Кермен Мастиев: «Продажа офисов – главная стратегия для большинства девелоперов»

На московском рынке офисной недвижимости наметилась трансформация. Объем сделок в этом сегменте по итогам первого полугодия, по данным консультантов, сократился. Определяет ситуацию и большой объем запланированного ввода. Тем не менее многие девелоперы, профессионально занимающиеся офисной недвижимостью, настроены оптимистично. Коммерческий директор MR Office Кермен Мастиев в интервью «Ведомости. Городу» рассказал о структурном дефиците рынка, недооцененности класса В и новом профиле покупателя.

– Особенность сегодняшнего рынка в том, что новые офисы строятся для продажи, хотя исторически в Москве доминировали офисы под сдачу в аренду (на них и сейчас приходится примерно 80% из 21 млн кв. м.). Тому есть несколько основных причин. Девелоперские издержки выросли, заемное финансирование стало слишком дорогим, а арендные ставки увеличились недостаточно. В результате доходная часть не покрывает расходную. Аренда должна еще немного подорожать, чтобы в таких проектах появилась прибыль. 

Еще одна проблема – отсутствие достаточного количества институциональных инвесторов, системно покупающих офисные проекты с арендным доходом. Раньше девелопер строил здание, сдавал его в аренду, стабилизировал денежный поток и через два-три года продавал крупным инвесторам. В качестве таковых выступали иностранные инвестиционные фонды и российский бизнес. Но чтобы подобная покупка была рентабельной, стоимость заемного капитала должна быть очень низкой. И должен быть системный внутренний спрос на целые офисные здания с арендным доходом. А у нас государственные банки и крупные финансовые структуры в офисную недвижимость системно не инвестируют. И поэтому, даже построив офисное здание и сдав его в аренду, продать такой актив как единое целое девелоперу будет сложно. 

Поэтому пока продажа офисов офисными блоками и этажами – это основная стратегия для большинства девелоперов на офисном рынке. Я полагаю, это будет нашей реальностью еще пять-семь лет. 

Что касается вакантности, ведущие консультанты по офисам оценивают в среднем на уровне 6–8%, при этом она неравномерна по Москве – есть районы, где свободно до 20% и больше площадей, а есть локации, где она почти нулевая. Но в среднем это аномально низкий уровень. Норма вакантности – 10–15%. При текущем уровне возникает так называемый структурный дефицит, когда компании с определенными требованиями к площади офиса и локации могут испытывать серьезные проблемы с поиском помещений, особенно в новых зданиях. И этот дефицит лишь отчасти компенсируется новым строительством. 

«Несколько лишних квадратных метров могут обернуться потерей 15–20% прибыли»

– По моим наблюдениям, на рынке есть два-три крупных игрока с накопленным опытом реализации нескольких офисных комплексов, включая MR Office. И есть так называемые first-time-девелоперы, для них текущий проект – первый опыт в офисном строительстве. Мы с интересом наблюдаем за их работой: офисный продукт технологически очень сложный, сопоставимый по сложности с производственным зданием. А ошибки в планировочных решениях, выборе материалов и оборудования могут сделать проект экономически неуспешным.

– Например, отсутствие опыта в проектировании. Офисные здания большие, по 20–40 этажей. Буквально несколько лишних квадратных метров, увеличенный коридор или избыточное техническое помещение может обернуться потерей 1000–2000 кв. м. А это до 15–20% расчетной прибыли от продаж всего проекта. Хотя с архитектурной точки зрения этаж будет выглядеть совершенно логичным и красивым. 

Есть также операционные детали, которые проявляются только на этапе эксплуатации. Например, расположение зоны загрузки и мусороудаления. Если она находится на минус первом этаже парковки, то создает серьезные проблемы для функционирования здания, правильнее выносить ее на первый этаж. Такие вещи мы поняли в процессе эксплуатации собственных объектов. 

Оптимальные решения лучше искать в тесном сотрудничестве между архитектором и девелопером при наличии у последнего соответствующего опыта. MR может похвастаться 23-летним опытом строительства офисных зданий — именно с них началась история компании. 

– Концепция офисного здания серьезно изменилась за последние два-четыре года. Раньше это была просто «коробка» с одним кафе на первом этаже. Сейчас – целая среда, наполненная разными инфраструктурными объектами. Они могут занимать от трех до пяти процентов наземной площади объекта, а в крупных комплексах – еще больше. Ориентация на создание человекоцентричной офисной среды связана, помимо прочего, с дефицитом кадров: люди выбирают работодателя не только по уровню заработной платы, но и по локации и комфорту офиса, доступности транспорта и т. п. Многие предполагали, что после пандемии спрос на офисы уменьшится, но вместо этого увеличились требования к самому офису с точки зрения инфраструктуры (кафе, рестораны сервисы, спорт), систем контроля доступа (биометрия и прочее) и систем управления зданиями. 

В крупном сегменте мы видим растущий спрос со стороны больших корпораций на объемы от 20 000 до 60 000 кв. м под собственные штаб-квартиры. Таких потенциальных покупателей на рынке одновременно может быть до десятка. Поиск новой штаб-квартиры может занимать два-три года. У таких компаний обычно высокие требования к офису, к локации. Мы в MR Office готовы к таким запросам. У нас есть проекты в Москва-Cити, такие как iCity, Top Tower и One, на Ленинградском проспекте – Bell и Mind, проекты на северо-западе и западе Москвы – Jois, «Сет», офисный мультиквартал «Ситидзен». Мы стараемся формировать диверсифицированный пакет, чтобы каждый покупатель мог найти то, что удовлетворит его запрос, и прогнозируем, какие офисы будут востребованы через пять лет. Эти офисы уже проектируются нами и даже начинают строиться. Кроме того, у нас есть опыт строительства штаб-квартир, в том числе штаб-квартиры «Яндекса» общей площадью 170 000 кв. м. 

–В целом за последние пять лет структура спроса существенно изменилась. Еще в 2019–2020 гг. среди покупателей офисов было примерно 80–90% инвесторов и 10–20% конечных пользователей (покупка офиса для размещения собственной компании). Сейчас примерно 50 на 50: резко выросла доля компаний, которые покупают офис именно для себя. Одна из причин – дефицит на арендном рынке, который вынуждает тех, кто традиционно только арендовал, рассматривать покупку как альтернативу аренде, в том числе на этапе строительства. Кроме того, существенно вырос процент региональных покупателей (у MR Office таких компаний уже более 20%) и тех, кто ранее инвестировал в жилые проекты. 

«Класс B серьезно недооценен»

– По этому вопросу моя позиция немного расходится с общепринятой на рынке: я считаю сегмент класса B серьезно недооцененным. Различия между A и B для пользователя сегодня минимальны – это высота потолков, тип системы вентиляции и кондиционирования, ряд технических деталей, малозаметных пользователю. При этом из 21 млн кв. м офисного рынка Москвы только 7 млн кв. м – класс A и Prime, а 14 млн кв. м – класс B. 

Я считаю, что девелоперы, работающие в удаленных от центра локациях, часто действуют неоптимально, пытаясь строить там дорогой класс A. В таких районах эффективнее максимально простой класс B. Он дешевле, а значит, доступен более широкому кругу компаний, которые физически находятся рядом с новыми проектами, сидят в старых офисных или административных зданиях и иногда не имеют возможности купить дорогое помещение. 

Например, наш «Савеловский сити» – офисный комплекс класса В, построенный в начале 2010-х, коммерчески очень успешен и до сих пор полностью заполнен. Когда у нас появится соответствующая локация, мы хотели бы дополнить линейку MR Office офисами класса В. 

«В метрах и деньгах на рынке доминируют крупные блоки»

– С точки зрения управления такими бизнес-центрами я не вижу принципиальной проблемы. Мы построили восемь офисных зданий, начиная с середины 2000-х, все они проданы множеству собственников – от 100 до 150. Все управляются внешними управляющими компаниями и успешно функционируют. Больших отличий от здания, принадлежащего одному владельцу, который сдает его в аренду десяткам арендаторов, нет. 

С точки зрения продаж важно разделять восприятие и статистику. Если взять весь объем предложения на рынке – порядка 70–100 офисных зданий, то структура выглядит так: около 40% площади – это крупные лоты и этажи площадью 1300–2000 кв. м для крупных компаний с оборотом в несколько миллиардов рублей в год. Значительная часть – лоты 150–400 кв. м для состоявшихся средних компаний. И не более 20% – это небольшие лоты, до 100 кв. м, для малого бизнеса. В штучном выражении маленьких лотов действительно большинство – 60–80%, отсюда и возникает ощущение тотальной «нарезки». Но в метрах и деньгах доминируют как раз крупные блоки и целые этажи, которые могут занимать до половины и больше от общего объема продаж.

– В ближайший год-два планируем вывести на рынок еще несколько проектов. Два-три запустим в продажу уже этой осенью. 

– В ближайшие два-три года рынок останется дефицитным – вакансия вряд ли превысит 10%. О кризисе перепроизводства говорить пока преждевременно, такое возможно после достижения вакансии в 15% – а это порядка 2 млн кв. м новых построенных и реально вышедших в экспозицию офисов. Поэтому ожидаю умеренный, не взрывной рост арендных ставок и цен продажи и дальнейшую балансировку рынка.