Статья опубликована в № 3376 от 01.07.2013 под заголовком: На асфальте: Новостройки

В Московском регионе без денег и жилья остаются около 70 000 человек

Тупик для дольщиков

Число обманутых дольщиков в Подмосковье – 13 200 человек (без учета семей), это меньше, чем год назад.

В столице их немногим более 5000 (включая «новую Москву»). Этим людям, вложившимся в долгострои, не помогают ни 214-ФЗ, ни местные администрации, ни суды. Проблема решается властями только в ручном режиме.

«Мы купили квартиру в Троицке в проекте Е-39 на ул. Текстильщиков, 39, корп. 1, почти 10 лет назад, – рассказывает Денис. – ПСФ «Норд» продавала квартиры в двух 17-этажных корпусах. С 2004 г. комплекс не строится». Учредитель и гендиректор Вадим Догадайло, продав компанию, перешел работать в 2004 г. в «Новое кольцо Москвы» первым заместителем гендиректора; с 2006 по 2010 г. был заместителем руководителя по национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в ЗАО «Интеко» (данные СПАРК на этом исчерпываются). Новый владелец Александр Малахов перерегистрировал компанию в Тамбове, после чего начался процесс ее банкротства. Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 21 сентября 2005 г. 3АO «ПСФ «Норд» признано банкротом. Дома стоят без консервации и ветшают. Надежда на достройку появилась после включения Троицка в черту Москвы. Но по адресу: ул. Текстильщиков, Е-39, Москомстройинвест не спешит достраивать объект. «Мы рекомендуем гражданам объединиться в ЖСК и оформить на себя договор аренды земельного участка», – отметил его председатель Константин Тимофеев. По данным ведомства, на завершение дома необходимо около 300 млн руб., т. е. около 1 млн руб. с квартиры при средней стоимости 5–7 млн руб. Второй зависший объект той же компании на ул. Текстильщиков – Е-42 доделывается новым застройщиком – «Старкос-А», ориентировочный срок завершения работ – декабрь 2013 г.

«Шансов на то, что люди смогут объединиться и взять на себя функции девелопера, невысоки, – утверждает адвокат Олег Сухов. – Я знаю только три таких случая. В первом объем произведенных работ был выполнен на 95% и оставалось доделать немногое. Во втором – в Подольске – кооператив четыре года пытается достроить объект, но местная администрация не только не помогает, но еще и сует палки в колеса». Также больше четырех лет в Москве на ул. Малыгина ТСЖ совместно с застройщиком не могут окончить затянувшийся долгострой.

Масштаб бедствия именно в Подмосковье колоссальный. Количество недобросовестных застройщиков составляет 12%, сообщал ранее министр по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Московской области Александр Коган. На строительном рынке региона работает 485 компаний. Получается, что каждый десятый застройщик не сдаст дом в эксплуатацию.

Для сравнения: в прошлом году в Подмосковье был зарегистрирован 121 долгострой, в Москве – 11. В 2013 г., по данным комитета по долевому жилищному строительству, в регионе осталось 86 долгостроев. По словам министра, по 22 долгостроям решения пока нет.

Рейтинг жадности

Механизм появления обманутых дольщиков столь незатейлив, что удивительно, какое количество домов все-таки достраивается и сдается. Несмотря на многообразие проблем, свести их можно к двум основным группам: заведомое мошенничество и/или неопытность застройщиков, помноженные на жадность местных администраций.

Как рассказали «Ведомостям» девелоперы, строящие в Подмосковье, мошенничество частенько без административного ресурса не обходится. Родственник или друг местного чиновника открывает компанию «Лютик», объявляет о начале строительства, ставит забор и начинает сбор денег с покупателей. Деньги переводятся на счета за границей, дом не строится, дольщики поднимают шум, дружественные «Лютику» компании начинают процедуру банкротства в отношении недобросовестного застройщика. Местные власти и правоохранительные органы не спешат инициировать уголовные дела.

Такой механизм отлаженно работал до принятия в 2010 г. новой редакции 214-ФЗ. Изменения в законодательстве отсекли хотя бы тех «девелоперов», которые продавали без разрешения на строительство и без утвержденного проекта, говорит Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер».

На общественном совете по вопросам долевого жилищного строительства в Московской области отмечалось, что в Балашихе в течение более 10 лет всего было 33 объекта с обманутыми соинвесторами, «а в соседнем Реутове только один – почему?» – спрашивает Сергей Жидаев, гендиректор компании МАН и девелопер трех проблемных проектов в Балашихе. В настоящее время на сайте комитета значится шесть проблемных проектов, Балашиха лидирует по числу недостроев.

Застройщики упрекают местные власти в непрозрачности. Сергей Жидаев считает, что «административный беспредел» органов местного самоуправления является одной из основных причин возникновения проблемы обманутых дольщиков. «Они совершенно безнаказанно могут выдать или годами не выдавать исходно-разрешительную документацию, согласовать или не согласовывать проект, перевести землю в требуемую категорию или отказать, затянуть прием дома в эксплуатацию и т. д.», – возмущается он.

«Сначала сама власть создает трудности девелоперу, затем она же поручает достраивать дом другой компании. Тем самым чиновник убивает сразу двух зайцев, получая, с одной стороны, поддержку народа, а с другой – откат от нового застройщика», – разъясняет Олег Сухов.

«Реальных способов воздействия на местные администрации у правительства области немного, – соглашается девелопер, работающий в Подмосковье. – Власть поменялась уже три раза, а главы самых «вкусных» районов остались на местах, несмотря на громкие скандалы по землям и объектам и суды, длящиеся годами».

Новая администрация Балашихинского района готова решать проблему обманутых дольщиков. «Ситуация сложная, – прокомментировала на общественном совете ее представитель Юлия Смирнова. – Администрация готова работать с застройщиком при условии соблюдения обязательств». Так, 12 октября 2012 г. было подписано соглашение с СФК «Реутов», по которому администрация готова вернуть девелоперу долю города после завершения строительства корпусов. А также оказывать содействие в смене категории земли и получении документации, если застройщик приобретет еще один участок.

Не получилось

Второй путь появления обманутых покупателей – непреднамеренный, никто никого не собирался обманывать, просто «не получилось». «Проблема обманутых вкладчиков на 80% – это непрофессионализм девелоперов, – уверен Воронин. – Почему-то все считают, что умеют строить, лечить и писать. Кто-то услышал, что девелопмент – это выгодное дело. Он находит кусок земли, и, возможно, у него хватает финансов нарисовать проект. Все, больше денег нет. Что он дальше делает? Риэлторы предлагают начать продавать по 20 000 руб. за 1 кв. м, и не важно, что ниже себестоимости. Зато потом обещают продать по 60 000 руб. за 1 кв. м! Приходят первые деньги – это как наркотик. Начинает строить, деньги снова заканчиваются, снова продает по заниженной цене. И – катастрофа».

Владимир Воронин знает, о чем говорит: компания «Лидер» достраивала не один долгострой в Подмосковье и Калуге. Недавно сдала проект «20 Парковая», который доделывала за компанией «Мэнни». Застройщик планировал возвести восемь многоэтажных корпусов общей жилой площадью около 100 000 кв. м к концу 2008 г. Работы начались с сентября 2007 г., а в 2009 г. были прекращены из-за нехватки средств. К этому времени компания частично возвела два первых корпуса. В 2010 г. в отношении ЗАО «Мэнни» была введена процедура банкротства. В сентябре 2011 г. за достройку этих двух корпусов взялась ФСК «Лидер». «Я тоже туда вложился как соинвестор», – объясняет Воронин. В достройку домов ФСК «Лидер» вложила около 750 млн руб. Кроме них в проект инвестировали «Домострой», «Домострой-эксперт», «Стройарсенал» и 463 физических лица.

Одним из крупнейших недостроев Балашихи был «Солнцеград» площадью более 100 000 кв. м компании «Ви эм пи инвест» (входит в ГК VMP Corp). Выбранный генподрядчик – ПСМК «Воскресенский» – стройку не осилил, в 2005 г. чистый убыток компании составил $3 млн, писал Forbes. Новым подрядчиком стала «Мосстроймеханизация-5», но тоже проект не закончила, в 2012 г. пришел «Лидер». «Мы оказались таким же обманутым вкладчиком, только не с одной, а с сотнями квартир, – рассказывает Воронин. – Мы подсчитали: чтобы достроить 70 000 кв. м и отбить наши затраты с какой-то рентабельностью, нужно построить дополнительно еще 300 000 кв. м. Я предложил схему реализации проекта: мы передаем обещанные людям квартиры, а администрация Балашихи согласовывает проект на 300 000 кв. м и снимает долю города, поскольку на обманутых вкладчиков приходилось уже 20% от объема проекта». Переговоры и оформление документов заняли полгода – рекордно короткий срок. Объем инвестиций в достройку составил 2 млрд руб.

Способы решения

История «Солнцеграда» почти идеальная: нашелся застройщик, администрация быстро пошла навстречу и предоставила преференции, экс-застройщик не мешал. Чаще бывает иначе.

Давно не может разрешиться ситуация с СФК «Реутово» в Балашихе, говорит ее руководитель Сергей Жидаев. Компания была включена комитетом по долевому жилищному строительству в список проблемных застройщиков. ЖК «Южная звезда» (ул. Твардовского) должен был быть сдан в эксплуатацию в 2008 г., готово лишь 70–80% дома. «Не реализовав проект, компания начала привлекать средства граждан для строительства нового ЖК «Некрасовский» со сдачей в 2011 и 2012 гг. Строительство первых двух корпусов застыло на уровне котлована, третьего – не начиналось», – рассказывает первый замруководителя комитета Виталий Сомов. По данным комитета, застройщик продал несуществующего жилья на 2,214 млрд руб., это 962 договора долевого участия. Для завершения двух комплексов СФК «Реутово» требуется еще 1,568 млрд руб., сообщают в комитете.

В октябре 2012 г. комитет начал проверку целевого использования компанией средств дольщиков. Но запрашиваемые документы не были представлены, отмечает руководитель рабочей группы при общественном совете Игорь Гульев.

«Мы подписали три инвестиционных контракта с администрацией Балашихи и министерством строительного комплекса МО в 2002, 2003 и 2004 гг. на строительство около 200 000 кв. м жилья. В 2005 г. эти инвестконтракты были объединены в единый инвестпроект. В добровольно-принудительном порядке администрация Балашихи навязала нам дополнительные обременения: строительство магистральных коммуникаций, школы, детского сада. Договор аренды участка по договорам 2003 и 2004 гг. был подписан лишь в 2008 г. после долгой судебной тяжбы и вмешательства депутатов Госдумы, а разрешения на строительство домов не выдавались вплоть до конца 2011 г., – рассказывает Сергей Жидаев. – Большинство решений в администрации Балашихи мы получали путем длительных судебных разбирательств. Политика искусственного затягивания исполнения инвестконтрактов привела к большому кассовому разрыву, и прибыльный проект стал убыточным».

12 ноября 2012 г. Арбитражный суд Москвы начал процедуру банкротства СФК «Реутово». Как резюмировал председатель общественного совета по вопросам долевого жилищного строительства в МО Юрий Трофимов, на данный момент отношения между застройщиком и местной администрацией носят неконструктивный характер. Пока девелопер и власти перекладывают вину друг на друга, почти 1000 семей ждут оплаченное жилье.

Большинство опрошенных «Ведомостями» девелоперов, которые реализовывали чужие недострои, сошлись на том, что это сложно, долго и редко когда доходно. ГК ПИК с 2005 г. завершила строительство более 20 жилых домов и передала обманутым дольщикам 3300 квартир, отмечает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью: «ПИК достроила дома за «Стройметресурсом», «Стройиндустрией», «Принткапиталом», «Социальной инициативой», все – в рамках социальной ответственности».

Юридические рогатки

Банкротство застройщика – плохой вариант для покупателей, подчеркнул Игорь Гульев. «В этом случае все имущество включается в общую конкурсную массу, реализуется на аукционе, после чего вырученные средства делятся между кредиторами. На практике на торгах цена активов колеблется от 5 до 40% по отношению к вложенным средствам», – объясняет Сухов. «Дольщики-физлица, оплатившие квартиры, включаются в общий реестр кредиторов третьей очереди – после долгов по зарплате и выходным пособиям. Для застройщиков ФЗ «О банкротстве» предусматривает также реестр требований о передаче жилых помещений, где указывается размер внесенных физлицами средств, стоимость квартиры и т. д., чтобы суд понимал, сколько в деле именно дольщиков, каков размер их требований», – говорит адвокат.

Если денег не хватает на покрытие всех исков от дольщиков к застройщику, а дольщики заявляли именно денежные требования, то исходя из трактовки закона они, по сути, не получат ничего, констатирует Вера Богучарова, замдиректора юридического департамента Est-a-Tet. Поэтому юристы рекомендуют покупателям предъявлять разные виды требований – денежного и неденежного характера (требовать передачи жилого помещения или объекта незавершенного строительства). Но есть нюансы. Закон предъявляет серьезные требования и к объекту недвижимости, и к дольщикам (например, объединиться в ЖСК).

214-ФЗ позволяет покупателю расторгнуть договор, написав и зарегистрировав письмо, даже не обращаясь в суд, если застройщик не успевает сдать проект в срок, говорит Богучарова. Застройщик в течение 20 рабочих дней обязан вернуть деньги и выплатить проценты – 1/150 от ставки рефинансирования (сейчас – 8,25% годовых от суммы договора). На практике, если компания не в состоянии достроить объект, компенсировать затраты она вряд ли сможет. «Есть брошенные дома, есть обманутые люди, и уже нечего продавать. С обманутыми дольщиками это всегда так», – знает Воронин.

В ручном режиме

«Права всех обманутых дольщиков так или иначе удовлетворяются. Каждый случай индивидуален. Если приходит новый застройщик, он договаривается с гражданами, кто готов ждать достройки дома, кто хочет вернуть деньги, кто – получить квартиру в других домах этого застройщика», – рассказал «Ведомостям» Александр Коган.

В Москве на начало 2012 г. насчитывалось 11 проблемных объектов и 2417 обманутых дольщиков. За год в столице удалось решить проблемы около 700 соинвесторов, отчитался Константин Тимофеев. В Московской области за 2012 г. список покупателей долгостроев сократился на 4526 человек, рассказал Александр Коган. Сотрудниками УЭБ ГУ МВД России по Московской области с 2011 г. по июнь 2012 г. проводились проверки по фактам нарушений прав соинвесторов жилья на территории области. В отношении 13 компаний были возбуждены уголовные дела.

Смена застройщика и достройка незавершенных объектов за счет средств соответствующего бюджета (федерального, субъектового или местного) – это скорее вопрос политической воли и бюджетного законодательства, сетует Оксана Ступина, адвокат «Хренов и партнеры», он решается не в массовом порядке, а путем принятия управленческих решений в отношении конкретных объектов недостроя.

С 1 января 2014 г. вступают в действие изменения в 214-ФЗ, согласно которым обязательства застройщиков должны быть обеспечены залогом и поручительством банка или страхованием гражданской ответственности. «Участие застройщика в обществе взаимного страхования даст возможность удовлетворить требования дольщиков даже в самой критической ситуации», – полагает Андрей Кугий, коммерческий директор Tekta Group. «Закон о страховании вымоет некоторое число непрофессиональных и недобросовестных застройщиков, – согласен Воронин. – Будет еще одна проверка девелопера».

Страховщики против

Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «Альфастрахования»: – Поправки в проект федерального закона № 643875-5 «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве», касающиеся включения обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, были предложены Минфином без участия страхового сообщества. Которое выступает против использования механизма страхования в данном случае. В настоящий момент законопроектом никак не затронут вопрос страховых сумм, но понятно, что размер финансовых гарантий, достаточный для компенсации понесенного ущерба, должен быть большим, сопоставимым с суммой рыночной стоимости квартир в одном многоэтажном / многоквартирном доме, что может составлять несколько миллиардов рублей. На примере страхования ответственности туристических операторов стало очевидно, что российский страховой рынок не готов поддерживать такие суммы при страховании подобных рисков. Причины достаточно просты. В этих секторах экономики относительно высоки риски, но их достаточно сложно предугадать, даже внимательно изучая финансовую отчетность клиента. Модель бизнеса большинства игроков в обоих секторах такова, что они по факту живут в кредит, рассчитывая только на будущие поступления от клиентов. Малейшее изменение ситуации, отсутствие поступлений даже в краткосрочном периоде ведут к серьезным финансовым проблемам. Поэтому нет возможности использовать западные перестраховочные емкости, и, как следствие, российский страховщик не может брать на себя большой объем риска. Альтернативным инструментом для защиты от подобных рисков является страховое поручительство – это аналог банковской гарантии, а не договор страхования. Мировая практика пошла именно по этому пути – страховые поручительства (Surety Bonds, имеют много общего с простыми поручительствами, но одновременно являются видом страхования с соответствующим регулированием, требованием к финансовой устойчивости страховщиков, резервированием и др.) применяются как инструмент исполнения обязательств. Однако данный вид страхования в нашей стране пока никак законодательно не регулируется, и для его внедрения необходима большая предварительная законотворческая работа. В качестве второй, может быть, временной альтернативы могут быть рассмотрены государственные гарантии по аналогии с банковской системой страхования вкладов. Здесь введение обязанности для банков страховать взятые на себя обязательства, уплачивая взносы в специальный фонд – Агентство по страхованию вкладов, дало довольно позитивные результаты: вкладчики надежно защищены от потерь.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать