Россияне предпочитают брать ипотечные кредиты за границей

Состоятельные россияне, немного оправившись от кризиса, снова потянулись за границу за жилой недвижимостью, утверждают в международных риэлторских агентствах.

Рост числа сделок начался с IV квартала 2009 г., говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Сейчас, по подсчетам аналитиков этого агентства, россиянами заключается на 30% больше сделок, чем в I квартале 2010 г. Факт роста спроса подтвердили и в «Миэль DPM».

По словам директора по развитию департамента элитной недвижимости Knight Frank Елены Юргеневой, за последние 12 месяцев спрос россиян в элитном сегменте зарубежной недвижимости удвоился.

Свою лепту в рост спроса на европейскую недвижимость внесло снижения курса евро, считают аналитики. Помог и отложенный спрос. «Каждый четвертый наш клиент для покупки недвижимости за рубежом выводит деньги из российской недвижимости. А внутри России пошли сделки, многим людям наконец-то удалось продать то, что планировалось», – объясняет Зингель.

Домик на побережье Средиземного моря теперь нередко обходится дешевле московского жилья бизнес-класса. По данным Gordon Rock, сейчас средняя сумма сделки при покупке россиянами европейской недвижимости составляет 250 000–280 000 евро, на 15–20% ниже, чем накануне кризиса.

Выгодные долги

Сейчас примерно в половине зарубежных сделок россияне используют ипотеку, утверждается в аналитическом отчете «Зарубежная ипотека для россиян в 2010 г.» агентства Gordon Rock и ипотечного брокера Lowell Finance. «В общей стоимости сделок ипотечное финансирование доходит до 45–50%», – соглашается партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.

В отдельных странах доля ипотечных сделок еще выше. «До 80% всех покупок элитной недвижимости Италии, осуществляемых россиянами, проходят с привлечением ипотеки», – приводит пример Юргенева из Knight Frank.

«Основное преимущество зарубежной ипотеки – очень низкие ставки: до 2–3% годовых на наиболее устойчивых рынках, таких как Лондон, Швейцария, Франция, Италия, 3–5% – на Кипре и в Испании», – говорит Тейн. «Мы брали ипотеку в Испании в 2006 г. на 30 лет под 5,6% годовых в евро, а теперь вслед за снижением ставки Euribor, к которой привязана ставка нашего кредита, мы платим лишь 3,8% годовых», – радуется сотрудница СТС Луша Родионова.

По словам риэлторов, большинство клиентов интересуется ипотекой даже при наличии необходимой для покупки суммы. Многие предприниматели берут дешевую ипотеку, чтобы не изымать средств из бизнеса или других активов.

В Европе ипотечные ставки вряд ли будут еще ниже, но на их подъем уйдет не один год, считает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Используя займы, покупатели недвижимости также зарабатывают очень важную в США и Европе кредитную историю. «Вернув в срок банку заем, в следующий раз вы получите в нем ставку ниже на 0,3–0,4% (т. е. минус 10% платежа)», – обещает Зингель.

Ипотечные кредит – отличный способ проверки ликвидности объекта и обоснованности его цены, добавляет Индриксонс. Западный банк в случае прекращения платежей по ипотеке имеет право обратить взыскание исключительно на залог – даже если у него на счету хранятся миллионы нерадивого заемщика. Поэтому банки особо тщательно проверяют документы на объекты.

Квадратные метры для инвестора

Традиционная для Европы схема инвестирования – покупка недвижимости, например апартаментов или виллы, с условием сдачи ее в аренду под 5–7% годовых продавцу – скажем, управляющей компании. Использование дешевых европейских кредитов позволяет инвесторам значительно увеличивать доход на вложенный капитал. Кредит на 70% от стоимости объекта при действующих в Европе ставках позволяет удвоить доходность вложения, подсчитал Зингель.

Сегодня значительный вклад в ипотечные сделки обеспечивают российские частные инвесторы. 95% инвестиционных покупок осуществляется ими с привлечением заемного капитала. «Без ипотечного кредитования инвестиции в зарубежную недвижимость не имеют смысла. Выгоднее просто купить гособлигации: они приносят ту же доходность при значительно большей ликвидности. Прелесть ипотеки еще и в том, что, взяв 70% кредитного плеча, 70% риска мы передаем банку», – говорит Индриксонс из IntermarkSavills.

В 2009 г. доля инвестиционных покупок россиян в странах Европы не превышала 20%, а сейчас она достигла уже 40%, подсчитали аналитики Gordon Rock.

Индриксонс приводит в пример действующее предложение для инвесторов, располагающих суммой от 75 000 фунтов стерлингов: апарт-отель в Англии с гарантированным доходом от аренды 6% в год на руки минимум на 10 лет. Кредит под 3% годовых на 70% от стоимости объекта с выплатой в течение 10 лет только процентов. Итоговая доходность – 12% годовых в фунтах.

Наиболее инвестиционно привлекательным регионом риэлторы хором называют именно Великобританию. После 15%-ного падения цены на недвижимость в фунтах практически восстановились, осталось подрасти на 1–2%. До кризиса на протяжении десятка лет цены в Лондоне росли в среднем на 10–15% в год плюс арендная ставка. «Так что средняя доходность на ближайшие 10 лет будет составлять не менее 10% в год в местной валюте. Кроме того, фунт сейчас очень слаб, на его росте можно будет получить еще 10–15% в год», – уверен Индриксонс.

Среди стран, прошедших кризис без потерь (в них выдача ипотеки не уменьшалась, а ее условия практически не менялись), по мнению экспертов, инвестиционно привлекательны Франция, Австрия, Швейцария. А вот вложений в Испании, Греции, а также Болгарии они рекомендуют избегать.

Строгий контроль

Мировой финансовый кризис, с одной стороны, помог покупателям недвижимости и инвесторам, снизив цены и удешевив ипотеку во многих странах, но с другой – вынудил западные банки ужесточить условия выдачи кредитов и требования к заемщикам. Прежде всего кредиторы увеличили размеры первоначальных взносов по ипотеке и стали более придирчиво исследовать платежеспособность заемщиков-нерезидентов (см. документ).

По статистике Gordon Rock, в последние месяцы европейские банки одобряют примерно 70% кредитных заявок россиян, даже если документы подаются проверенным агентством или брокером.

При самостоятельном обращении россиян за кредитом процент отказов существенно выше. Кроме того, для самостоятельного оформления займа потребуется несколько визитов в банк. Во многих случаях даже предварительную информацию об условиях кредитования нерезидентов можно узнать в банке только лично. В частности, об этом «Ведомостям» заявили в испанском BBVA и нескольких других банках.