Покупателям недвижимости нужны балкон, двор и кабинет

Как пандемия и самоизоляция меняют структуру спроса на недвижимость в Московском регионе
Евгений Разумный / Ведомости

Однажды пережив голод, человек никогда его не забывает. И, пусть неосознанно, готовится противостоять такой же напасти в будущем, даже если вероятность нового голода пренебрежимо мала. С квартирой то же самое: даже если пандемий, подобных нынешней, больше никогда не будет (хотя визионеры первого ряда – Билл Гейтс, например, – уверяют, что как раз будут), представления покупателя о том, каким должно быть жилье, уже изменились.

Во-первых, запрос на квартиры с отделкой, и так выросший за последние годы, сейчас увеличился многократно. Покупая квадратные метры, люди хотят получить место для жилья, а не ремонт на полгода, который может быть прерван очередным карантином. Спрос на квартиры с отделкой (включая дизайнерскую), по данным MR Group, во II квартале 2020 г. вырос на 35%.

Во-вторых, покупатели стали уделять внимание наличию закрытого двора у жилого комплекса (ЖК) и другой внутренней инфраструктуры. Растет важность таких «мелочей», как балконы, где можно дышать свежим воздухом, и собственные закрытые дворы ЖК, где можно гулять в любое время, а не по расписанию, констатирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической компании «Недвижимость-профи».

В-третьих, после пандемии люди стремятся купить больше метров за прежний бюджет, обращая внимание на зонирование. Если раньше, в доковидные времена, в моде была открытая планировка (кухня, совмещенная с гостиной, например), то сейчас предпочтения покупателей дрейфуют в сторону планировок, знакомых по советской жилой архитектуре.

Все опрошенные «Ведомостями» эксперты рынка недвижимости отметили, что в период пандемии главной мерой поддержки застройщиков стала программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам при покупке квартир в новостройках. Именно она позволила поддержать спрос. С конца апреля банки начали выдавать кредиты по ставкам от 5,75% годовых. Этот стимул сработал, и с тех пор доля ипотечных сделок стремительно растет даже в дорогих сегментах, где процент ипотеки был традиционно мал. Субсидированная государством ипотека стала главным драйвером продаж на первичном рынке в 2020 г.

Рынок восстанавливается

Общие объемы продаж на рынке весной – летом 2020 г. упали, впрочем, застройщики связывают это не только с коронакризисом. «За период с апреля по июль мы фиксируем падение продаж примерно в 2 раза относительно аномального 2019 года и в 1,5 раза по сравнению с более умеренными 2017 и 2018 годами, – сообщает управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков. – Прошлый год стал аномальным, так как готовился переход на эскроу-счета, как следствие, ожидалось повышение цен. Поэтому часть клиентов, которые откладывали покупку квартиры, в тот момент вышли на рынок, опасаясь, что приобрести квартиру желаемого метража и характеристик в новых условиях будет трудно или невозможно». В целом по итогам июля на столичном рынке было заключено на 28% меньше договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), чем годом ранее, указывает гендиректор УК «Развитие» Игорь Козельцев. Он тоже ссылается на эффект высокой базы: «В 2019 г. спрос был очень высоким», – напоминает Козельцев.

По оценкам, которыми делится управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, суммарное количество ДДУ, заключенных в Москве в апреле – июле 2020 г., сократилось еще сильнее – на 35%. Однако, говорит она, основной провал по числу сделок пришелся на апрель – май, в июне – июле спрос уже начал приближаться к значениям прошлого года. «Сейчас можно констатировать, что спрос на рынке жилья восстанавливается, – считает Литинецкая. – В июне в Москве зарегистрировано на 24% больше ипотечных сделок, чем в аналогичный период прошлого года. В целом по стране этот показатель в те же сроки вырос на 21%. То есть мы уже имеем прирост в годовом выражении, хотя ситуация в июне 2019 г. была намного лучше». Прежде всего восстанавливается спрос на новостройки – в этом сегменте активность покупателей стимулирует программа субсидирования ипотечных ставок: в декабре 2019 г. на покупку строящегося жилья брали 25% кредитов, в июне уже порядка 35%, говорит Литинецкая. «Впрочем, возможно, мы сейчас наблюдаем всего лишь реализацию отложенного спроса и к осени он иссякнет, потому что в 2020 г. россияне испытали самое глубокое падение реальных доходов с 2015 г.», – предупреждает она.

Динамика позитивная, указывает Бобков. В июне по сравнению с маем количество сделок ДДУ с квартирами выросло на 57% до 4855, на нежилые помещения, к которым относятся и апартаменты, – практически вдвое (на 91%) до 1613, говорит он. «Вернуться к значениям марта 2020 г. – 6833 квартиры и 2840 апартаментов – пока не удалось, но надо иметь в виду, что в первой трети июня еще действовал карантин, что сказывалось на активности покупателей новостроек, – уточняет Бобков. – При этом в июне отмечено резкое повышение количества оформленных ипотек – до 8347. Это в 3,5 раза больше, чем в мае, фактически выше значений января и февраля 2020 г. и уже близко к пику, зафиксированному в ажиотажном марте, когда спрос на квартиры на фоне ослабления рубля резко вырос и количество ипотечных сделок подскочило до 10 397 за месяц».

«Мы ожидаем роста до 50% к концу 2020 г. спроса на квартиры со стороны синглтонов – людей, выбирающих жилье для одиночного проживания. Отчасти катализатором спроса выступила пандемия коронавируса: раньше эти люди чаще решали арендовать жилье, но теперь задумались о приобретении собственного».

Анна Боим
коммерческий директор ГК «А101»

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, резюмирует: «В течение двух месяцев с момента объявления в конце марта обязательной самоизоляции фиксировалось сокращение объема сделок в проектах Московского региона. В первые дни спрос упал почти наполовину. Однако с введением государственной ипотеки по льготной ставке ситуация постепенно начала выравниваться. В июне активность покупателей увеличилась почти на 30% по сравнению с маем, июль по количеству сделок уже сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. Окончательное восстановление спроса, по нашему мнению, произойдет уже осенью этого года». По оценкам концерна «Крост», в июле (первый полноценный месяц работы первичного рынка после ограничений) спрос на жилую недвижимость увеличился на 20–25%. «Это хороший показатель, подтверждающий значительный интерес москвичей к покупке жилья», – уверена первый заместитель гендиректора «Кроста» Марина Любельская.

Онлайн-продажи помогают

Пережить вызванные коронакризисом ограничения и поддержать спрос весной и летом 2020 г. застройщики смогли прежде всего за счет двух факторов. Один из них – государственная программа субсидирования ипотеки – оказал позитивное влияние на всех участников рынка в более или менее равной степени. Второй зависел от каждой компании в отдельности. Речь о способности застройщиков выстроить систему онлайн-продаж – тем, кто справился с этой задачей лучше, удалось смягчить последствия кризиса.

«Поддержать высокий спрос во время действия ограничений на работу офисов продаж получилось благодаря тому, что удалось отладить эффективную систему онлайн-покупки квартир», – соглашаются в группе ПИК. Общий объем продаж у группы во II квартале 2020 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года почти не изменился – рост составил примерно 1%. С апреля по июнь 2020 г. было продано 377 200 кв. м, причем большая часть продаж пришлась на онлайн-ипотеку, сообщили в компании.

Количество проданных квадратных метров у группы «Самолет» в апреле – июле 2020 г. также сопоставимо с результатом 2019 г., при этом, по словам Волкова, отмечается значительный – на 15% – рост продаж в денежном выражении, а средняя стоимость метра выросла на 17%. «Для нас факторами, смягчившими общее падение на рынке, стали реализуемый с 2018 г. проект цифровой трансформации в компании, запуск удобной онлайн-покупки квартир на сайте, а также то, что более 90% нашего предложения соответствовало условиям субсидированной ипотеки», – говорит Волков.

«Бесконтактный доступ в подъезд, на парковку или голосовой вызов лифта будут восприниматься уже не как игрушка, а как полезный функционал с точки зрения безопасности. Также станут востребованными системы очистки воздуха и воды, защищающее от ультрафиолета остекление и другие системы из области well being».

Роман Лябихов
генеральный директор ГК «Атлант»

Некоторый рост количества сделок весной – летом 2020 г. фиксирует и MR Group – и тоже во многом благодаря онлайн-продажам. «Оперативное внедрение дистанционных продаж привело к тому, что мы даже в первые недели карантина практически не ощутили снижения спроса, – говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу MR Group. – В апреле 2020 г. сделок было всего на 8% меньше, чем за тот же месяц прошлого года. Майские показатели тоже мало отличались от аналогичного периода 2019 г., а июньские превзошли прошлогодние результаты. По итогам II квартала продажи выросли на 15% по отношению к первому, а июльский спрос в проектах MR Group более чем вдвое превысил прошлогодние показатели». Старкова связывает это со значительным отложенным спросом, накопившимся в период карантина. При этом в некоторых проектах MR Group (в том числе относящихся к бизнес-классу) доля ипотечных сделок в июле, после увеличения лимита по льготной ипотеке до 12 млн руб., достигала, по данным компании, 89%.

Чего хотят покупатели

Длительный период самоизоляции корректирует требования, которые покупатели предъявляют к городской недвижимости. «Заметное изменение – вырос интерес к паркам по соседству, – говорит Старкова. – Также покупатели стали чаще обращать внимание на наличие у ЖК собственной озелененной территории».

Люди выбирают не просто квадратные метры, им важна комплексная среда для жизни с собственной инфраструктурой и благоустройством, соглашаются собеседники «Ведомостей» в группе ПИК: «Эти тенденции проявились еще до коронавируса. В период самоизоляции запрос на качественное пространство только усилился». Закрытые дворы и квартиры с просторными панорамными балконами и даже собственными террасами уже практически норма для жилья комфорт- и бизнес-класса, отмечает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим, и период самоизоляции дополнительно подчеркнул значимость этих элементов. «В период самоизоляции многие высоко оценили полезность летних помещений, так что спрос на балконы и лоджии остается высоким – около 60% наших покупателей считают их наличие большим плюсом», – соглашается Волков.

Менее популярными стали студии и однокомнатные квартиры: люди поняли, что сидеть дома в квартире с небольшим метражом некомфортно, говорит директор по продукту компании «Сити-XXI» Мария Могилевцева-Головина. «Но пока эта тенденция проявляется не так ярко – по-прежнему есть инвестиционные сделки, в ходе которых люди приобретают малогабаритные квартиры», – уточняет она. Боим, напротив, считает, что интерес к небольшим квартирам будет расти: «Мы ожидаем роста до 50% к концу 2020 г. спроса на квартиры со стороны синглтонов – людей, выбирающих жилье для одиночного проживания. Отчасти катализатором спроса выступила пандемия коронавируса: раньше эти люди чаще решали арендовать жилье, но теперь задумались о приобретении собственного».

Между тем требования покупателей часто наталкиваются на бюджетные ограничения. Доходы клиентов снизились, кроме того, после пандемии люди стремятся купить больше метров за прежний бюджет, делится наблюдениями Волков. «В связи с этим спрос смещается в новую Москву и Подмосковье, где качество новостроек не уступает спальным районам Москвы», – отмечает он.

Козельцев с ним согласен. «Несмотря на то что стоимость квадратного метра в наших готовых трехкомнатных квартирах составляет в среднем 140 000 руб., что гораздо ниже средних цен по рынку, их доля в общем объеме продаж осталась на прежнем уровне – порядка 20%, – рассказывает он. – Это свидетельствует прежде всего о невысоком платежеспособном спросе. Разумеется, во время пандемии потребность людей в более просторных квартирах повысилась, однако экономический фактор явно перевешивает, особенно в массовом сегменте. Доходы населения снижаются, и люди стремятся выбрать жилье по карману. В результате средняя площадь продаваемого жилья начинает даже уменьшаться». Тумайкина подтверждает: хотя в апреле – июне сохранилась тенденция к увеличению доли трехкомнатных квартир в структуре спроса – их приобретают 33% покупателей, тогда как годом ранее таких было 15–20%, – средняя площадь проданных трехкомнатных квартир стала на 7% меньше.

Литинецкая также не считает, что в предпочтениях клиентов происходят «тектонические сдвиги»: хотя некоторые покупатели спрашивают, почему в современных новостройках стало меньше лоджий и балконов, и тщательнее анализируют инфраструктуру и набор услуг, которые доступны на территории комплекса, в целом выбор по-прежнему сильно ограничен бюджетом. «Можно также сказать, что клиенты чаще интересуются большими квартирами, в том числе на периферии Москвы, но в масштабах всего рынка такой тренд пока не прослеживается. Возможно, в более долгосрочной перспективе мы можем его увидеть, если действительно дистанционный режим работы станет массовой практикой базирующихся в Москве компаний», – добавляет Литинецкая. Директор департамента продаж «Главстроя» Максим Гладченко, напротив, утверждает, что средняя площадь квартир, которые в мае – июне 2020 г. приобретали его клиенты, увеличилась на 20%. «А повышение лимитов льготной ипотеки до 12 млн руб. позволило расширить возможности выбора жилья и повысить класс приобретаемой недвижимости», – уточняет он.

Тем не менее карантин действительно может изменить представления людей об идеальной квартире, резюмирует Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»: «Во-первых, в большей степени будут востребованы характеристики, обеспечивающие комфортное пребывание дома: изолированные комнаты и отдельные кухни, наличие балкона или лоджии, большая площадь окон, возможность обустройства рабочего места. Во-вторых, изменится отношение к элементам системы умный дом. Бесконтактный доступ в подъезд, на парковку или голосовой вызов лифта будут восприниматься уже не как игрушка, а как полезный функционал с точки зрения безопасности. Также станут востребованными системы очистки воздуха и воды, защищающее от ультрафиолета остекление и другие системы из области well being. Покупатели будут уделять внимание и территории ЖК. В частности, возможности проводить свободное время, не выходя в город, а также разведению потоков при перемещении в пределах дворовой территории, – перечисляет Лябихов. – Конечно, большинство этих требований девелоперы будут учитывать в сегментах бизнес и премиум. Все-таки для потребителя массового сегмента жилья по-прежнему главным остается цена. Особенно сейчас, когда многие опасаются снижения доходов. Тем не менее в сегменте стандартного жилья мы можем увидеть смещение спроса со студий и евроформатов в сторону традиционных квартир».

Чем ответят застройщики

Наблюдаемые изменения в структуре спроса, скорее всего, носят долгосрочный характер. Моментально скорректировать предложение девелоперы, разумеется, не могут, но при проектировании новых ЖК эти требования наверняка будут учитываться.

В частности, следствием пандемии может стать зонирование застройки и внутренних дворов в жилых комплексах на более мелкие блоки, разделенные элементами благоустройства и озеленения, считает Козельцев. «Такой подход позволит распределить потоки людей во дворах. В период самоизоляции при хорошей погоде концентрация жителей во дворах домов достигала пиковых показателей, и не исключено, что это способствовало росту случаев заражения, – полагает он. – В последние годы, кстати, концепция зонирования внутренних дворов была ровно обратной: здания располагались таким образом, что двор превращался в единое пространство». Боим добавляет, что эпидемия доказала ценность проектов комплексной застройки с собственной инфраструктурой: «Когда ты можешь, не уходя далеко от дома, купить все необходимое. И когда местный малый бизнес может организовать совместную курьерскую доставку продуктов, еды или вещей на дом, не задействуя больших агрегаторов и логистические службы».

MR Group в ряде своих проектов теперь проектирует системы дополнительной очистки воздуха. Кроме того, говорит Старкова, «локдаун стал своеобразным катализатором роста популярности удаленного формата работы, поэтому теперь в новых проектах мы наряду с зонами отдыха и спортивными площадками проектируем коворкинговые пространства». В сочетании элементов благоустройства и социализации видит перспективы и группа ПИК – она также проектирует пространства с учетом возможностей для игр, встреч, занятий спортом и общения людей разных возрастов. Помимо этого ПИК также делает ставку на технологии умного дома – роботов, искусственный интеллект, интернет вещей и др. Сейчас компания, в частности, уже реализует в ряде комплексов систему бесключевого доступа в подъезды с помощью технологии распознавания лиц через домофоны, а также внедрила умную систему управления домом «ПИК.Смарт».

Некоторые новые запросы покупателей недвижимости могут быть учтены девелоперами достаточно быстро. «Основные запросы, появившиеся вследствие пандемии, – требования к инфраструктуре жилого комплекса и возможности организации большого количества функциональных зон непосредственно в квартире, – рассуждает Дмитрий Волков. – В ответ на это будут предлагаться новые варианты планировки, а также максимальное количество различных сервисов и служб на территории комплексов». Могилевцева-Головина считает перспективным включение в планировку домов комфорт-класса кабинетов и рабочих пространств. «Мы давно изучаем поведение своей целевой аудитории, – говорит она, – и отмечаем, что такой тип потребителя – рациональный максималист – в периоды неопределенности на рынке отказывается от излишеств с неочевидной для себя иррациональной ценностью, таких как классность, клубность, бренд архитектурного бюро. И обращает больше внимания на рациональную сторону дела – возможность сокращения ипотечного платежа, дополнительный метраж и т. д.». Сейчас, очевидно, не до излишеств. А вот дополнительная функциональность покупателям потребуется.