Процедура приемки нового жилья должна стать более четкой и понятной для всех сторон сделки. В Минстрое работают над проектом закона, который урегулирует порядок передачи квартир дольщикам. Об увеличивающихся претензиях со стороны покупателей жилья и спорах при устранении дефектов отделки изданию «Эксперт» рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, а также представители отрасли.

Процедура приемки-передачи нового жилья с отделкой регламентируется действующими нормативами и федеральным законом № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве. Однако на практике остается возможность для злоупотреблений как со стороны девелоперов, так и покупателей. Застройщики нередко пытаются ускорить подписание актов и минимизировать перечень замечаний. Дольщики, в свою очередь, заявляют чрезмерные требования или используют процедуру приемки как способ давления для получения дополнительной компенсации за то, что их не устраивает.

«Для застройщика расходы на устранение дефектов и судебные издержки обычно составляют несколько процентов бюджета проекта, но при массовых претензиях эта статья заметно выросла в 2025 году на фоне увеличения числа споров по качеству», — сообщил «Эксперту» президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

Реакцией рынка стало изменение продуктовой политики девелоперов. В прошлом году часть застройщиков начала чаще предлагать квартиры без ремонта или с предчистовой отделкой, чтобы снизить риск споров и финансовых потерь, отметили в НОСТРОЙ.

С 2025 года установлен лимит ответственности застройщика за некачественный ремонт: дольщик может взыскать с него не более 3% от цены договора долевого участия. Формально это снижает финансовые риски девелопера, но фактически в ряде случаев не покрывает реальные расходы на устранение дефектов, особенно если речь идет о переделке стяжки, гидроизоляции, вентиляции или замене оконных блоков, подчеркнул Антон Глушков.

По оценке девелоперской компании «Брусника», устранение строительных дефектов или выплата компенсации покупателю обходится в среднем в 300 тыс. рублей. Генеральный директор строительной группы компаний «Живи» Александр Лефель называет более скромную цифру – не более 50-100 тыс. рублей на квартиру.

Отсутствие измеримых критериев качества отделки позволяет трактовать «недостатки» субъективно. Снизить конфликтность в этой сфере призван национальный стандарт на отделку. Новый ГОСТ вступает в силу с 1 марта 2026 года и вводит 8 категорий отделки, 6 из которых предназначены для жилых помещений.

«Теперь сторонам достаточно будет указать класс отделки по ГОСТу, вместо того чтобы подробно описывать материалы и делать объемные ссылки на проектную документацию. Это упорядочит и упростит отношения между инвестором и застройщиком», — пояснил Антон Глушков.

В ГК «Живи» считают, что, опираясь на ГОСТ, застройщику будет легче аргументировать свою позицию и доказывать правоту, если клиент ведет себя неконструктивно.

В первое время новый стандарт может стать очередным «камнем преткновения» в отношениях застройщика и покупателя, заявила «Эксперту» юрист Института проблем предпринимательства Наталья Шептунова. Ведь ГОСТ не является нормативно-правовым актом и его исполнение добровольно.

«Применять или не применять — представляется, что этот вопрос будет регулироваться договором между сторонами, а также проектной документацией. Вместе с тем, зная о существовании такого стандарта, покупатели будут опираться на него при приемке квартир, что может привести к очередному витку споров о качестве работ, применимости требований ГОСТа независимо от условий договора в судах», — уверен юрист. При этом, по ее словам, когда применение нового ГОСТа станет типовым условием, существование четких критериев оценки несомненно упростит приемку квартир.

Параллельно с появлением ГОСТа на отделку Минстрой России разрабатывает проект закона, который позволит урегулировать порядок и сроки приемки-передачи жилья. В ведомстве «Эксперту» подтвердили, что работа над документом ведется, однако пока отказались раскрывать подробности. В новом документе в том числе планируется установить требования к специалистам, которые могут привлекаться для приемки-передачи объектов.

«В действующей модели не установлены четкие требования к экспертам, что создает почву для появления посредников без профильной инженерной подготовки, формирующих завышенные ожидания у покупателей и инициирующих споры», — рассказал генеральный директор девелоперской компании Tashir Estate Максим Самсонов. 

По его мнению, тенденция к сокращению доли квартир с отделкой действительно наблюдается в отдельных сегментах, но она обусловлена не только рисками разбирательств. Основные причины — волатильность стоимости и поставок материалов, сложность управления подрядчиками и повышение требований к качеству, считает он. На фоне изменившейся кредитно-денежной политики доля квартир с ремонтом на рынке стала сокращаться, однако при повышении доступности ипотеки такого жилья вновь станет больше, уверен руководитель ГК «Живи». В «Бруснике» также считают, что доля новостроек с отделкой будет расти: у россиян по-прежнему есть запрос на жилье, в которое можно въехать сразу.