Дата-центры просят защитить от сноса

Земельные участки с расположенными на них центрами обработки данных (ЦОД) могут запретить изымать под государственные нужды. Об этом говорится в проекте дорожной карты реализации проекта «Гильотина «2.0» по направлению ЦОД, который разослал Аналитический центр при правительстве участникам обсуждения 29 июля с участием профильных регуляторов Минцифры и Росстандарта. Суть документа подтвердил «Ведомостям» еще один участник, знакомый с ходом обсуждения дорожной карты. Запрет может вступить в силу 15 декабря 2027 г.

Согласно проекту документа, предлагается дополнить ч. 8 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ новым пунктом 31. Он должен закрепить особый статус земельных участков, на которых размещены ЦОДы с технологической мощностью от 500 кВт – при условии, что такие центры внесены в Реестр центров обработки данных на территории РФ. Проработать вопрос о запрете изымать такие земельные участки для государственных или муниципальных нужд комплексного развития территории (КРТ) нежилой застройки. Для этого планируется скорректировать нормативный правовой акт в соответствии с ч. 9 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ, говорится в дорожной карте.

В отзыве на указанную меру Ассоциация участников отрасли ЦОД указывает, что ограничение по мощности 500 кВт является необоснованным, поскольку определить IT-нагрузку вместо общей электрической мощности сложно – стандартизированного способа сделать это нет. Кроме того, в ассоциации отмечают, что привязываться к реестру ЦОДов нет необходимости, поскольку такое решение ограничит бизнес-климат, указано в документе.

АНО Координационного совета (КС) ЦОД в своем отзыве пишет, что требования от 500 кВт для защиты ЦОДов от сноса установить необходимо: это обеспечит баланс интересов и распространит гарантию защиты на наиболее значимые и сложные для замены объекты. Но если земельный участок, на котором расположен ЦОД, все-таки необходимо освободить, инициаторы КРТ должны заранее обеспечить альтернативную площадку для переноса ЦОДа либо профинансировать ее создание, отмечает АНО. Такая площадка должна иметь сопоставимые параметры земельного участка, энергоснабжения, видов разрешенного использования (ВРИ), связи и транспортной доступности. Кроме того, организация предлагает установить специальный состав возмещения при изъятии объектов и в том числе учитывать расходы на строительство нового ЦОДа, перенос IТ-нагрузки, временное резервирование мощностей, перенос линий связи и электросетей, а также возможные потери от досрочного прекращения договоров с клиентами.

Идея защиты ЦОДов от сноса принадлежит АНО КС ЦОД, рассказал «Ведомостям» представитель РТК-ЦОД – крупнейшей в России сети дата-центров. Объекты РТК-ЦОД значительно мощнее 500 кВт, отмечает собеседник: самый маленький ЦОД – это 3000 кВт. Таким образом, защита предлагается фактически всем ЦОДам, поэтому данное предложение компания поддерживает. «Мегафон» в своем отзыве отмечает, что предоставление гарантий защиты земельных участков с ЦОДами не должно зависеть от включения объектов в реестр ЦОДов, поскольку участие в нем является добровольным в соответствии с федеральным законодательством. МТС также инициативу поддержали.

Проблема защиты ЦОДов от сноса актуальна, отмечает в разговоре с «Ведомостями» топ-менеджер одного из операторов дата-центров. В конце 2022 г. столичное правительство в судебном порядке требовало снести здание, в котором находился ЦОД IXcellerate, поскольку посчитало его самовольной постройкой, напоминает он. Но в октябре 2023 г. мэрия отказалась от исковых требований. Были и другие случаи потенциального сноса ЦОДов, говорит собеседник. Тема обсуждалась в отрасли в контексте земельно-имущественных споров, градостроительной политики КРТ и острой нехватки энергомощностей в столичном регионе, объясняет собеседник «Ведомостей».

В феврале 2026 г. «Ведомости» узнали, что энергосетевые компании начали отказывать новым ЦОДам в подключении к электросетям Москвы, поскольку они либо уже эксплуатируются, либо зарезервированы до 2028 г. под крупных игроков. При этом потенциал размещения новых ЦОДов в столице и ближайшем Подмосковье сейчас ограничен. В связи с этим компаниям приходится рассматривать строительство новых ЦОДов в других регионах, где спрос на них ниже из-за удаленности от клиентов и точек обмена трафиком, отметили эксперты.

Запрет изымать земельные участки по ЦОД действительно обсуждается в дорожной карте, знает основатель консалтинговой компании для строительства дата-центров «Ди си квадрат» Александр Мартынюк. ЦОД – это капитальное строение с большим объемом инвестиций и, если он уже работает или строится, это значит, что инвестиции уже сделаны или даже клиенты там уже стоят и работают, объясняет он.

Если КРТ включает землю и ЦОД на ней – переехать без больших финансовых потерь для владельца ЦОДа и его клиентов невозможно, что чревато потерей бизнеса, подчеркивает эксперт. Для клиентов ЦОДа очень важна непрерывность работы их оборудования, установленного внутри, и переезд может нести не только репутационные, но и большие финансовые риски, предупреждает Мартынюк. Поэтому речь идет о том, чтобы КРТ не приводило к столь масштабным потерям для владельцев и клиентов ЦОДа, указывает он.

Существенным предложением является сохранение крупных ЦОДов и именно тех, которые находятся в реестре ЦОДов, так как это сохраняет баланс интересов с точки зрения строителей КРТ, говорит ведущий консультант iKS-Consulting Станислав Мирин. Небольшой ЦОД (до 500 кВт – это примерно 100 стандартных стоек) перенести значительно проще и это не повлечет столь существенных неудобств для клиентов, полагает он.

Московские ЦОДы заполнены примерно на 95%, а свободная мощность в регионе не превышает 1400 стойко-мест, утверждает советник губернатора Владимирской области Ахметжан Махмутов. Смещение географии строительства – ключевая реакция рынка на дефицит в столице, подчеркнул он. Новые проекты уже появляются в Екатеринбурге, Новосибирске, Казани, Самаре, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, перечислил он. Избыток же энергомощностей наблюдается в удаленных от центра регионах, но там ниже спрос из-за удаленности от клиентов и точек обмена трафиком, подчеркнул Махмутов. Сейчас самая низкая цена на оптовом рынке – в Сибири, но это логистически сложно для большинства клиентов, говорит он.