Аренда квартир дорожает

Сегодняшнюю относительную стабилизацию цен директор по маркетингу агентства "Инком" Алексей Федотенков объясняет январским периодом отпусков и малой активностью бизнеса в целом. Однако уже в феврале он прогнозирует продолжение удорожания ставок аренды, которые, по его оценке, к лету поднимутся еще примерно на $25. "Для этого есть все предпосылки, - считает он. - На рынке ощущается дефицит предложения, прежде всего это касается дешевых однокомнатных квартир". По его оценке, однокомнатные квартиры составляют лишь 15% от общего предложения, половина которого приходится на "двушки", еще 25% - на "трешки".

В Москве растут цены на аренду квартир. Еще немного, и они вернутся на докризисный уровень, предсказывают риэлторы. Не исключено, что это произойдет уже осенью.

C конца августа по январь этого года цены увеличились в 1,5 раза, говорит генеральный директор агентства недвижимости "Наша Москва" Михаил Гороховский. Основной всплеск произошел на фоне традиционного осеннего подъема, который обычно рассматривался как сезонный фактор, но на этот раз ожидаемого зимнего затишья не случилось. Начальник отдела аренды компании "Миэль" Елена Голубева более осторожна в оценках. По ее словам, все цены разом подскочили в конце августа на $50, и с тех пор рынок ведет себя довольно стабильно. "Мы ждали этого повышения, - говорит она. - Так было каждый год в конце августа, за исключением, конечно, августа 1998 г., когда они, наоборот, рухнули на 50% ".

В первой половине 1998 г. аренда одно- и двухкомнатных стандартных квартир не в отдаленных районах столицы редко обходилась менее чем в $350 в месяц. После обвала рынка цены опустились до $200. К сегодняшнему дню минимальные ставки выросли до $300.

Ростом цен на аренду квартир воспользовались риэлторы, которые восстановили ставку вознаграждения за свои услуги в размере месячной платы. (Большую часть прошлого года они расценивали свои услуги в два раза дешевле.) За меньшие деньги работают обычно только самые мелкие фирмы, зачастую не имеющие лицензии. "Наши агенты настолько загружены, что не справляются с потоком клиентов, поэтому комиссия меньше 100% месячной платы нереальна", - считает Гороховский. Он сказал, что после посткризисного периода, когда услуги по аренде были убыточны, сейчас они приносят фирме доход наравне с операциями на вторичном рынке.

Квартир все меньше.

Одновременно в базах данных агентств содержится от 4000 до 8000 предложений по аренде (без учета жилья, сдаваемого без помощи риэлторов). Однако реальный объем рынка Федотенков оценивает примерно в 2000 квартир, указывая, что многие объекты выставляются сразу через несколько агентств. "Это очень мало для Москвы, - подчеркнул он. - В августе-сентябре этот объем оценивался в 3000 - 4000 объектов".

Наравне с ценами выросли и требования к сдаваемым квартирам. Например, если хозяин требует за "двушку" в районе метро "Динамо" $600 - 700, арендатор вправе ожидать не только хорошего ремонта и приличной мебели, но и автоматической стиральной машины и даже телевизора с видеомагнитофоном. Часто снижение цены компенсируется предоплатой за три и более месяцев. Например, хорошая "двушка" у "Красных ворот", за которую можно было бы взять $400 - 450 в месяц, была сдана за $350, но с предоплатой за четыре месяца. Когда же речь идет об элитных объектах за $3000 - 5000 в месяц в "тихом центре", то учитывается абсолютно все: стеклопакеты, джакузи, мебель, наличие видеодомофона и охраны в подъезде. Иногда решающим отрицательным фактором становится необходимость проходить в подъезд через темную арку или удобная для снайпера крыша напротив окон.

До кризиса арендаторы брали хорошие (но не элитные) квартиры, практически не обращая внимания на технику и мебель. Тогда значительную долю спроса в Москве формировали молодые участники финансового рынка, которые еще не успели заработать на жилье, но уже обзавелись домашним скарбом, который перевозили с квартиры на квартиру, - телевизорами, аудио и видеотехникой, СВЧ-печками. Единственное, что обязательно требовалось для более-менее дорогих квартир, - стиральная машина.

Город-арендодатель.

Рост цен оказывается в некоторой степени на руку правительству Москвы, начавшему в прошлом году эксперимент по строительству муниципального "доходного" дома в Серебряническом переулке на Таганке. В нем предусмотрены квартиры от двух до шести комнат и предполагается установить довольно высокие цены из расчета $100 - 150 за кв. м в год. Таким образом, даже "двушки" будут обходиться арендатору не менее $650 в месяц.

Инвестирует проект Департамент внебюджетной политики строительства города (ДВПС). Возведение 6-этажного здания общей площадью 6047 кв. м (47 квартир) должно быть завершено по графику во II квартале 2001 г., заселение арендаторов ожидается в сентябре. Ориентировочные цены аренды - от $830 за трехкомнатную до $1250 в месяц за шестикомнатную квартиру.

Правда, пока не решена возникающая юридическая проблема - так как дом муниципальный, по закону квартиры в нем можно приватизировать. Управляющая компания ГУП "Москва-центр" не может взять его на баланс, так как имущество останется государственным. Значит, нужно передавать его какому-то специально созданному акционерному обществу. Но у этого АО возникнет серьезная база налогообложения. Впрочем, на решение проблемы у ДВПС есть еще более полугода.

Ранее руководитель ДВПС Леонид Краснянский говорил, что в случае успеха эксперимента с первым "доходным" домом департамент намерен в 2002 г. построить еще два.