Эффект метро: как открытие подземки в Подмосковье повлияет на стоимость жилья
И в каких районах прогнозируется наибольший рост цен9 сентября мэр Москвы Сергей Собянин объявил о строительстве 35 новых станций метро к 2035 г. 12 из них планируют открыть в городах ближайшего Подмосковья. Среди них – Химки, Мытищи, Красногорск, Балашиха, Одинцово. В Ленинском городском округе появятся две станции – «Развилка» и «Володарское шоссе», сообщил 17 сентября заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов. Как может измениться рынок недвижимости в подмосковных городах – в материале «Ведомости. Города».
Транспортная (не)доступность
Опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты прогнозируют повышение стоимости жилья в городах, куда придет метро, примерно на 10–20 %. Управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин отмечает неоднородность этого эффекта для разных территорий: он зависит от того, насколько кардинально метро меняет транспортную доступность конкретной локации.
«Там, где уже действуют МЦД, электрички или развитая дорожная сеть, появление метро становится дополнением к существующей инфраструктуре и рост цен может быть менее выраженным. На территориях, где качественной альтернативы метро ранее не было, эффект способен проявиться заметнее», – говорит эксперт.
Коммерческий директор компании «Земельный экспресс» Игорь Пеньков добавляет, что на стоимость жилья может также повлиять объем нового строительства: чем больше конкурирующих проектов рядом со станциями, тем сдержаннее рост цен. Важным фактором, влияющим на стоимость, может стать и то, кто выступает застройщиком в конкретной локации, считает он.
«Там, где сосредоточены сильные девелоперы с большими маркетинговыми бюджетами, новость разгоняется быстрее и сильнее. А в районах, где преобладает вторичный рынок и старый фонд, разгонять цену в таком масштабе некому, риелторы делают это постепенно и без сопоставимых вложений в продвижение», – уверен эксперт.
Где жилье подорожает сильнее всего
Заметнее всего цены подскочат в Балашихе и в Мытищах, предполагает директор по стратегическому развитию, управляющий партнер Element Елизавета Конвей. В этих городах метро повлияет на ежедневные транспортные сценарии жителей и повысит привлекательность отдельных районов для покупателей, работающих в Москве. Сильнее всего могут подорожать проекты, которые окажутся в пешей доступности от подземки. «Эффект метро» относительно общего рынка здесь может прибавить до 10–15 % к цене, предполагает эксперт.
В Красногорске, Одинцове, Химках цены также повысятся, но уже не так заметно, продолжает она, – на 5–10 %. В этих локациях железнодорожное сообщение развито уже достаточно хорошо, кроме того, в значительной степени оно интегрировано в МЦД. Конвей отмечает, что повышение в первую очередь коснется объектов в непосредственной близости от метро, средний эффект по городу будет ниже.
По прогнозу вице-президента по продажам ГК «Гранель» Элины Ханнановой, самый высокий рост ожидается в Балашихе – эксперт закладывает повышение цен до 20 %. Этому способствует нынешняя «низкая база»: здесь самое дешевое жилье из всех подмосковных городов, куда планируют провести метро, а также наиболее сложная ситуация с транспортом.
Также большой потенциал с точки зрения подорожания недвижимости эксперт видит в Ленинском городском округе: туда планируют продлить сразу две линии метро – Люблинско-Дмитровскую и Бирюлевскую. Это может обеспечить рост стоимости жилья у станций на 10–15 %. При этом, отмечает Ханнанова, округ и без того лидирует по спросу – на него приходится 17 % всех сделок на подмосковном первичном рынке в первом полугодии 2026 г.
Что касается строительства новых объектов, то метро почти неизбежно повышает девелоперский интерес к территориям, однако новая транспортная инфраструктура сама по себе не означает резкого увеличения объемов строительства, подчеркивает Конвей. Девелоперы обращают внимание на наличие земельных участков, градостроительные параметры, обеспеченность инженерной и социальной инфраструктурой.
При этом генеральный директор девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова предупреждает, что резкого строительного бума в этих городах ждать не стоит, так как реализация проекта планируется лишь после 2030 г. Вероятнее всего, эти локации войдут в среднесрочные планы застройщиков, отметила она.
С точки зрения потенциала для расширения строительства Конвей также отмечает Балашиху и Мытищи. По ее словам, улучшение транспортной доступности может повысить экономическую привлекательность новых площадок и дать импульс комплексному развитию отдельных территорий.
В свою очередь в Красногорске, Одинцово и Химках рынок сформирован лучше, земля стоит дороже, а многие наиболее привлекательные территории активно осваиваются. «Поэтому там эффект может проявляться скорее через запуск отдельных новых проектов, редевелопмент и повышение класса продукта, чем через резкое наращивание массового жилищного строительства», – заключила эксперт.