Конституционный Суд Российской Федерации признал право на регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях, пригодных для проживания. Это решение запускает масштабные изменения на рынке недвижимости и в градостроительной политике.

Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ) 3 февраля 2026 года вынес постановление по делу гражданки В.И. Пиуновой, которое кардинально меняет сложившиеся представления о правовом статусе так называемых «апартаментов» и иных нежилых помещений, используемых для проживания. Суд признал не соответствующими Конституции Российской Федерации нормы, которые в действующем правовом регулировании исключали возможность регистрации граждан по месту пребывания в нежилых помещениях, обладающих характеристиками жилых.

Предметом рассмотрения стали конкретные положения закона «О праве граждан на свободу передвижения» и Правил регистрации. КС РФ установил, что конституционное право на свободный выбор места пребывания, определенное статьей 27 Конституции Российской Федерации не может быть безосновательно ограничено формальным отнесением помещения к нежилому фонду. Если объект по своим фактическим и проектным характеристикам – изолированность, планировка, наличие коммуникаций – схож с квартирой в многоквартирном доме и реально используется для удовлетворения личных и семейных нужд, отсутствие механизма регистрации в нем нарушает права граждан.

Принципиально важно, что КС РФ четко разграничил последствия своего решения. Оно касается исключительно регистрации по месту пребывания, то есть учета факта временного проживания. Регистрация по месту жительства (постоянная) остаётся прерогативой только исключительно жилых помещений. Таким образом, юридическая граница между жилым и нежилым фондом сохраняется, но становится более проницаемой в части учета временного нахождения граждан.

Граждане – собственники подобных нежилых помещений (а с их согласия – члены семьи) вправе обращаться за регистрацией по месту пребывания в общем порядке, предусмотренном для жилых помещений. Ключевым условием станет предоставление пакета документов, подтверждающих не только право собственности, но и пригодность конкретного помещения для временного проживания, а также изначальное назначение здания. Это незамедлительно легализует давно назревшую ситуацию с тысячами «апартаментов», приобретенных гражданами для личного использования и постоянного проживания.

Ассистент Кафедры «Государственное и муниципальное управление» Финансового университета при Правительстве РФ Лаффах Адам Майерович считает, что значение постановления КС РФ – это не просто ответ на запрос потребителей рынка недвижимости. Это сигнал к масштабному пересмотру принципов землепользования, градостроительного регулирования и управления территориальным развитием государства в целом.

Первое, на что обращает внимание решение, – это подходы к регулированию видов разрешенного использования земельных участков. Правовая позиция КС РФ, предполагающая учет фактических характеристик объекта наряду с его формальным статусом, формирует иную плоскость правоприменения. Представим ситуацию: земельный участок отведен под огородничество, где жилищное строительство не допускается. Однако на нем возведено капитальное строение, которое по своим характеристикам пригодно для проживания. Теперь собственник такого объекта получает обоснованную возможность ставить вопрос о временной регистрации. Действующие градостроительные регламенты не утрачивают силу, однако их применение потребует большей гибкости и одновременно более надежных механизмов, исключающих использование таких объектов в обход установленных требований.

Второй аспект трансформации связан с инфраструктурной нагрузкой и распределением соответствующих издержек. КС РФ указал на то, что экономия застройщиков на создании объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры при строительстве нежилых помещений, схожих с жилыми, не может быть основанием для ограничения конституционных прав граждан. В то же время нельзя не признать, фактическое проживание граждан в таких объектах объективно увеличивает нагрузку на социальную инфраструктуру территорий, изначально не рассчитанных на соответствующую плотность населения. Перед органами местного самоуправления и регионами возникает непростая задача – найти решение, которое учитывало бы интересы всех сторон. Возможны разные пути, среди которых вероятна корректировка требований к девелоперам на стадии проектирования. Очевидно, что такие меры неизбежно отразятся на стоимости объектов недвижимости, и здесь важно, чтобы этот процесс был экономически обоснованным и предсказуемым.

Решение КС РФ обозначило важный ориентир, позволяющий по-новому взглянуть на взаимосвязь между сложившимися подходами в регулировании и фактическим использованием объектов недвижимости. В центре внимания оказывается не столько формальная квалификация помещения, сколько его реальные характеристики и назначение, которым оно служит для граждан. Дальнейшее развитие градостроительной и земельной сфер, вероятно, будет учитывать этот ориентир, открывая возможность для более гибких и сбалансированных решений. От того, насколько взвешенно и последовательно новые подходы войдут в практику, зависит не только будущее рынка недвижимости, но и более широкий круг вопросов – устойчивость территориального развития, справедливость распределения публичных благ и, в конечном счете, качество городской среды в долгосрочной перспективе.