Ни война, ни курс доллара
НИЖНИЙ НОВГОРОД - Впервые за последние два года цены на вторичном рынке жилья в Нижнем Новгороде не растут, а по некоторым позициям даже снижаются. Казалось бы, есть все внешние предпосылки для роста: снижение курса доллара по отношению к рублю, обычно ведущее к повышению долларовых цен, неспокойная внешнеполитическая обстановка, которая всегда стимулирует инвестиции в недвижимость, наконец, весна - традиционный сезон активности на рынке. Но ни иракский кризис, ни весна не побудили нижегородцев покупать больше квартир.
"По некоторым позициям цены в марте - апреле снизились на 5 - 7%, - говорит менеджер центра недвижимости "Ваше право" Сергей Горбачев. - Например, подешевели однокомнатные квартиры в Верхних Печерах, а это товар всегда востребованный и район популярный". Жилье в старых домах теряет популярность, даже если расположено в самом центре. По словам заместителя директора АН "Чекни" Александра Панченко, там появилась целая категория малоликвидного жилья. Квартиры в панельных девятиэтажках на Ковалихе или Трудовой практически не пользуются спросом: для людей не очень состоятельных жилье там слишком дорого, а тех, у кого есть деньги, не устраивает качество.
По данным риэлторов, в последние годы цены на дешевое, наиболее доступное жилье (квартиры гостиничного типа, малокомнатные "хрущевки" и "брежневки") росли быстрее, чем на новое и дорогое. Особенно это характерно для заречной части города, где строится мало жилья. "По цене квадратного метра (цены на вторичном рынке назначаются в целом за квартиру, а не за метр) крошечная квартирка гостиничного типа на окраине Автозавода не уступит новостройке в респектабельных Верхних Печерах", - рассказывает Панченко. Но доходы покупателей "гостинок" и "хрущевок" росли медленнее, чем покупателей более качественного жилья, поэтому в итоге предложение стало превышать спрос, считает он.
Сейчас риэлторы говорят, что даже самый ходовой товар - однокомнатные квартиры уже не уходят сразу, как, например, в декабре, а многокомнатное жилье низкого качества просто не находит покупателя. "Однокомнатные, как бы дороги они ни были [в пересчете на стоимость квадратного метра], - все равно дешевая покупка, а кому нужна трехкомнатная хрущевка на окраине? Человек с деньгами обычно предпочитает квартиру меньшей площади, но поближе к центру", - отмечает Панченко. Разница в цене между квартирами с разным количеством комнат стала минимальной и составляет иногда всего $1500 - 2000. На вторичном рынке жилья низкого качества чистых продаж мало: преобладают разъезды, съезды или обмен с доплатой. Для тех, кто съезжается, большой выбор вариантов, а вот разъехаться стало очень трудно. Классический вариант размена - трехкомнатная на две однокомнатных - теперь не проходит, в лучшем случае "трешку" удается разменять на однокомнатную и комнату.
Спрос в секторе более дорогого жилья все еще достаточно высок, но клиенты стали более разборчивы и предпочитают жилье в домах, построенных не более 3 - 5 лет назад. "Некоторые принципиально отдают предпочтение жилью не в строящихся, а в недавно построенных домах, - говорит Горбачев. - Во-первых, можно сразу переехать, во-вторых, дом уже показал себя в эксплуатации и легче судить о его качестве, в-третьих, риски при покупке такого жилья минимальны: дом уже построен, нет вероятности попасть в долгострой или незавершенку, а история квартиры предельно коротка и прозрачна".
Спрос на вторичное жилье ниже там, где много новостроек по соседству. "В Верхних Печерах в районе улиц Белинского, Генкиной, Панина, в центре города спрос на вторичное жилье ниже и цены не растут, - уверяет директор по продажам АН "Адрес" Елена Соловьева. - А в Приокском и Ленинском районах жилья почти не строят, поэтому и цены росли там быстрее". А вот состояние квартиры почти не влияет на ее стоимость. Во всяком случае, отличный ремонт не повод для покупателя приобретать квартиру по существенно более высокой цене, а если квартира "убитая" (в очень плохом состоянии) - это не повод требовать серьезного снижения цены, говорит Панченко.
Невысокий спрос усиливает элемент случайности. "Бывает, хорошую квартиру в хорошем месте долго не удается продать, а неходовой товар вдруг уходит сразу - просто кому-то нужна квартира именно там, - делится своими наблюдениями Панченко. - Точечный спрос встречается все чаще: клиенты ищут квартиру в конкретном доме".
Колебания курса доллара тоже отразились на рынке жилья, но не изменением цен, а участившимся желанием получить деньги за квартиру в рублях. Случалось, что сделки срывались из-за несогласия продавца и покупателя именно в этом вопросе, отмечает менеджер АН "Выбор-недвижимость" Наталья Корнеевец. "Те, кто взамен вторичного жилья покупает квартиру в новостройке, практически всегда хотят получить рубли, потому что расчеты с застройщиком осуществляются в рублях", - вторит ей Соловьева. Перспективы замены доллара на евро в расчетах на рынке недвижимости риэлторы считают весьма слабыми, так как это привело бы к слишком большим потерям для покупателей. "Вторичный рынок пока хранит верность доллару, но с интересом присматривается к рублю как к возможному платежному средству", - считает Евгений Дорфман из группы компаний "Триумф".
В ближайшее время риэлторы не ожидают роста цен на вторичном рынке жилья. "Майские праздники - затяжные каникулы для всех, кроме того, спрос сейчас ограничен с одной стороны платежеспособностью, с другой - обилием предложения в новостройках", - говорит Панченко. Будут ли цены снижаться дальше или остановятся - риэлторы судить не берутся.