На российском рынке недвижимости в последние годы ситуация выглядит следующим образом: при высоких ставках по стандартной ипотеке наблюдается практически постоянный рост цен на объекты недвижимости в подавляющем большинстве регионов РФ. Так, базовая ставка по стандартным ипотечным кредитам, предлагаемая в настоящий момент основным ипотечным кредитором российского рынка ПАО Сбербанк, на условиях первоначального взноса не менее 20% стоимости объекта недвижимости, составляет 20,5%. Ставка может корректироваться в сторону понижения при соблюдении потенциальным заемщиком ряда условий, например такого, как получение заработной платы через карту банка. Несмотря на снижение ключевой ставки, самые крупные российские банки не стремятся понижать ставки по ипотечным кредитам. Лучшим вариантом ставки, который можно найти на рынке сейчас, будет ставка около 17%. В этих условиях основными вариантами покупки жилья для россиян стали либо покупка с использованием одной из версий льготной ипотеки, прежде всего семейной ипотеки, либо продажа принадлежащего жилья с целью приобретения жилья более высокого качества и метража после добавления накоплений, либо получение стандартного ипотечного кредита на недостающую сумму. Поэтому когда-то популярные на российском рынке инвестиционные операции в сегменте жилой недвижимости перестали быть актуальными: объекты жилой недвижимости сейчас могут приобретаться гражданами только при реальной необходимости улучшения жилищных условий. В том случае, если реализуется схема приобретения жилья путем продажи уже принадлежащего объекта, риэлторы могут выстраивать довольно длинные цепочки сделок, в которых реально значительные денежные средства могут задействоваться лишь в самом начале этой цепи сделок. По мнению доцента кафедры финансовых рынков и финансового инжиниринга Финансового университета Тропиной Ж.Н., ситуация со снижением ипотечных ставок по крайней мере в течение текущего года является маловероятной.
Условием приобретения объектов недвижимости на российском рынке является наличие у покупателя как минимум средств на внесение первоначального взноса. Приобретение жилья при отсутствии средств на первоначальный взнос является в текущей ситуации скорее схемным, хотя и возможным вариантом. Потенциальный приобретатель объекта жилой недвижимости должен, как правило, накопить необходимые денежные средства на первоначальный взнос, что делается, как правило, с использованием банковских депозитов. Высокие ставки по банковским депозитам, действовавшие в течение последних лет, позволяли это делать. Тем не менее законодателем был предложен специфический инструмент, который должен использоваться целевым образом. С 1 января 2027 года на российском финансовом рынке у граждан появится возможность заключения с банками договоров жилищных сбережений (ДЖС). Жилищные вклады будут иметь определенные особенности, одной из которых является ограничение минимального срока размещения средств - три года, при отсутствии ограничений на максимальный срок действия вклада. Пополнение вклада будет доступно не только самому вкладчику, но и иным лицам, что должно сделать вклад комфортным инструментом для семейного целевого накопления, например с участием старшего поколения семьи. Вклад имеет строго целевой характер: средства, находящиеся на вкладе, будет разрешено использовать на покупку жилых помещений, на оплату первоначального взноса по ипотеке либо на погашение уже открытого ипотечного кредита. Прямого запрета использования средств, находящихся на жилищном вкладе, на иные цели не вводится. Тем не менее если это будет иметь место, то процент по вкладу будет выплачен банком на условиях вкладов «до востребования»; это условие будет действовать как однозначно дисциплинирующее для лиц, использующих этот тип вклада. В свою очередь банк, имея возможность контроля формирования заемщиком, например, первоначального взноса, будет лучше оценивать его как потенциального получателя ипотечного кредита. Для банков станет обязательным предоставление кредита для целей улучшения жилищных условий при соответствии вкладчика требованиям банка при рассмотрении заявки на кредит. Начисленные по данному типу вкладов проценты будут направляться на вклад и увеличивать его размер, при этом у вкладчика будет возможность делать дополнительные взносы на вклад в неограниченном по времени формате. Поскольку эта группа вкладов в большей своей части будет являться долгосрочной, предполагается, что и процент по таким вкладам будет более высоким, чем процентная ставка по стандартным депозитам. Для банков развитие жилищных вкладов будет однозначно позитивным, поскольку речь будет идти о формировании стабильной базы долгосрочных пассивов. Кроме того, по жилищным вкладам предусматриваются более лояльные условия страхования денежных средств: предельный размер суммы страхового возмещения будет составлять 10 млн руб.
Исходя из анализа приведенных характеристик, можно сделать следующий вывод: законодатель вводит достаточно комфортный инструмент для целевого семейного накопления денежных средств для улучшения жилищных условий. Наиболее успешно этот инструмент будет работать в кредитных организациях, способных предложить более высокую процентную ставку по жилищным вкладам по сравнению со ставками стандартных депозитов.