ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Осторожно: кооператив!

Нодаже если Жилищный кодекс будет введен в действие в срочном порядке, гражданам еще долго предстоит разбираться с проблемами, которые возникли в предыдущие годы. Суть в том, что кооперативы как-то выпали из поля зрения законодателя и их деятельность фактически регулировалась только собственным уставом. Это давало обширные возможности для разного рода злоупотреблений. “Ведомости-Недвижимость” уже описывал криминальные аспекты кооперативной деятельности в жилом строительстве. Постепенно возникают новые сюжеты.

Шансы – 1 из 200

Страховая группа “Спасские ворота” объявила о том, что впервые в Петербурге участнику долевого строительства будут выплачены потраченные деньги – по договору страхования финансовых рисков. Два года назад агент “Спасских ворот” подписал договор с одним из пайщиков кооператива “Орбита”.

Кооператив создавался специально под проект строительства жилого дома на ул. Черняховского, 25. На участок под застройку было оформлено право собственности. “Орбита” входила в состав Ассоциации кооперативов “Вега-Комплекс” (ассоциация выступала в роли заказчика, предоставляла маркетинговые и бухгалтерские услуги). Правление кооператива возглавляли штатные сотрудники ассоциации Андрей Никандров и Наталья Касперович.

Поначалу все шло гладко. Пайщиками кооператива стали около 200 человек, денег собрали около $2 млн, подрядчики приступили к строительству.

Затем начались проблемы. Работы на площадке перестали финансировать, Никандров и Касперович поссорились с президентом ассоциации Юрием Мисостовым и вышли из состава “Вега-Комплекса” вместе с “Орбитой”. Пайщики забеспокоились. Оперативная проверка ОБЭП установила, что около 30 млн руб. перекочевало со счетов кооператива на счет ассоциации, после чего пропало неизвестно куда.

В отношении Андрея Никандрова и Натальи Касперович возбуждено уголовное дело по статье 160 УК (растрата). Они, в свою очередь, написали заявление, в котором во всем обвиняли Юрия Мисостова. Мисостов пока проходит по делу свидетелем.

По словам сотрудников УБЭП, Юрий Мисостов уехал из Петербурга куда-то в Западную Европу – переждать, пока ситуация не прояснится. “Ведомостям” связаться с ним не удалось. Однако кооператив “Парус”, председателем которого также является Мисостов, собирает деньги на следующий проект – строительство жилого дома на Евгеньевской улице.

Итак, по крайней мере один из пайщиков “Орбиты” получит обратно свои $18 500, внесенные за однокомнатную квартиру на ул. Черняховского. Шансы остальных сомнительны.

Директор петербургского филиала группы “Спасские ворота” Александр Куликов констатировал: пай будет переоформлен на фирму, вероятно, потребуются дополнительные выплаты, чтобы довести проект до конца, но и остальные члены кооператива в этом кровно заинтересованы. Конечно, страховщики постараются выплаченные деньги “отбить”. Утешает то, что права на участок не оспариваются.

Встречные аресты

Недостроенный жилой дом на Октябрьской набережной арестован службой судебных приставов по решению арбитража и готовится к продаже. Основание – долг в 13 млн руб. Родион Юрьев, новый юрист кооператива “Спектр” (на средства которого строился дом), считает, что задолженность носит фиктивный характер.

На Октябрьской набережной, 26, корп. 3, возвышается кирпично-монолитная пятиэтажка на 90 квартир (реконструированное общежитие, купленное кооперативом у НПФ “Пигмент”). Строительная готовность – 95–98% (не доделаны полы, не закончена разводка). Застройщик – ЖСК “Спектр”, кооператив, как и “Орбита”, входил в состав Ассоциации “Вега-Комплекс”.

Пайщики начиная с 1999 г. вносили по $250–350 за 1 кв. м будущего жилья. По данным Ассоциации “Вега-Комплекс”, всего на строительство перечислено примерно 38 млн руб. Этих средств не хватило.

Тогда члены правления кооператива (Наталья Ангелова, Андрей Никандров, Антон Белов) решили занять денег у ассоциации. Сумма займа составила 13 млн руб. Все трое на тот момент были сотрудниками “Вега-Комплекса”, там же и получали зарплату. Затем Никандров и Белов вышли и из ассоциации, и из правления ЖСК. А долг остался.

По отчету председателя кооператива стоимость 1 кв. м составит $508, с учетом долгов – $695 (напомним: речь идет о реконструкции под недорогое жилье).

Юристы “Вега-Комплекса” обратились с иском в арбитраж, и Ангелова (в качестве председателя ЖСК “Спектр”) задолженность признала. В марте служба судебных приставов Московского района наложила на дом арест. В течение двух месяцев (до начала лета) дом должен быть продан с торгов. Судебный пристав Московского района Нина Григорьева ситуацию прокомментировала кратко: “Я с журналистами не общаюсь”.

Большинство пайщиков уверены в том, что задолженность ЖСК перед “Вега-Комплексом” создана искусственно, что участники схемы между собой просто сговорились, а в случае продажи дома ни денег, ни квартир пайщики не увидят.

Затем в кооперативе “Спектр” произошла смена власти. Экс-председатель Ангелова от руководства решением общего собрания отстранена. Новым председателем ЖСК избран Денис Калачев.

Оказалось, что задолженность перед “Вега-Комплексом” – это еще не все. У некоторых кооператоров оказались на руках договоры с дополнительными соглашениями (подписанные Ангеловой). В этих бумагах указан срок сдачи дома – III квартал прошлого года. И штрафные санкции – 0,5% от суммы взноса за каждый день просрочки! Сколько таких “специальных” договоров на руках, неизвестно; что побудило Ангелову подписывать такие кабальные санкции, непонятно.

Один из владельцев такого “специального” договора уже подтвердил в суде свое право получить с кооператива 300 000 руб. штрафа. С учетом всех долгов 1 кв. м экономкласса фактически в промышленной зоне обойдется членам кооператива даже не в $700 (как следовало из годового отчета экс-председателя), тут бы в $1000 уложиться…

Обжалованы действия судебных приставов. Направлена в УБЭП жалоба на деятельность Ангеловой. Действия бывшего председателя пайщики расценивают как злоупотребление полномочиями (статья 201 УК). Уголовное дело не возбуждено, официального отказа тоже нет. Неофициально спектровцам говорят: “Граждане, подождите, дайте с “Орбитой” разобраться”.

Сейчас кооператоры пытаются арестовать собственные квартиры – чтобы их не продали за долги. Нескольким пайщикам удалось через суд подтвердить свои права на доли построенного. Эти доли арестованы, что затрудняет исполнительное производство.

Еще 30 пайщиков решили последовать примеру товарищей. В суде Невского района им сказали, что иски на выделение доли в имуществе кооператива “Спектр” примут, но надо заплатить госпошлину (в зависимости от суммы договора от 3000 до 12 000 руб.). В соответствии с разъяснениями Верховного суда кооперативное дело подпадает под закон “О защите прав потребителей”, а в этом случае госпошлина не берется. Несколько пайщиков отказы в принятии исков (из-за отсутствующей оплаты) обжаловали. Другие все-таки заплатили...

Обращение депутата Госдумы Сергея Попова, посвященное этому же конфликтному объекту, было направлено в прокуратуру два месяца назад. За ответом на обращение кооператоры пришли к начальнику управления по надзору. Бумагу долго искали. Когда нашли, оказалось, что в ней сообщается о том, что принятие решения откладывается еще на месяц. Пайщики готовят митинг возле здания прокуратуры.

Характерные особенности “кооперативной схемы” (в петербургском варианте): во-первых, рядовые участники не могут контролировать обоснованность затрат; во-вторых, правление имеет возможность произвольно формировать задолженность ЖСК и подписывать кабальные договоры с “избранными”; в-третьих, уголовное преследование – в силу специфики кооперативного законодательства – весьма проблематично; в-четвертых, до завершения строительства большинство кооператоров остаются пайщиками (а не членами ЖК) и влиять на происходящее никак не могут.

Из 10 проектов, в которых участвовали кооперативы, входящие (или входившие) в Ассоциацию “Вега-Комплекс” (дома на ул. Бумажной, на Обводном канале, на ул. Пятилеток и проч.), все 10 оказались проблемными, с арбитражными и уголовными обременениями, задолженностью перед городом или двойными продажами.

Комментарий юриста

По мнению специалистов Коллегии адвокатов “Серебряный век”, существующие сейчас жилищные кооперативы являются зарегистрированными юридическими лицами и их регистрацию с принятием нового кодекса нельзя признать недействительной.

Единственная возможность повлиять на их деятельность – включение в новый Жилищный кодекс раздела, касающегося приведения уставных документов ранее зарегистрированных кооперативов в соответствие с действующим законодательством.

Раздел нового Жилищного кодекса РФ о жилищных кооперативах устанавливает, что члены ЖК и ЖСК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. То есть лицо, желающее удовлетворить свои потребности в жилом помещении, должно быть членом жилищного кооператива – невозможно участие в строительстве, реконструкции и т. п. без полноправного членства в ЖК.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива избирается ревизионная комиссия.

Комиссия представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете, годовом отчете и размерах обязательных платежей. Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации.

Таким образом, с вводом в действие нового Жилищного кодекса не должна возникать такая ситуация, когда в строительстве жилого дома ЖСК привлекает денежные средства десятков людей, а членство в нем имеют только два-три человека, которые фактически и решают вопросы всей текущей деятельности кооператива, а контроль за их деятельностью полностью отсутствует.