Метры должны работать

Д еньги любят тишину, но не любят лежать без дела. При ключевой ставке 14% привычная логика «купил квартиру, сдал и ждешь, когда подорожает» больше не работает: одной аренды уже недостаточно, чтобы вложение выглядело убедительно. Коммерческая недвижимость обещает больше, но требует опыта — понимания рынка, арендаторов и того, как устроен денежный поток.

Три стратегии и три разных результата

Консультанты из IBC Real Estate выделяют три стратегии. Спекулятивная — купил и продал, хорошо работает на стройке и при реконструкции. Долгосрочная — купил и сдал, доход на 10 лет и более. Инвестиционная — купил, сдал и продал, заработок и на аренде, и на приросте стоимости. Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян отмечает, что спекулятивный вариант особенно хорош в строящихся проектах: элитное жилье и качественные офисы заметно дорожают по мере того, как дом или бизнес-центр растет на глазах — от котлована до финальной отделки.

Сравнивать недвижимость с вкладом нужно аккуратно — это разные по природе инструменты. Квартира в Москве приносит около 4–5% годовых арендной доходности, и это еще до налогов, коммуналки, ремонта и простоев. Надежный вклад дает около 13%, но у него другая ликвидность, налогообложение и фиксация ставки. У недвижимости же помимо аренды есть рост стоимости, и именно он в долгосрочной перспективе формирует существенную часть результата. Поэтому корректнее говорить о полной доходности: аренда плюс прирост минус расходы, считает владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин. 

Жилье: спокойно, но не доходно

Квартира в Москве или Петербурге приносит в среднем около 5% годовых арендной доходности, говорит создатель экосистемы «СЛАВА концепт» и сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ретейла (АТЭР) Александр Перемятов. Немного, но жилье — самый ликвидный и наименее волатильный актив: продать или сдать можно всегда. Окупаемость при текущем соотношении цены и аренды — свыше 15 лет, по оценке агентства недвижимости «Метриум».

Для сохранения капитала это понятный выбор для инвестора с небольшим портфелем — качественная новостройка бизнес-класса и выше в крупном городе рядом с метро, напоминает коммерческий директор «Метриум» Дмитрий Проскурин. Специфических знаний здесь не нужно. Разогнать доходность можно покупкой на ранней стадии строительства: за время стройки цена растет на 20–40% — это прирост за весь период, а не годовая доходность, говорит Ашихмин. Правда, результат зависит от локации, девелопера, планировки и цены покупки.

Офисы: доходнее, но хлопот больше

Офис в Москве при средней цене 500 тысяч рублей за кв. м и аренде 36 тысяч рублей за кв. м в год приносит около 7% годовых арендной доходности до вычета расходов и налогов — против 4% у квартиры, приводит расчет Ашихмин. Проскурин оценивает доходность офисов в 9,5–13,5% годовых при окупаемости около 8–9 лет.

У офиса с действующим арендатором есть плюс — предсказуемость: арендаторы стабильнее, договоры обычно от трех лет, арендная плата индексируется, то есть ежегодно растет, на 6–8%, отмечает партнер NF Group Станислав Бибик. Правда, денежный поток складывается не только из ставки: на него влияют условия договора, расходы на содержание, налоги и простои между арендаторами. Рисков тоже больше — вакантность (то есть доля пустующих помещений) в классе А может вырасти почти до 8%, а поиск арендатора занимает больше времени, чем в жилье. Порог входа — от 30–35 млн рублей за блок 60–70 кв. м в строящемся бизнес-центре, говорит Дмитрий Проскурин. 

Abbe Sublett / Unsplash

Стрит-ретейл: максимальная доходность при максимальных требованиях

Стрит-ретейл — торговые помещения на первых этажах, мимо которых проходят люди, — в местах с плотным пешеходным трафиком дает 8–11% годовых против 4–5% у жилья, говорит Григорий Ашихмин; «Метриум» оценивает доходность в торговой недвижимости в 12–13,5%, а окупаемость — в 8–11 лет. При инфляции около 6% это реальная доходность выше нуля, если удачно выбраны локация и арендатор.

Готовый арендный бизнес с понятным арендатором начинается примерно от 30 млн рублей, в центре Москвы метр стоит около 1,45 млн рублей, приводит ориентиры Ашихмин. Лоты дешевле есть: помещения на первых этажах новостроек за 20–25 млн рублей, но это покупка без арендатора, а значит, какое-то время помещение будет пустовать и не приносить доход. Компактные помещения 15–30 кв. м в Москве с несетевым арендатором (небольшим локальным бизнесом, а не крупной сетью) можно найти от 14–15 млн рублей, уточняет Дмитрий Проскурин.

«При бюджете до 30 млн рублей стрит-ретейл может быть интересным инструментом для регулярного арендного дохода, однако оценивать такие вложения только по заявленной доходности было бы ошибкой, — отмечает Вадильев. — Ключевое значение имеют качество локации, устойчивость спроса, финансовое положение арендатора и условия договора. Даже помещение с действующим арендатором не гарантирует непрерывного денежного потока: при его уходе собственник может столкнуться с длительным простоем и дополнительными расходами».

Что выбрать и с какой суммы

Сохранить капитал помогает качественное жилье бизнес- или премиум-класса в сильной локации, говорит Ашихмин. Станислав Бибик видит в этой роли и офисы, уже сданные в аренду, с длительными договорами и индексацией арендной платы. Обогнать инфляцию — коммерческая недвижимость с арендатором, прежде всего стрит-ретейл в местах с плотным трафиком, который, по оценке Григория Ашихмина, дает 8–11% годовых против 4–5% у жилья. Получать доход — небольшое торговое помещение с действующим арендатором у метро, где выше пешеходный трафик и проще найти арендатора.

Одна дорогая квартира или две дешевые? Для арендного дохода практичнее две компактные: на квадратный метр они дают больше, и простой одной не обнуляет доход, считает Ашихмин. Для сохранения капитала разумнее одна премиальная квартира в сильной локации, считает он же. Александр Перемятов добавляет: с точки зрения инвестиций правильнее дифференцировать риски — два объекта надежнее. Проскурин согласен: при бюджете 20–30 млн рублей разумнее инвестировать в две квартиры, с бюджетом выше подойдет премиальная за 40–50 млн рублей.

Александр Исаев / Unsplash

Квартира под сдачу в Москве — от 18–22 млн рублей, небольшой офис в Москве — от 20–25 млн рублей, стрит-ретейл с арендатором в спальном районе Москвы — от 30 млн рублей, в центре Москвы — от 100 млн рублей и выше, приводит оценки Ашихмин. Проскурин смотрит шире: студия в Москве — от 10–12 млн рублей, офисный блок — от 30–35 млн рублей, надежный стрит-ретейл — от 20–30 млн рублей. Горизонт инвестирования — минимум 2–3 года, говорит Ашихмин. За это время объект успевает пройти полный цикл — от покупки и подготовки до выхода на рынок и продажи.  

Если не хочется управлять самому

Есть и вариант, где за все отвечают другие люди: ЗПИФ, закрытый паевой инвестиционный фонд. Фонд собирает деньги инвесторов и покупает крупные объекты недвижимости, уже сданные арендаторам, а управляет всем специальная компания. Инвестору остается купить пай — долю в фонде — и получать выплаты за счет аренды, не занимаясь ни поиском арендаторов, ни ремонтом. За это управляющая компания берет комиссию — обычно это процент от стоимости активов фонда, и его стоит уточнять перед покупкой пая. ПИФы бывают разными: одни вкладываются в жилую недвижимость, другие — в коммерческую, включая склады и офисы. 

«Фонды на индустриальную недвижимость — это возможность диверсифицировать портфель, защититься от инфляции и получать долгосрочный регулярный рентный доход с минимальным участием в управлении активами, — говорит Александр Вадильев. — Отдельно стоит сказать про состоятельных инвесторов: для управления недвижимостью и другими активами они зачастую используют оболочку ЗПИФ. В один фонд можно собрать акции, доли в бизнесе, займы, российскую и зарубежную недвижимость и управлять ими в рамках единой структуры. Это еще и способ защиты активов, и налоговая оптимизация, и дополнительная конфиденциальность. Ориентируясь на запросы состоятельных клиентов, в этом году мы запустили направление индивидуального сопровождения крупного капитала T-Bank Private, в рамках которого предоставляем комплекс услуг по сохранению, приумножению и наследованию активов».