Дерут втридорога

За 2007 г. цены покупки и аренды офисной недвижимости Москвы выросли на 40–60%, по оценке Penny Lane Realty. Дефицит качественных офисов сохраняется, несмотря на активное пополнение рынка, спрос в разы выше предложения, говорит Лада Белайчук, ведущий аналитик Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). Потенциальным арендодателям остается конкурировать за помещения и быть готовыми к повышению ставок – условие о годовой индексации на 3–5% часто включено в договор долгосрочной аренды.

Обсуждать даже гипотетическое снижение цен эксперты не собираются как минимум еще лет пять. По данным Russian Research Group (RRG), в середине февраля средняя цена 1 кв. м внутри Садового кольца составила $13 665, за его пределами – $5307. В компании говорят о 65%-ном росте цен продажи за год. Среднегодовые арендные ставки в центре столицы, по данным RRG, в 2007 г. составили $1309 за 1 кв. м, на периферии – $695.

Не страшен недострой

Часть проектов, сдача которых планировалась в IV квартале 2007 г., перенесена на первое полугодие 2008 г., говорит Ульяна Алиева, аналитик Mayfair Properties. Не все заявленные на 2008 г. объекты будут введены в эксплуатацию, добавляет ее коллега из CB Richard Ellis Ирина Флорова. Сказываются удорожание и усложнение процедуры привлечения заемных средств, объясняет Антон Коротаев, ведущий аналитик RRG. «Либо нет финансирования, либо оно предлагается под такой процент, что застройщики отказываются от анонсированных проектов, на которые рассчитывали арендаторы», – описывает ситуацию Максим Жуликов, ведущий специалист Penny Lane Realty.

По оценке Ирины Дзюба, коммерческого директора MR Group, ставка доходности офисной недвижимости – 8,5%. По оценке Praedium, ставка капитализации составляет 7,3–8,5%.

Жуликов говорит, что сейчас объекты – как готовые, так и строящиеся – действительно выставляются на продажу, а не как раньше, «чтобы уточнить цену», но реальное предложение «в три раза меньше спроса». На одно предложение по аренде, продолжает он, есть с десяток претендентов-арендаторов, особенно если качественный бизнес-центр расположен в хорошем месте. Выигрывает тот, кто предложит лучшие условия.

Трудно сосчитать

Говоря о недостаточности предложения, эксперты не могут точно оценить, сколько же в Москве офисов. В статистику не попадают некачественные помещения, а также штаб-квартиры министерств и естественных монополий, наконец, рынок еще не настолько прозрачен, объясняет Жуликов.

Коротаев из RRG говорит, что в Москве около 11 000 административных зданий. Айдар Галеев, аналитик из «Миэль – коммерческая недвижимость», считает, что таковых в столице 12 968 общей площадью 31,54 млн кв. м, но всего 20% качественных, класса А и В. Роман Щербак, замдиректора департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer, к классу А относит всего 100 московских офисных зданий.

Консультанты предпочитают приводить общие данные о площадях. По разным оценкам, качественных офисов в Москве около 7 млн кв. м. Арендовано и куплено в 2007 г., согласно отчету Colliers International, более 2 млн кв. м, более половины этого объема составили сделки предварительной аренды и продажи. Уже нашли арендаторов и 50% офисов в зданиях класса А, планируемых к вводу в 2008 г.

В феврале, например, было объявлено о сдаче в аренду строящегося БЦ класса А+ (общая площадь – 61 000 кв. м, первую очередь завершат в конце 2008 г.) в квартале «Красная Роза», который будет сформирован не ранее 2011 г.

Среди «проектов на выходе» эксперты отмечают Nordstar Tower (147 000 кв. м, «ДС-девелопмент»). По информации Colliers International, компания IBS уже подписала предварительный договор аренды на 36 840 кв. м, а «Евразия лоджистик» – на 13 204 кв. м.

Команда: рассредоточиться

Правительство Москвы старается ограничить офисное строительство в историческом центре столицы. Лада Белайчук считает, что власти правы, стараясь соблюдать градостроительный баланс. «Целью является рассредоточение офисных центров по всему городу», – отмечают в Colliers International. Но вследствие этих инициатив аренда офисов в ЦАО еще больше подорожает. По оценке RRG, за 2007 г. цены внутри Садового кольца выросли на 119%.

Кирилл Зайцев, гендиректор Bluestone group, отмечает, что девелоперы осваивают, и успешно, территории за пределами Садового кольца и ТТК вдоль основных транспортных магистралей города. По данным Colliers International, в 2007 г. 75% новых объектов были построены вне центра города. География офисного строительства расширилась, соглашается Коротаев, спрос на качественные помещения давно шагнул за МКАД, где все сложнее найти участки под застройку офисами.

Белайчук напоминает, что закона, запрещающего строить офисы в центре Москвы, нет: «это лишь распоряжение». А «проекты реконструкции старых офисных зданий оно вообще не затронет», говорит она. «Завершат и проекты, уже получившие одобрение. К тому же офисы могут включать в жилые и гостиничные комплексы», – дополняет Елена Колесникова, руководитель департамента по работе с арендаторами DTZ.

Компании берут в аренду большие офисы и сдают излишки в субаренду – если арендодатель не против. Для них это единственный способ забронировать помещения для будущего расширения бизнеса, говорит Колесникова. «Практика аренды лишних площадей может привести к снижению ставок, – считает Флорова. – Если компания ощутит в 2008 г. влияние финансового кризиса, то помещения в субаренду будут предлагаться по ставкам ниже рыночных на 5–10%».

Пока на 2008 г. аналитик прогнозирует рост ставок аренды до 30–40% в зависимости от расположения объектов.