Недвижимость
Бесплатный
Наталья Самарина
Статья опубликована в № 3077 от 09.04.2012 под заголовком: На асфальте: Помогать нельзя мешать

Девелоперы хотят еще больше застроить Подмосковье

В России ни один субъект Федерации не строит больше, чем Московская область, заявил на конференции «Ведомостей» на международной выставке недвижимости MIPIM-2012 Владимир Жидкин, глава областного стройкомплекса.
С. Портер

Уже который год подряд Подмосковье лидирует по вводу жилья в России. И в январе 2012 г. в эксплуатацию уже сдано почти 194 000 кв. м (из 3,1 млн кв. м по стране), подсчитал Росстат, – это на 22% больше, чем в соответствующий период 2011 г. Для сравнения: в Москве этот показатель – лишь 66 000 кв. м (включая территорию застраиваемых Люберецких полей). Впрочем, в области на долю застройщиков за этот период пришлось чуть больше 54 000 кв. м, остальное возвели частники. Но все равно объемы впечатляющие.

Область – в помощь

Жидкин заявил, что без помощи государства так много (13 млн кв. м разнообразной недвижимости только в 2011 г.) построить невозможно. Однако признал, что 95% инвестиций, идущих в жилищное строительство, – это частные деньги.

В ходе дискуссии на конференции «Ведомостей» выяснилось, что девелоперы готовы увеличить объем вводимых новостроек, но чиновники хотят сохранить устоявшиеся пропорции: 1 кв. м на одного человека. Причина проста: больше жилья подмосковный бюджет не потянет, если принять во внимание нагрузку, которая ложится на него в связи с необходимостью обеспечивать это жилье транспортной, социальной и прочей инфраструктурой плюс создавать рабочие места, также оплачиваемые подмосковной казной. «Любой дом требует дорог, школ, детсадов, – разъяснил очевидное подмосковный чиновник. – Вот вам и участие [в строительстве] бюджета области».

Жидкин напомнил, что каждый вложенный в стройку миллиард требует адекватных затрат на ее инфраструктурное сопровождение. Без сомнения, девелоперы сами строят детсады, школы, котельные и даже дороги, но они не платят зарплату воспитателям или ремонтникам.

На 2012 г. область планирует выделить по 8 млрд руб. на социальную и транспортную инфраструктуру. Для развития последней будут привлечены еще около 22 млрд руб. государственных денег (например, 19 млрд руб. из дорожного фонда). Задача стройкомплекса, по словам его главы, – «равномерно распределить эти средства по всем муниципальным образованиям». В первую очередь «социальные деньги» пойдут на детсады. «Школ в области вроде хватает, – обронил Жидкин и тут же заметил: – Но это не значит, что девелоперы не должны будут строить в своих кварталах детсады и школы».

По словам Сергея Лядова, пресс-секретаря «Сити XXI век», в Московской области затраты строительных компаний только на социальную инфраструктуру (куда входят детские сады, школы, спортивные объекты, медицинские учреждения и др.) могут составлять до 15% от общей стоимости проекта. С сетями, дорогами и другой инженерией эта статья расходов вырастает до 25–30%, уточнил он.

Дорогие комплексы

Будущее области – за комплексной застройкой, уверенно заявил на конференции Даромир Обуханич, вице-президент ГК ПИК: «Точечное строительство, привязанное к существующей инфраструктуре, – вчерашний день». Но силами одного (даже крупного) девелопера реализовать проекты комплексной застройки невозможно, тут без помощи государства не обойтись. «Никто не поедет туда, где непонятно, куда его дети пойдут в школу и где он сам будет работать», – развил мысль Обуханич.

Но пока что в Московскую область едут со всей России. По подсчетам «Мортона», до 60% покупателей подмосковных новостроек – приезжие из разных регионов (в первую очередь, впрочем, из столицы). «Застройка Подмосковья – решение проблем не только Москвы, но и России», – не стал скромничать Александр Ручьев, президент ГК «Мортон». Его компании, сдавшей в прошлом году 0,8 млн кв. м жилья в области со средним ценником от 70 000 руб. за 1 кв. м, господдержки не хватает: «Сети и детсады ложатся на стоимость 1 кв. м и жилье перестает быть доступным».

По информации Марии Литинецкой, гендиректора «Миэль-новостроек», на первичном рынке области наибольший спрос приходится на квартиры в панельных новостройках экономкласса, расположенных в пределах 10 км от МКАД. Среди них наибольшую долю покупок (более 60%) составляют квартиры по цене от 2,5 млн до 4 млн руб., на втором месте – стоимостью 4–5 млн руб. (около 28%), по 5% приходится на квартиры по 5–6 млн и дороже 6 млн руб. Покупки в пределах 2,5 млн руб. составляют около 2% (их и в предложении немного). По данным областного минстроя, среднерыночная цена 1 кв. м в Подмосковье в I квартале 2012 г. вплотную приблизилась к 67 000 руб. Для сравнения: в I квартале 2011 г. этот показатель составлял 42 950 руб.

В новостройках ГК МИЦ, к примеру, средняя продажная цена 1 кв. м в I квартале составляла 84 000 руб., сообщил председатель совета директоров компании Андрей Рябинский. У «Сити XXI век» – 85 000–90 000 руб. Но эти компании строят дома недалеко от Москвы.

В «Новом Ступине» (его примерно в 80 км от МКАД возводит MR Group) 1 кв. м обходится покупателям в среднем по 40 000 руб. Подрядчикам за возведение, к примеру, коттеджа с отделкой компания платит по 22 000 руб. за 1 кв. м, рассказал Роман Тимохин, гендиректор MR Group. «Жилье – понятный коммерческий продукт, застройщики будут его строить сами, – заявил он. – Нужна лишь помощь в строительстве дорог и т. п.». Дома в «Новом Ступине», по его словам, продаются хорошо. Покупателей не пугает удаленность от Москвы, рассказывал «Ведомостям» Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость» (его компания, как и «Миэль-новостройки», является партнером MR Group в реализации проекта).

Но «Новое Ступино» заявлено как город – из 1200 га 200 га отведены под индустриальный парк, 225 га уйдут под коммерческую и торговую инфраструктуру, 200 га – под рекреационные зоны, социальные объекты займут 175 000 кв. м. Тимохин рассказал, что хочет сделать там особую экономическую зону. Он считает, что в России вообще и в Подмосковье в частности стоит развивать индустриальные парки – они обеспечат рабочими местами в том числе покупателей строящегося девелоперами жилья.

Ручьев к увеличению числа индустриальных парков относится скептически, предполагая, что из-за острой конкуренции, к примеру, с китайскими они могут умереть. По его мнению, нужно сосредоточиться не на развитии промышленных производств, а на создании индустрии будущего – а именно на интернет-индустрии. «Сейчас люди из области едут в Москву развлекаться», – говорит он, повернуть этот процесс вспять сможет не только возведение в Подмосковье социальной инфраструктуры, но и создание информационных пространств (или парков).

Строить меньше

Жидкин рассказал, что с 1 мая 2012 г. в Московской области вступят в силу новые правила градостроительного проектирования. В январе 2012 г. областное правительство приняло изменения к июльскому постановлению 2010 г., которое в первую очередь регулировало этажность застройки населенных пунктов Подмосковья (но эти пункты были отменены постановлением № 1228/60 от 30 декабря 2010 г.). Новые правила более детализированы и относятся не только к снижению этажности застройки в зависимости от числа жителей городов и сел, но регулируют ее плотность, а также плотность сети автомобильных дорог, пассажирского транспорта и т. д. К примеру, в городах с населением от 15 000 до более чем 100 000 человек предельно допустимая областными властями высота начиная с середины этого года будет составлять 17 этажей, но это касается устойчивой системы расселения городского типа. Если же система, к примеру, рекреационно-аграрная, то в городе, где проживает от 50 000 до 100 000 человек, новостройка не может быть выше 12 этажей (включая технические). При застройке земельного участка индивидуальными жилыми домами (что актуально для девелоперов, развивающих малоэтажные проекты), незанятой должно остаться 60% территории.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты (успевшие получить необходимые разрешения до ввода в действие новых правил или строящие дома разрешенной этажности) положительно оценили инициативу области. Впрочем, уверены они, эта инициатива приведет к росту среднерыночных цен на подмосковном рынке.

«Процесс застройки обязательно должен регулироваться, иначе через несколько лет мы получим спонтанно и хаотично застроенную территорию, на которой невозможно жить, где не соблюдены даже минимальные нормы по обеспечению жителей социальной и транспортной инфраструктурой», – говорит Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН по продажам. Сергей Елизаров, гендиректор ГУП МО «НИиПИ градостроительства», считает, что Подмосковью нужен стандарт жизни, а это значит, что необходимо строить не только жилье или даже школы, но и, к примеру, храмы. Жидкин заявил: «Для нас самое главное – облик городов Московской области».

Впрочем, эксперты полагают, что область движима не только бескорыстными мотивами. Валерий Казейкин, вице-президент НАМИКС, считает, что не следует забывать «грядущее введение единого налога на недвижимость»: «Для строительства 100-квартирного дома хватит и 40 соток земли, для возведения 100 малоэтажных нужно примерно 14 га. Муниципалитетам выгодно развивать малоэтажку, так как налог на недвижимость местный и пойдет в их казну».

Рябинский полагает, что девелоперы вынуждены будут подчиниться регламентирующим правилам. Конечно, любой инвестор, по его словам, будет бороться за увеличение площадей, но «прибыль зависит не только от этажности». В новостройках, возводимых МИЦ, максимум 17 этажей. «Для некоторых застройщиков это постановление может быть невыгодным, так как построить 20 этажей вместо 5–7 – значит получить в два раза больше прибыли», – полагает Картавцева.

Жидкин считает, что разница в себестоимости 1 кв. м 17- или пятиэтажного дома небольшая. Опрошенные «Ведомостями» застройщики с чиновником не совсем согласны. По их словам, любые власти при подсчете себестоимости обычно «забывают» про стоимость земельного участка и про социальную нагрузку девелоперов. «Под жилое строительство участки с техусловиями и разрешенными документами стоят в ближнем Подмосковье в среднем по $20 000 за сотку», – отмечает Владимир Яхонтов. На участке в 20 га, по его словам, можно построить 80 000 кв. м малоэтажного жилья или 180 000 кв. м многоэтажного. Продажная цена 1 кв. м будет одинаковая. «Себестоимость строительства самой коробки [дома] различается незначительно, но строительство «вверх» получается более дешевым за счет того, что размазываются затраты на сети, детсады, школы и т. п. Девелоперы говорят, что выгодно строить дома выше девяти этажей», – резюмирует Яхонтов.

Дмитрий Зотов, заместитель гендиректора «Мортона», подтверждает: «Малоэтажные проекты, которые появились на рынке, реализуют первичные владельцы земли, у которых ее себестоимость практически нулевая. Либо это проекты дальше 15–20 км от Москвы, где можно купить землю по $6000–8000 за сотку. Тогда проект становится рентабельным».

«Земли в России много, и сама по себе она ничего не стоит, – говорит Дмитрий Ковальчук, гендиректор «Пробизнес-девелопмента». – Стоит чего-то тот продукт, который вы можете на ней возвести и который у вас возьмет клиент». По его словам, рынок Подмосковья развивается сейчас по двум направлениям: малоэтажное жилье для зажиточной части россиян и панельные многоэтажки для тех, кто едет из Москвы за более дешевым предложением в область.

«Основные крупные [и доступные по цене] проекты, которые не подходят под новое постановление, уже вышли в 2011 – начале 2012 г.», – успокаивает клиентов Картавцева. Но остальным девелоперам, предупреждает она, придется срочно менять планы, поэтому «можно ожидать массового появления средне- и малоэтажных комплексов с лета 2012 г.». «Чтобы отыграть упущенную прибыль, девелоперы, скорее всего, заложат ее в себестоимость строительства. В ближайшей перспективе ценообразование на рынке будет складываться по принципу: чем ниже этажность, тем выше цены», – прогнозирует она.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more