Девелоперы все чаще предлагают жилье в рассрочку и трейд-ин

В октябре 2024 г. в Москве было заключено 6286 договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве, говорится в сообщении столичного управления Росреестра. По его подсчетам, это практически вдвое меньше показателей прошлого года, когда продажи на рынке новостроек составляли 12 046. К сентябрю этого года число сделок снизилось незначительно – на 1%, следует из данных ведомства. 

При этом в прошлом месяце количество договоров на покупку жилой и нежилой недвижимости в Москве с привлечением кредитных средств достигло 4419. Это на 58,2% и на 11,6% ниже значений октября 2023 г. и сентября 2024 г., когда было зарегистрировано 10 580 и 4998 ДДУ соответственно. «В октябре совокупность факторов, включая стоимость недвижимости на первичном рынке столицы, в сочетании с действующими кредитными условиями привели к сокращению доли использования заемных средств при покупке объектов в новостройках до 40%. Почти 60% сделок оформлено за наличные средства», – отмечают в ведомстве.

Жизнь без льготной ипотеки

Изменение уровня продаж во многом связано с отменой в июле государственной программы льготной ипотеки, говорят опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты. Девелоперы положительно оценивали действие данной программы, так как она помогала им поддерживать на высоком уровне как спрос, так и темпы строительства жилья. К примеру, в прошлом году в Москве ввели в эксплуатацию 6,5 млн кв. м такой недвижимости, что на 8,4% превышает цифры 2022 г., сообщал Мосстат. Сейчас же застройщикам приходится адаптироваться к изменениям условий ипотечных программ, поддерживать уровень спроса и ввода одновременно.

Впрочем, это не единственный вызов, с которым за последнее время столкнулись девелоперы. На их деятельность также повлияло увеличение ключевой ставки ЦБ (до 21%. – Прим. «Ведомости. Города»), которое сказывается на процентах по рыночной ипотеке. Сейчас кредит по ней, например в Сбербанке, выдают под 28,1%, а в ВТБ – под 28,8%. Рост ставки отразился и на стоимости проектного финансирования. В октябре этого года 36% застройщиков указали на снижение его доступности по новым проектам, говорится в опросе Дом.РФ, ВЦИОМа и ИРСО за октябрь (проведен среди 87 компаний по всей России). Там же сказано, что 67% опрошенных сообщили и о росте цен на материалы (+22 п. п. за месяц). Кроме того, 60% девелоперов отметили и увеличение стоимости строительных работ (+15 п. п. за месяц), а 35% – ухудшение ситуации с трудовыми ресурсами (+9 п. п. к сентябрю).

Все эти факторы приводят к тому, что застройщики стараются искать новые пути решения для поддержания покупательского спроса. Среди основных предложений: рассрочка, трейд-ин, скидки и оставшиеся льготные программы, утверждают опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты. При этом девелоперы зачастую стараются комбинировать несколько решений для создания наиболее выгодного предложения.

Покупатель уже сам решает, какой способ приобретения жилья ему выбрать, поясняет директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. «Это зависит как от самого предложения, так и от планов и текущей финансовой ситуации клиента», – говорит она.

Пути решения

Одним из инструментов для покупки жилья сейчас выступает рассрочка. 

Она позволяет приобрести выбранный лот несколькими частями, объясняет основатель «Бест-Новостроя» и bnmap.pro Ирина Доброхотова. Ее основное отличие от ипотеки заключается в размере и количестве платежей: они гораздо крупнее, но их существенно меньше. Кроме того, есть разница и в сроках программ. Как правило, эта услуга предоставляется без процентов на срок от шести до 12 месяцев, говорит генеральный директор Key Capital Ольга Гусева. В отдельных проектах можно встретить и более длительную отсрочку до двух лет или даже до завершения строительства. Впрочем, в последнем случае эту опцию обычно предлагают застройщики почти готовых объектов, указывает эксперт.

Этот инструмент позволяет застройщикам стимулировать продажи жилья, рассуждает региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. Однако оплату девелопер получает не сразу, а в течение нескольких месяцев или лет, подчеркивает он.

«Рассрочка может быть особенно привлекательна для инвесторов и бизнесменов, так как позволяет зафиксировать текущую стоимость недвижимости и оплачивать покупку частями, не извлекая в моменте значительную сумму из оборота бизнеса или других инвестиционных инструментов (вклады, акции, облигации и т. д.) и позволяя получать дополнительную доходность», – говорит Мамохина. В качестве примера она приводит один из лотов в проекте «Level Звенигородская». Сейчас стоимость квартиры здесь площадью 32 кв. м составляет 17,2 млн руб., первоначальный взнос для оформления рассрочки – 3,4 млн руб., а срок – два года. Если оставшиеся средства разместить на депозите, то к моменту завершения действия услуги можно будет получить доход в размере 3,3 млн руб. Таким образом, фактическая выгода при оформлении составит 1,3 млн руб., говорит эксперт. По ее словам, особые условия застройщика, высокая ставка по депозиту и гибкие условия программы рассрочки помогают выгодно купить квартиру, которую в дальнейшем можно будет сдавать в аренду или продать. При этом через два года покупатель получит не только готовую недвижимость, но и дополнительный доход, который можно будет потратить на ремонт и меблировку новой квартиры, резюмирует Мамохина.

Рисков для покупателей в рассрочке фактически нет, кроме непредвиденных финансовых трудностей, полагает Гусева. К недостаткам услуги Голышев относит лишь необходимость оплаты даже в случае замораживания строительства, а также штрафы и пени за просрочку. Он также отмечает, что часть девелоперов начисляет процент на остаток платежей после первоначального взноса, а это отражается на итоговой стоимости жилья.

Среди других доступных программ для покупки жилья аналитики также называют трейд-ин. При такой схеме для полной или частичной оплаты квартиры на первичном рынке покупатель использует жилье, которое у него в собственности, рассказывает Доброхотова. Обычно в трейд-ин берут квартиры, которые находятся в том же регионе, что и новостройка, говорит Гусева. Но иногда застройщики готовы рассматривать и недвижимость за пределами Москвы, если она ликвидная.

Основными преимуществами трейд-ин для клиентов являются фиксирование стоимости приобретаемого жилья, делегирование задачи по продаже старой квартиры застройщику или посреднику, а также скидки, перечисляет Голышев. Недостатком же для застройщиков выступают более длинные сроки проведения сделки (от одного до трех месяцев). Риск застройщика также состоит в «заморозке» цены выбранной дольщиком квартиры, отмечает Гусева. Гипотетически девелопер может найти покупателя, готового заплатить за эту недвижимость больше. Покупателю же, возможно, придется расстаться со старой квартирой по цене, которая ему покажется заниженной, не исключает она.

Процесс адаптации

Реальные скидки, как правило, являются основным драйвером спроса в текущих условиях высоких рыночных ставок, когда льготная ипотека завершена, а условия по семейной существенно ужесточились, говорит Мамохина. К примеру, в проектах Level Group базовая скидка на основной объем составляет 35%.

На столичном рынке недвижимости также продолжают действовать и программы субсидированной ипотеки. Они подразумевают выдачу кредитов под относительно невысокий процент, напоминает Доброхотова. При этом выпадающую часть доходов банку компенсирует застройщик. Впрочем, сейчас доля таких программ сильно сократилась, так как с высокой ключевой ставкой застройщику приходится компенсировать банку весьма ощутимые средства, рассуждает Доброхотова. Субсидированная ипотека от застройщика сейчас практически не встречается, хотя в 2023 г. она была популярна, подтверждает Гусева. По ее словам, разницу между дополнительно субсидированным и рыночным процентом сейчас невозможно профинансировать ни путем увеличения начальной стоимости квартиры, ни скидкой от девелопера.

При этом необходимость компенсации между процентами в том числе приводила к повышению уровня закредитованности девелоперов, отмечают эксперты. А на устойчивость застройщика влияет его возможность расплачиваться по кредитным обязательствам.

«При оценке этого аспекта необходимо учитывать не только объем долга, но и его соотношение с количеством средств на эскроу-счетах. Если сумма на эскроу-счетах превышает объем проектных кредитов застройщика, то проценты, которые он должен банку, значительно снижаются, что сокращает финансовую нагрузку и риски банкротства», – говорит экономист Андрей Бархота. По его словам, среди застройщиков из топ-10 этот показатель за первое полугодие 2024 г. минимален у Level Group (0,6), Setl Group (1,2), ГК «ПИК» (1,3), ЛСР (1,4), ГК «Эталон» (1,4) и «Эталон-Финанс» (1,4). «При этом мы видим, что наиболее устойчивое положение у Level Group с отрицательным значением чистого долга», – отмечает эксперт.

Аналитики напоминают, что сейчас для клиентов доступны адресные льготные программы. К примеру, до 2030 г. по всей России будет действовать семейная ипотека под 6% годовых. Она доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Для жителей Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области сумма кредита составит 12 млн руб., для жителей других регионов – 6 млн руб. Кроме того, сейчас действуют сельская, дальневосточная и IT-ипотека.

Последние месяцы показывают, что рынок недвижимости начинает постепенно восстанавливаться после летнего спада, вызванного завершением программ льготной ипотеки, говорит Мамохина. Спрос все еще остается значительно ниже, чем год назад, но покупатели и застройщики стараются адаптироваться к текущим условиям, отмечает она.

Продажи жилья относительно прошлого года снижаются преимущественно за счет уменьшения доли льготной ипотеки в общей структуре сделок, указывает Голышев. По его словам, их падение будет наиболее заметным в массовом сегменте. Премиальная и элитная недвижимость, напротив, переживает период активного спроса, резюмирует он.