Как инвесторы в коммерческую недвижимость оказываются в роли обманутых дольщиков

Заморозка стройки – настоящая боль не только для покупателей жилой недвижимости. Не лучше ситуация и с инвесторами в коммерческую недвижимость.

По оценкам аналитиков международной брокерской компании Colliers International, только в Московском регионе заморожено около 1,1 млн кв. м торговых площадей. При этом сколько обмануто заказчиков и остановлено строек складов, торговых центров по всей стране - ни официальной, ни экспертной статистики нет.

Как получается, что опытные предприниматели, вкладывающие десятки миллионов в строительство коммерческих объектов, оказываются в ситуации обманутых дольщиков?

Куда пропадают миллионы

Причин тому несколько, но одной из ключевых остается недобросовестность или переоценка своих сил генподрядчиками.

Чтобы забрать деньги заказчика, они охотно используют демпинг, манипулируют сроками, фальсифицируют данные и заламывают руки, используя пункты договора против заказчиков.

Я работаю в строительстве со студенчества и не понаслышке знаю истории, как подрядчики, например, присылают дешевые, но вроде бы адекватные сметы, а спустя время выясняется, что в смету не заложены отделка, часть инженерных коммуникаций, благоустройство и т. д. Под страхом заморозки стройки заказчику ничего не остается, как доплатить.

Нередки случаи, когда подрядчики берутся за объекты, а позже, используя шероховатости в проектной документации, сильно затягивают сроки, раздувают смету или вовсе бросают работать, присвоив аванс. Например, мне известен случай о ритейлере, который лишился 15 млн руб. аванса в первые дни строительства магазина. Еще одна история произошла год тому назад при строительстве путепровода, где работы вроде бы начались, однако спустя несколько месяцев рабочие с объекта неожиданно пропали, а вместе с ними - внесенные 250 млн руб. в качестве аванса.

Какой выход

Противодействовать такому мошенничеству заказчик может лишь в том случае, если подрядчик был отобран в результате тендера, но по каким-то причинам перестал справляться с возложенным объемом работ. В таких случаях я обращался в другие компании, вошедшие по итогам тендера в тройку лучших, и перераспределял между ними объемы работ.

Через суд практически невозможно вернуть миллионные авансы, если на юридическом лице не числится ничего, кроме уставного капитала в 10 000 руб. Это проверено. Таким образом, застраховать заказчиков способны лишь упреждающие меры. Чтобы исключить остановку строительства, стоит убедиться перед заключением контракта, что обязательства застрахованы генподрядчиком в банке. Если строительная компания не сможет выполнить их, банк вернет все ранее перечисленные деньги заказчику.

Также будет не лишним дотошно изучить, что из себя представляет потенциальный подрядчик, собрав максимум информации о том, какие проекты и для кого он выполнял, запросить личные контакты клиентов, а также понять, как организовано планирование и работа команды на его стройках.

Ну и наконец, крайне важно привязать вознаграждение подрядчика к исполнению в срок каждого вида утвержденных работ по проекту, а также привлечь на объект независимую компанию для осуществления функции технического заказчика.

Сторонний надзор позволит не только следить за соблюдением сроков, но и на каждом этапе контролировать то, какими материалами и насколько качественно строительная компания выполняет свою работу.