Анатомия здания: Анклав для покупателей

Из-за продолжающегося строительства, жалуется Константин Алюсов, главный инженер ТРЦ «Афимолл сити», сверху падают то куски бетона, то арматура, они уже разбили несколько стеклянных вставок на куполе. Строительные работы и сложность приткнуть автомобиль (подземный паркинг на 2700 мест управляющая компания обещает открыть лишь в конце года, организовав на «переходный период» наземную парковку на 1100 мест), безусловно, лишают новый магазин львиной доли посетителей. Но зато те, кто не поленится приехать в него на метро, скорее всего не пожалеют.

Идут на рекорды

Рассказывая об объекте, главный инженер не раз употребил слово «самый». «Афимолл сити» – самый крупный магазин в центре Москвы: его общая площадь – 180 000 кв. м, арендопригодная – 114 000 кв. м. Здесь почти 400 арендаторов, 50 ресторанов и кафе. По подсчетам девелопера, он рассчитан на максимальную проходимость в 250 000 человек в день. Сейчас, правда, его посещает в лучшем случае несколько десятков тысяч, в основном работники близлежащих офисных центров либо любопытные, иногда приезжие из других городов: они с удовольствием фотографируются в атриумах.

За подсчет посетителей отвечают специальные датчики движения. С их помощью управляющая компания рассчитывает узнать, не только как много человек переступило порог торгового центра, но и на каком этаже больше «натоптало». Аренда самых посещаемых мест комплекса будет стоить дороже. Безопасность посетителей – забота 100 охранников (они же следят за порядком) и более 500 камер видеонаблюдения (каждая запись будет храниться в архиве в течение месяца). Всего в торгцентр предусмотрено около двух десятков входов: пять с улицы, примерно 10 – с соседних башен (по крытым переходам клерки «Москва-сити» уже бегают в здешние кафе на обед) и пока один – из метро (от ст. м. «Выставочная»). Все они оборудованы специальными рамками-металлоискателями, рядом с которыми стоят охранники.

«Пока лифты работают без времени ожидания», – шутит PR-директор AFI Development Наталия Иванова. Лифтов, кстати, 26 грузовых и 8 пассажирских плюс 32, которые будут обслуживать подземную парковку (всего в здании пять наземных этажей и один подземный уровень). Помимо этого вниз-вверх посетителей готовы возить 49 эскалаторов, часть из них работает постоянно, часть (те, которые ведут к кинотеатру на двух верхних этажах) являются сенсорными и включаются по мере необходимости. В отличие от торговых точек, которые работают до 22 часов, и ресторанов (до 23.00) залы мультиплекса «Формула кино» будут открыты до 2 часов ночи. Залов восемь, один из них формата IMAX, т. е. с огромным экраном от пола до потолка. «Википедия» говорит, что год назад во всем мире насчитывалось не более 400 подобных кинотеатров (60% из них – в США и Канаде).

Из-за слишком больших размеров помещений Юлия Дальнова, директор торгового департамента Knight Frank, называет «заметным недостатком» «Афимолла» «затрудненные вертикальные коммуникации». «Эскалаторы расположены таким образом, что покупателям приходится преодолевать большие расстояния в пределах одного этажа, чтобы перейти на этаж выше или ниже, что не слишком удобно», – отмечает она. Хотя непривычному к торговым джунглям человеку заблудиться в торговом центре можно, найти выход не так уж и трудно. Главное – постараться выбраться к атриумам. Их в торговом центре два: один побольше (с фонтаном), другой поменьше (с балкончиками, усаженными растениями). Они являются своеобразными центрами притяжения для посетителей.

Фонтан, украшающий главный атриум, – самый высокий музыкальный фонтан в Европе из тех, что расположены в помещениях: центральная струя бьет вверх до 40 м и почти касается купола. Чтобы доказать это, компания собирается подавать заявку в «Книгу рекордов Гиннесса». Ежедневно в фонтане циркулирует 60 куб. м фильтрованной воды, до необходимого объема ее доливают по мере испарения. «Игра струй» включается каждые полчаса. Здесь использована уникальная технология свободного падения воды. Глядеть на все это великолепие можно, попивая кофе с пирожными, например, в Starbucks – у этой кофейни самое выигрышное место: столики стоят так близко к фонтану, что ветерок от движущихся водяных струй смахивает с них салфетки. Или же выбрать место в других кафе неподалеку.

Купол тоже большой: его размеры – 150 х 70 м, площадь – почти 11 000 кв. м, он состоит из множества пятислойных стеклянных вставок. При надлежащей эксплуатации гарантия на несущие металлические конструкции, по словам Алюсова, составляет 150 лет, подрядчик дает гарантию на купол в 25 лет. Каждый месяц управляющая компания делает специальные замеры, они показывают, как ведет себя купол. Для защиты от излишков снега в зимнее время на куполе установлена импульсная система снеготаяния. Она фиксирует момент, когда светопропускная способность уменьшается настолько, что это становится критическим, и включает подогрев. Нижний слой снега у купола подтаивает, превращается в воду, и по ней, как по горке, скатываются вниз на крышу, где уложены термокабели, и верхние слои снежного покрова.

Отказ от якорей

Концепция «Афимолла», как отметили опрошенные «Ведомостями» консультанты, выдержана в лучших традициях торгово-развлекательных центров. В ее основе – максимально широкий выбор товаров и услуг. Иванова говорит, что компания сознательно отказалась ориентироваться на крупных якорных арендаторов, таких как «Ашан», однако привлекла любимые широкими массами марки «Эльдорадо», «Спортмастер», Uniqlo. «Месторасположение объекта таково, что для привлечения посетителей ему не нужны большие якоря (гипермаркеты продуктов, DIY или электроники и бытовой техники), – объясняет Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Хороший пул арендаторов, отличный выбор общепита, кинотеатр сами по себе являются якорями и способны привлечь посетителей, когда галерея полностью откроется». «С точки зрения состава арендаторов «Афимолл сити» не имеет себе равных», – не скрывает восторга Евгений Ковров, заместитель исполнительного директора компании «Магазин магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». «Объект будет успешным в первую очередь в силу своего расположения, размера, а также неплохого пула арендаторов. Он обречен на успех», – прогнозирует Михаил Свердлов, старший директор отдела торговой недвижимости Сushman & Wakefield.

Начиная с марта (когда состоялось техническое открытие торгцентра) в нем помимо вышеуказанных арендаторов заработали Marks & Spencer, H&M, Zara, «Снежная королева», «Холдинг центр», Lacoste, L’etoile, Douglas Rivoli, U.S. Polo, Esprit, New Yorker, Lady & Gentlemen City, Swarovski, Dream Store, Nokia, InCity, Fabi, Baldinini, Mango, Viet Cafe, Nordsee и еще две сотни других компаний.

Без прикрас

Украшение «Афимолл сити» – пол из индийского гранита, как уверяет Иванова, «с особых месторождений». Это выгодно отличает магазин от столичных торговых центров, где в основном под ногами дешевая китайская «керамика». По ней, особенно свежевымытой, невозможно ходить, не опасаясь сломать обе ноги.

Одним из основных недостатков торгового центра Дальнова считает лаконичный дизайн внутренних помещений: «Интерьер получился незапоминающимся, взгляду не за что зацепиться». Она полагает, что владелец будет позиционировать «Афимолл сити» прежде всего как «модный торговый центр», куда будут приходить развлекаться, общаться, проводить время, параллельно совершая покупки, поэтому консультант добавила бы в оформление больше ярких деталей. «Украшательств» в интерьере пока и правда немного: мерцающие люстры в главном атриуме, скамейки ломаной формы с сидениями оранжевого цвета на пути у покупателей. Но скоро, обещает Иванова, здесь появятся инсталляции и сезонные декорации. Например, под куполом уже стоят гигантские матрешки, «представлявшие» Россию на национальной выставке в Париже в 2010 г. Снаружи, на фасаде, имитирующем зеленый лес, так называемые «ламели»: стеклянные «ребра», помещенные внутрь двуслойных стекол.

Зато девелопер не сэкономил на технологиях. Здание обслуживается по принципу BMS (Building Management System): эта система управляет вентиляцией, освещением и т. д. Например, направление вечерней уборки «клининговому менеджеру» указывает свет: на каком этаже он включается, туда и надо идти, чтобы там мыть и чистить. На уборку этажа выделено по два часа. Клининговый штат включает 150 человек, зато в составе управляющей компании их всего восемь.

Для обеспечения постоянной и комфортной для человека температуры в помещении (зимой и летом 22 градуса по Цельсию) работают четыре холодильные машины. Пожарная сигнализация – от фирмы GE: датчики реагируют на запыленность. Если она резко повышается, компьютер фиксирует вероятность пожара. Под куполом за возгораниями следят лазерные лучи: если возгораний нет, то, преломляясь, лучи не должны попадать в датчики. Везде поставлены энергосберегающие лампы.

«Объект «тяжелый», – признает Алюсов. – Например, рации эмчеэсников не «пробивали» толстые стены, и пришлось ставить специальные «репиторы», которые усиливают сигнал. Плюс предусмотреть антенны мобильной связи на каждом этаже». Зато теперь по мобильному телефону можно говорить в любом углу здания, даже в лифтах.

Ежедневно системы вентиляции торгцентра прогоняют через себя 1 млн куб. м воздуха. В них установлены очень дорогие австрийские фильтры. «Третье [транспортное] кольцо рядом, часто придется менять, наверное, скоро будем ставить отечественные», – говорит Алюсов.

На случай аварий централизованного энергоснабжения торгцентр имеет два резервных дизель-генератора мощностью 1500 кВт каждый. Даже если во всем городе погаснет свет, в магазине включится аварийное освещение.

Сколько стоит

Вложения в проект, по информации пресс-службы AFI Development, составили $0,5 млрд. Галина Малиборская обещает, что они вернутся инвестору через семь лет – или больше. Юлия Дальнова прогнозирует, что в будущем «Афимолл сити» вполне способен составить конкуренцию супер-успешному торговому центру «Европейский», «особенно если будут решены вопросы с паркингом, а в выходные доступ сюда на машине не будет затруднен». Консультант советует сделать здесь паркинг дешевле, чем в «Европейском», считая, что «это добавит проекту привлекательности». Дальновой «трудно сказать», как скоро удастся вернуть вложенные в строительство средства: «Объект имеет отличные перспективы в плане посещаемости, но стоит учитывать, что его строительство замораживалось, сроки сдачи переносились, а проценты по кредиту все равно выплачивались».

К сожалению, на раскрутку столь масштабных проектов уходит не менее года, говорит Галина Малиборская. К тому же у «Афимолла» есть еще несколько проблем: в связи с кризисом не все первоначальные задумки были реализованы. Предполагалось, что ежедневно в ММДЦ будет находиться несколько сотен тысяч человек (сотрудники офисных башен, проживающие и туристы); должен был быть построен транспортный терминал, откуда бы отправлялись экспрессы в аэропорты «Шереметьево» и «Внуково», а также поезд в Санкт-Петербург; рядом должна была появиться гостиница; перед центральным входом в «Афимолл» – организована новая городская площадь, а в самом комплексе кроме 450 магазинов и ресторанов – расположиться самый большой в Европе киноконцертный зал и зимний сад, перечисляет Малиборская. От большей части планов пришлось отказаться. Новый отель возводит ГК «Ташир». А строительство транспортного терминала зависит от нового инвестора, которым скорее всего будет ВТБ, рассказал в интервью «РИА Новости – Недвижимость» президент ОАО «Сити» Андрей Лукьянов. Плюс остаются планы открыть две дополнительные станции метро к 2017 г.