имени, стоимость содержания агентства сейчас находится на уровне 1996 г., когда цены на недвижимость были сопоставимы с нынешними. Когда в середине 1990-х он планировал уйти из корпорации и создать собственную фирму, годовые расходы на содержание агентства составляли около $100 000.
Сейчас для того, чтобы вести рентабельный бизнес, получая принятые в среднем на рынке 6 - 7% комиссионных, фирме из 10 - 15 агентов необходимо ежемесячно проводить по 20 - 25 сделок, - фактически по одной сделке в день. При простой сделке продажи квартиры со средними параметрами (две комнаты, стоимость $50 000) агентство получает $2000 - 4000. От более сложных сделок и операций с элитной недвижимостью доход, конечно, выше, но и совершаются они реже.
Учитывая жесткую конкуренцию, агентам мелких фирм приходится требовать меньшее вознаграждение, чем принято в крупных компаниях. Так, стандартная сделка приобретения квартиры (с поиском вариантов, проверкой документов, сопровождением, регистрацией) в "Бест-Недвижимости", "МИАН", "Миэле" обойдется не дешевле $3000 - 5000, в зависимости от стоимости квартиры и объема работы. Мелкие фирмы с удовольствием возьмутся за это и при вдвое-втрое меньшей комиссии.
Другой вопрос - качество услуг. По мнению Полторака, мелкие фирмы значительно уступают крупным в стабильности. "Любое резкое изменение на рынке может повлечь за собой крах мелкой фирмы, в то время как корпорации обладают гораздо большей устойчивостью", - говорит он.
Большое значение для рентабельности агентства имеет и его ориентировка на определенный класс клиентов или сегмент рынка, а также конкурентная среда. Чем специфичней услуги и лояльнее конкурентное окружение, тем меньше проявляется тенденция к слиянию агентств. Это хорошо видно на примере фирм, обслуживающих подмосковные города. Так, в Пушкине работает около 17 агентств и, по словам Константина Манченко, генерального директора агентства "Теремок", здесь нет никаких признаков слияния бизнеса или объединения фирм под единым брэндом. Наоборот, стабильность рынка позволяет каждой компании, сохранив независимость, развиваться и расширяться за счет собственных ресурсов.
Объединение компаний может происходить на основе поглощения, когда штат мелкой фирмы вливается в штат крупной, - часто без сохранения прежнего брэнда, офиса и единства коллектива. Так, в частности, произошло с агентством "Экспресс", влившимся несколько лет назад в "Бест-Недвижимость". Может быть и более мягкое присоединение ("Бест-Недвижимость" и "Наша Москва"), когда вторая компания сохранила и офис, и брэнд, но приняла корпоративные стандарты и технологию проведения сделок более крупной.
По мнению Евгения Редькина, руководителя пресс-службы компании "Миэль", тенденция объединения компаний наиболее сильно проявляется в кризисные для бизнеса времена. Последним (и крупнейшим) примером слияния ради укрупнения бизнеса и снижения рекламных расходов стало объединение агентств "Инком" и "Московская центральная биржа недвижимости" (МЦБН) под единым брэндом "Инком-Недвижимость". Объединившаяся структура сразу заняла лидирующие позиции в городе по числу сотрудников и офисов (хотя это нельзя трактовать как признак доминирующего положения на рынке). До этого сопоставимым событием стало объединение фирм "Миэль" и "Ле-Ру" под маркой "Миэль-недвижимость". Для акционеров и топ-менеджеров обычно такие добровольные слияния проходят относительно безболезненно. Бывший глава "Ле-Ру" Дмитрий Лебедев ныне занимает пост председателя правления "Миэль-недвижимости", экс-председатель совета директоров МЦБН Константин Попов и экс-президент "Инкома" Сергей Козловский заняли привычные кресла в объединенной структуре. Другая задача, которую преследуют объединяющиеся (или поглощающие) фирмы, - привлечение высококвалифицированных кадров. Хотя для этого не всегда нужно формальное слияние - практика хедхантерства на рынке недвижимости не менее популярна, чем в любом другом бизнес-секторе. Тенденция перехода наиболее профессиональных и опытных специалистов под крышу крупных корпораций вполне очевидна. Например, управление вторичного рынка жилья в том же "Миэле" возглавляет Роман Мурадян, перешедший из агентства "Нора". С другой стороны, при профессиональном подходе к делу и грамотном руководстве даже "семейные" агентства имеют возможность найти свою нишу и успешно существовать. В этом случае работа на известный брэнд и высокий уровень дохода оказывается недостаточным мотивом для специалистов с амбициями и выраженным стремлением к самоопределению. "Переманивать специалиста, обладающего стойкой привязанностью к нынешнему месту работы, нет смысла", - говорит Редькин. Но он не отрицает, что случаи перехода специалистов из мелких фирм в крупные происходят гораздо чаще, чем миграции в мелкие агентства или даже вновь созданные собственные фирмы.