Недвижимость
Бесплатный
Елена Никитина
Статья опубликована в № 3975 от 07.12.2015 под заголовком: Работа над ошибками

К моменту сдачи домов в них остаются непроданными до 40% квартир

Застройщики обеспокоены ростом себестоимости на фоне снижения спроса и цен

К концу 2015 г. российские девелоперы подходят с теми же вопросами, на которые искали ответы в начале 1990-х гг.: что строить, для кого, сколько и на какие деньги, говорит Алексей Сидоров, до недавнего времени директор по развитию компании Kalinka Group, а сейчас независимый консультант. Опыт прошлых кризисов у большинства участников рынка недвижимости богатый, но, чтобы выжить сейчас, его может не хватить. Как может не хватить спроса на все заявленные масштабные проекты.

Застройщики ищут способы снижать себестоимость и просят господдержки. Власти столичного региона готовы идти навстречу ради сохранения строительной отрасли в целом. Например, Подмосковье, где до 85% квартир покупается по ипотеке, вновь выступило с инициативой о субсидировании ставок уже до 7%. «Если ничего не делать, к марту [2016 г.] некого будет спасать», – говорит вице-губернатор МО Герман Елянюшкин: по его данным, в 2015 г. объемы продаж сократились на 30–70%. «Почему мы радуемся такому распространению ипотеки? Развиваются проекты-миллионники, у которых нет платежеспособных покупателей», – недоумевает Алексей Белоусов, директор по развитию Capital Group.

Кризис, отличный от других

Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН, основным отличием нынешнего кризиса от предыдущих называет именно серьезное снижение платежеспособного спроса. «Учитывая колоссальные объемы строительства, меня это пугало, – признавалась она на круглом столе «Ведомости. Недвижимость» в ноябре. – А потом мы посмотрели на цифры. Москве нужно все больше и больше жилья. Только с 2010 г. население столицы увеличилось более чем на 1,6 млн человек официально (до 12,2 млн). Модель развития в России такова: в каком бы регионе вы ни жили, как только вы достигаете определенного уровня, зарабатывать серьезные деньги вы приезжаете в Москву. В то же время в 2008 г. по финансовым и административным причинам ввод жилья уменьшился с ежегодных 5 млн кв. м до 2–3 млн кв. м». «В Москве необходимо ежегодно строить около 9–10 млн кв. м новой недвижимости и капитально ремонтировать еще примерно 5 млн кв. м», – говорил ранее заммэра Москвы Марат Хуснуллин. Сейчас в столице в стадии строительства около 11,5 млн кв. м жилья. «Эти объемы Москва может поглотить», – уверена Тейн.

Что пошло не так

Не все мегапроекты 2000-х гг. (их было около 15) дожили до нового кризиса. Сложную судьбу ряда крупных строек определила их искусственность: государство декларировало поддержку, и девелоперы ринулись рисовать красивые мастер-планы с жильем для сильного среднего класса, привлекать финансирование, вспоминает Ольга Широкова, экс-директор по маркетингу ГК «Масштаб». Эйфория закончилась, а кредиты остались. Сказалась также неверная оценка спроса и потенциала Москвы для застройщиков.

Не все застройщики столь оптимистичны. «В 1998 и 2008 гг. было ожидание роста. В 2015 г. – ожидание длительного снижения либо стагнации», – говорит руководитель проекта в RDI Алексей Зуев. «Много построенного не продано, цена падает, себестоимость растет. Девелоперов хотят лишить источника дешевого финансирования (средств дольщиков по 214-ФЗ). Здоровой рентабельности, адекватной риску, уже нельзя будет достичь», – опасается он. Его коллега по компании Олег Ильин видит дальнейшее развитие девелопмента в слиянии и поглощении крупными компаниями более мелких. RDI, один из крупнейших землевладельцев в регионе, между тем строит планы и разморозила приостановленный в прошлый кризис «Загородный квартал». «Что-то развиваем, часть продаем, – поделился Ильин. – Разрабатываем проект планировки «Пригород М3» по Боровскому шоссе (1,5 млн кв. м), проект на Новорязанском шоссе, около 8 млн кв. м». Сейчас в портфеле RDI семь проектов общей площадью 2,6 млн кв. м и объемом инвестиций более 135 млрд руб.

С тем, что рост себестоимости и падение цен – основная проблема, согласен Григорий Левицкий, заместитель гендиректора компании «Эталон-инвест». «В 2008 г. у застройщиков был ресурс, чтобы снизить себестоимость, за счет этого и выжили. Нам помогло то, что у нас было много готового жилья. И в этом году есть подушка безопасности», – говорит он. «Эталон» также начинает новые проекты (например, около 80 000 кв. м на востоке Москвы), хочет увеличить долю квартир с отделкой в предложении до 20% и предложить рынку арендное жилье», – рассказал Левицкий на круглом столе.

Время строить быстро

«Большинство девелоперов будут так или иначе пересматривать планы, оптимизировать благоустройство, отделку мест общего пользования, техническое оснащение, – считает Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости Millhouse. – Это не тотальная экономия, но большинству клиентов это будет заметно». Он считает такую работу с себестоимостью «абсолютно нормальной»: «Большинство проектов, которые будут вводиться в ближайшие 2–3 года, стартовали еще до кризиса, в финансовых моделях закладывались импортные материалы и технологии по старому курсу». «Нам повезло, что в «Сколково парке» самые масштабные работы по благоустройству (деревья завозились из Германии), внешней отделке (немецкие фасады) и внутренней отделке (от британского архитектурного бюро) были законтрактованы и завершены до начала курсовой нестабильности и удалось избежать изменений, – рассказывает он. – Сейчас для строительства и развития инфраструктуры мы будем привлекать местные компании, стараемся по максимуму использовать российские технологии и производства». Сидоров напоминает, что снизить стоимость и сократить сроки стройки можно, если применять новые технологии, «а для этого надо менять СНиПы».

Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж Группы ПСН
Чтобы жилье стало дешеветь, его просто надо больше строить

Те, кто может, «уменьшают количество стройки, приостанавливают запуск новых очередей», добавляет председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова.

«Изначально мы понимали, что экономика циклична, будут как периоды роста, так и спады, но масштаб позволяет в тяжелые периоды уменьшать объем товара на продажу до уровня спроса, – ссылается на опыт реализации проекта «Академический» в Екатеринбурге (2500 га, 13 млн кв. м до 2026 г.) Василий Фетисов, коммерческий директор ГК «Кортрос». – В этом году рынок Екатеринбурга сжался на 30–35%, мы тоже уменьшили продажи на треть, тем не менее пропускаем через себя большой поток клиентов, прибыль акционеры получают. Норма доходности примерно 20–25%». В Московском регионе «Кортрос» готовит к выходу пару небольших, на 15 000–20 000 кв. м, проектов, но также ищет площадки на 200 000–300 000 кв. м в новой Москве и ближайшем Подмосковье, «чтобы заместить наши проекты в Щелкове, Щербинке, Ивантеевке, которые заканчиваются в 2016 г., пополнить портфель», добавляет Фетисов. По его словам, сейчас это даже проще: цены на землю упали, лендлорды и собственники участков в промзонах стали сговорчивее, а градостроительная политика в регионе – понятнее.

Например, власти охотнее соглашаются трансформировать проекты коммерческой недвижимости в жилые. Вообще идут навстречу тем, кто хочет строить жилье, уверяет Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы: «Почему не пойти, если все равно никто ничего больше не хочет строить?» По ее мнению, сейчас самое время заниматься сложными проектами планировок для редевелопмента промышленных территорий.

Раймонд ФадельДиректор по России AECOM
Надо следить, где вкладывает деньги государство, – и туда направляться.

«Все участники рынка – девелоперы, власти сейчас гораздо более квалифицированные, чем было при всех предыдущих кризисах», – ищет плюсы в ситуации Алексей Сидоров. «Офисный рынок совсем плохо себя чувствует, и сейчас мы получаем по адекватной цене хорошие предложения по генподряду от компаний, которые раньше жилье не строили. Качество стройки на порядок улучшится», – добавляет позитива Тейн из ПСН. «Надо строить быстро – если строить долго, то при нынешней стоимости денег точно не выживешь, – и везде, где можно, срезать жир. И давать качественный продукт. Сделав первую очередь сикось-накось, вы вторую и третью никогда не продадите», – резюмирует она.

Все это хорошо для покупателей, уверяют хором участники рынка. «Конкуренция усиливается, работа над продуктом в этом году – это во главе угла. Слагаемые успеха – хорошие архитекторы, четкое следование клиентским предпочтениям (на опыте завершенных проектов: что людям понравилось, что нет, что они меняли в отделке и т. д.), изучение потенциального спроса и предложение фишек, которых клиенты, может быть, и не ждут сейчас», – говорит Фетисов. Осталось убедить людей, что все будет построено, – и так, как на красивой картинке