Недвижимость
Бесплатный
Ольга Чудинова
Статья опубликована в № 4415 от 26.09.2017 под заголовком: Такая разная Таганка

Таганский район может считаться дорогим, но не элитным

Этому мешают соседство с промзонами и разношерстность жилого фонда

Дома начала прошлого века с деревянными перекрытиями – по большей части коммуналки, но реновация их не коснется: под снос пойдут только 16 домов. И то, что это жилье – в центре города, не делает его владельцев людьми безбедными: продать недвижимость сложно из-за высокой степени износа зданий.

Таганский район может считаться дорогим и престижным только отчасти – по степени элитности эксперты ставят его на 6-е место после Остоженки, Патриарших прудов, Арбата, Замоскворечья и Сретенки. Меньше трети территории, от «Таганской» до «Китай-города», оказалось внутри Садового кольца и граничит с парком «Зарядье», оставшаяся большая часть доходит до Третьего транспортного кольца. Всего район занимает 801,1 га, население – 110 000 человек.

На Таганке сохранились дома разных эпох, и выглядит она эклектично. В конце Николоямской, в районе метро «Площадь Ильича» по левой стороне от центра – ряд старомосковских особнячков. Приэстакадная застройка со стороны Яузы – старые до- и послереволюционные дома, а на Рогожском Валу много «панелек». Построек более раннего периода мало: во время войны 1812 г. Таганка горела, нетронутыми остались немногие дома, например усадьба Баташевых (сейчас – городская клиническая больница № 23).

Местами элитный

Принято считать, что архитектурная и высотная доминанта района – высотка на Котельнической набережной (проект Д. Н. Чечулина, А. К. Ростковского и инженера Л. М. Гохмана). Однако район богат храмами и монастырями – некогда именно они были самыми высокими зданиями. Купола храмов Николая Чудотворца на Болвановке, Мартина Исповедника, Симеона Столпника, Новоспасского и Покровского монастырей до сих пор во многом определяют облик Таганки – а заодно и пешеходный трафик: паломники идут с розами в руках к мощам Матроны Московской в любой день и в любую погоду.

Снос идет и без реновации. В марте 2017 г. по инициативе компании-подрядчика «Стрелецкая слобода» была снесена постройка XIX в. по адресу Большой Николоворобинский пер., 9, стр. 5, хотя согласно решению комиссии при правительстве Москвы по вопросам градостроительной деятельности в охранных зонах данное строение подлежало сохранению, рассказал активист движения «Архнадзор» Андрей Новичков. Культурологи опасаются и за дальнейшую судьбу бывшего дома-музея В. Маяковского (в пер. Маяковского, 15/13), сейчас закрытого.

Вторичный рынок

В предложении на вторичном рынке 43% панельных домов, 27% кирпичных, на монолит приходится 25%. Хрущевок всего около 6%, говорит Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья». Среднюю стоимость квартиры в эконом-классе в компании оценивают в 10,7 млн руб., в комфорт-классе – в 13,1 млн руб., жилье бизнес-класса стоит в среднем 32,7 млн руб. По данным «Миэля», средняя цена предложения на вторичном рынке Таганского района – 293 900 руб. за 1 кв. м.

Виктор Черкасский, вице-президент «Лидер инвеста», считает, что Таганский район отлично подходит для строительства домов премиум-класса. «Строить здесь не проще и не сложнее, чем в других районах, – говорит он, – сегодня любое строительство в Москве, особенно в центре, провоцирует негативное отношение со стороны местных жителей, защитников исторических и архитектурных памятников и т. д.». В «Лидер инвесте» знают это не понаслышке. Около года назад разгорелся скандал вокруг сноса здания бывшей АТС, расположенной на Покровском бульваре (в Басманном р-не). АТС построили в 1929 г. по проекту архитектора В. С. Мартыновича в традициях русского конструктивизма. Демонтаж здания владелец – компания «Лидер инвест» – объяснил тем, что Мосгорнаследие не признало его памятником, а архитектурные особенности (узкие окна) не позволили приспособить дом под нужды современного времени. На месте АТС планируют построить элитные апартаменты.

Назвать Таганский район перспективным можно только условно, считает управляющий партнер Point Estate Ирина Калинина. Причины – соседство с промзонами на юго-востоке («Серп и Молот» и «Волгоградский проспект») и разношерстность жилого фонда, объясняет управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. И главное – нет земли для нового строительства.

Разнообразное новое

За последние пять лет новых зданий здесь появилось немного. Из наиболее заметных – «Арт хаус» от State Development (архитектор Сергей Скуратов), ЖК «Шоколад» (проект «Меганом» в современном стиле, застройщик «Тетрис»), оба дома введены в эксплуатацию в 2012 г.; неоклассический «Дом на Рогожском Валу» архитектурной мастерской «Мезонпроект» (девелопер «Лидер инвест», дом сдан в IV квартале 2016 г.).

Как рассказала Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости Welhome, в «Арт хаусе» продаются последние пять лотов по 212 кв. м в среднем. Риэлторы говорят, что по нынешним временам они великоваты: «Пик моды на лофты миновал, любители этого стиля остались, но среди них почти нет людей семейных, кому могут быть интересны большие квартиры, которые еще нужно отделывать».

«Клубный дом на Котельнической набережной» (застройщик «Русский монолит») сдан в I квартале 2017 г.; ввод в эксплуатацию «Котельнического» (застройщик «Строительная компания «СК-207») запланирован на III квартал 2017 г. Это самый дорогой объект среди здешних новостроек – 972 000 руб. за 1 кв. м в среднем. Кроме того, в I квартале начались продажи в клубном доме The Mostman (застройщик «Инвест проект», ввод в IV квартале 2019 г., премиум-сегмент), в комплексе Royal House On Yauza (застройщик «Корунд XXI», сдан во II квартале 2016 г.). В июне компания State Development заявила о старте продаж NV/9 Artkvartal (первоначальное название – ЖК «Луна») в Большом Николоворобинском переулке, вл. 9. Общая площадь территории – 8500 кв. м, общая площадь жилой части – 10 000 кв. м. Проектом предусмотрено строительство двух домов (7 и 9 этажей) на 77 квартир площадью от 48 до 209 кв. м (от 330 000 до 650 000 руб. за 1 кв. м). Средний бюджет покупки составит около 50 млн руб., сообщает пресс-служба девелопера.

В сегменте бизнес-класса кроме «Дома на Рогожском Валу» представлены «Клубный дом на Таганке» (ГК «Ремикс», ввод во II квартале 2017 г.), Monodom («Биплан М», ввод в III квартале 2018 г.), в среднем по 220 600 руб. за 1 кв. м.

«Таганку покупают в основном те, кто здесь родился и вырос: это район на любителя, со своеобразным колоритом», – говорит Калинина. Новые качественные проекты, которые появляются время от времени, забирают на себя отложенный спрос местных жителей. По наблюдениям специалистов «Азбуки жилья», интерес вызывают двух- и трехкомнатные квартиры.

Хлеб и зрелища

Район считается одним из знаковых мест для гурманов в Москве – с разноформатными заведениями общепита, которые располагаются в основном в помещениях стрит-ритейла, здесь всё хорошо.

Торговых центров на Таганке девять, преимущественно это районные ТЦ у метро; их совокупную площадь консультанты из Colliers International оценивают приблизительно в 44 000 кв. м. В числе наиболее популярных – «Звездочка», крупнейший – «Таганский пассаж» у ст. м. «Марксистская», свадебный центр «Галерея кристалл», ювелирный центр «Голден гросс» рядом со ст. м. «Чкаловская». Единственный качественный объект, по мнению руководителя отдела экономических и стратегических исследований JLL Олеси Дзюбы, это «Метромаркет» на Пролетарской.

Удаляясь от центра, улицы Таганки все больше приобретают черты спального района с соответствующим характером ритейла: гастрономами, аптеками и парикмахерскими, замечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Арендный дом

В 2004 г. в Николоворобинском переулке, 10, по инициативе департамента инвестиционных программ и строительства Москвы был построен первый доходный дом современной эпохи. Но это не социальный проект, отмечает Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome: «Поскольку арендодателем выступает юридическое лицо, то предложения здесь интересны в основном компаниям, которые арендуют жилье для своих иногородних сотрудников, в основном экспатов. Цена меблированной трехкомнатной квартиры – от 150 000 руб. в месяц, четырехкомнатной квартиры – 180 000 руб. в месяц». Средняя цена съемной элитной квартиры в районе – 176 200 руб. в месяц, это дешевле, чем, например, в Хамовниках (597 300 руб.), сравнивает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга Blackwood. Причины – все та же неоднородность застройки и непопулярность восточного направления.

Проблему для жителей некоторых микрорайонов составляют муниципальные поликлиники, добираться до которых приходится 30–40 минут общественным транспортом. Частично этот недостаток компенсируется коммерческими медучреждениями. Вместе с тем действует крупный реабилитационный центр по восстановлению речи, притягивающий посетителей из других районов.

На Таганке много детских садов, хорошие школы, семь колледжей и 10 вузов самых разных специальностей, в том числе Государственный музыкально-педагогический институт имени М. М. Ипполитова-Иванова (в народе – «Ипполитовка»), Московский авиационно-технический институт имени К. Э. Циолковского, филиал ГИТИСа и др. Есть три бассейна: во Дворце детского спорта, «Атлант» и университетский бассейн в МГУТУ на Земляном Валу.

И наконец, театры – это главное, чем славится район: их 23, включая «Содружество актеров Таганки», Московский театр русской драмы, Московский детский сказочный театр, небольшие студии. Поэтому неудивительно встретить во дворе или парке людей с видеокамерами или жонглирующих студентов театральных вузов.

Банкиры предпочитают особняки

Офисов немного: по разным оценкам, от 275 000 до 334 000 кв. м, преимущественно класса В+. Почти две трети из них представляют собой реконструированные здания, а около половины – бизнес-центры с арендопригодной площадью не больше 3000 кв. м, комментирует Анна Никандрова, партнер Colliers International. Вакансия в классе А – от 4 до 17%. Крупные бизнес-центры – Golden Gate, Delta Plaza, «Фабрика Станиславского», а также три здания «Мосэнка». Основная часть компаний-арендаторов относится к сфере технологий, медиа и телекоммуникаций, банков, финансов и инвестиций. Ключевые арендаторы в районе – Nokia (5370,3 кв. м), Europian Media Group (4322,0 кв. м), Rusatom Overseas (4724,6 кв. м ), ERGO Group (3175,0 кв. м), Toyota Bank (3030,0 кв. м), Marsh MMC (2597,0 кв.м) и др.

Средневзвешенная ставка аренды для бизнес-центров класса А – 22 125 руб. за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов), для бизнес-центров класса В+ – 19 185 руб. за 1 кв. м в год, по данным Константина Лосюкова, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank.

Район пока не обеспечен качественными отелями международного уровня. Исключение составляет разве что построенный по международным стандартам рядом со ст. м. «Площадь Ильича» хостел Netizen, рассказывает Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL. В то же время есть небольшие гостиницы, оборудованные в старых особняках, и дешевые хостелы с койко-местами от 500 руб. Просто уровень сервиса может быть непредсказуемым.

Реки и мосты

Район небогат парками. Главный здесь – Таганский парк, разделенный на две части Таганской улицей. Несколько лет назад в части, расположенной на четной стороне Таганской, прошла реконструкция: заработал фонтан, обновилось футбольное поле, появились сцена, кафе и хорошая детская площадка.

Напротив высотки на Котельнической набережной – небольшой Устьинский сквер с памятником Пограничникам Отечества да еще парк усадьбы Усачёвых – Найдёновых рядом с Центром Сахарова на Земляном Валу.

Природная особенность Таганки – реки Яуза и Москва со множеством мостов, в том числе и пешеходных. К примеру, Тессинский мост через Яузу (заново построен в 1990-х гг. на месте старого, который разобрали) ведет от Берниковской к Серебрянической набережной, с него открываются виды на храм Христа Спасителя и «Москва-сити».

Гордость, радость и печаль местных жителей – пешеходная Школьная улица, образованная в XVI в. (тогда ее называли Тележной), со старинными особнячками, где находятся разные ведомства, – здесь приятно гулять. Однако скоро (и несмотря на протесты местных жителей) сюда вернутся трамваи маршрута № 8 Ивановское – Курский вокзал, чтобы разгрузить Калининскую линию метрополитена.

Исправленный вариант: в первом абзаце исправлено количество домов, попавших в программму реновации.