В Петербурге не хотят увеличивать объемы жилищного строительства

В будущий генплан развития не включат новые территории для жилой застройки – у девелоперов есть приличный земельный банк
Евгений Егоров / для Ведомостей

Петербург – один из немногих субъектов РФ, который так и не подписал соглашение с Минстроем об увеличении ввода жилья. По расчетам федеральных чиновников, к 2024 г. город должен выйти на показатель в 5,4 млн кв. м – больше, чем требуют от Москвы. И эта цифра не обсуждается – надо выполнять поручение президента РФ. Однако удалось снизить план на ближайшие годы. В 2019 г. от Петербурга ждут 3,4 млн кв. м жилья (по мнению местных чиновников, это вполне реально, хотя, по данным на 1 сентября, введено только немногим более 1 млн кв. м), а по итогам 2020 и 2021 гг. – 3,7 млн кв. м. Но диалог с Минстроем продолжается.

Кроме того, в бюджете для этого просто нет средств. Поэтому в будущий генеральный план развития не собираются включать новые территории для жилой застройки – у девелоперов и так есть приличный земельный банк.

Петербург и так в числе лидеров по объемам жилищного строительства – в прошлом году введены рекордные 3,95 млн кв. м, и чиновники не уверены, что такое достижение удастся повторить. Такие рекорды обернулись накопившимся дефицитом мест в социальных объектах – городу уже не хватает около 36 000 мест в детских садах и 27 000 – в школах. На ликвидацию этого дефицита, по подсчетам комитета по строительству, потребуется около 125 млрд руб.

Изначально от Петербурга требовали в период с 2018 по 2024 г. ввести 27 млн кв. м жилья. Местные чиновники подсчитали: чтобы обеспечить такие объемы дорогами, инженерными сетями и объектами генерации, а также школами, детскими садами, поликлиниками и т. д., необходимо более 700 млрд руб. «Чтобы создать инфраструктуру для такого количества новостроек и ликвидировать имеющийся дефицит, необходимо 1,5–2 годовых городских бюджета. Я уже не говорю про то, кто все это жилье купит. Мы исходим из Стратегии развития города до 2035 г. Если учесть прогнозы по приросту населения, покупательной способности и другие параметры, то город, наоборот, ждет спад. От регионов требуют увеличения объемов, но другие показатели нацпроекта, например по стоимости ипотеки, не выполняются», – говорит заместитель председателя комитета по строительству Евгений Барановский.

В бюджете просто нет средств для строительства нужного числа социальных объектов. Уже несколько лет застройщики вынуждены возводить их за свой счет, а потом дарить городу. В этом году, например, девелоперы введут в эксплуатацию 24 социальных объекта стоимостью около 12 млрд руб. А недавно изменены городские правила землепользования и застройки – теперь девелоперы вообще не смогут получить разрешение на строительство, если не дадут гарантий, что к моменту ввода домов появятся и все необходимые социальные объекты. «Надо прекратить практику опережающего строительства жилья. Мы должны получить инновационный и комфортный город. Например, в новых проектах застройщики должны будут помимо благоустройства территории предусматривать места для создания внутриквартальных скверов», – заявил вице-губернатор Николай Линченко. Но это неминуемо приведет к сокращению жилой площади проектов, а значит, и уменьшению их рентабельности.

Комфорт вместо объемов

Чиновники уверены: у застройщиков есть приличный земельный банк, да и участков под жилье в действующем генплане хватает. В комитете по градостроительству и архитектуре подсчитали, что такого задела достаточно для возведения 70 млн кв. м жилья. Это территории с уже утвержденными проектами планировки или земли, предусмотренные генпланом для развития. «Необходимость в новых территориях невелика, что радует. Город достаточно плотно застроен, и найти новые земли под жилье не так легко. Все они расположены на окраинах и не обеспечены транспортом и инженерией. Поэтому в новом генплане, который рассчитан до 2030 г. и вступит в силу с 2021 г., развитие дополнительных крупных территорий не планируется», – говорит начальник отдела генерального плана комитета по градостроительству и архитектуре Александр Мюльберг. Он также уверен, что планы по нацпроекту для Петербурга избыточны: «Строить по 5–6 млн кв. м жилья в год нет никакой необходимости. Если будем выходить на такие цифры, то скоро у нас просто не хватит земли. Либо все свободные территории надо застраивать жильем».

По его словам, задача нового генплана в обратном: обеспечить создание новой комфортной среды. Для общественных и зеленых пространств отведут значительную часть территорий, тем более что в некоторых районах есть серьезный дефицит зеленых насаждений. Для застройщиков это также означает, что продаваемая площадь будущих проектов уменьшится.

В общем, бюджетные деньги будут вкладываться только в территории, освоение которых уже началось. Застройщикам никто не запрещает заниматься участками, развитие которых планируется за расчетным сроком генплана, но в этом случае все затраты на дороги, сети и социалку лягут полностью на самих девелоперов.

Еще один городской резерв – серый пояс, промышленные территории, окружающие исторический центр. Их редевелопмент ведется более 10 лет, но власти в процессе не участвуют. Девелоперы сами выкупают земли у бывших заводов и в подавляющем большинстве застраивают их жильем. Сегодня большинство проектов класса комфорт и выше связано именно с редевелопментом. Теперь же Смольный обещает, что на этих территориях будет появляться больше коммерческих объектов, а также зеленых зон и общественных пространств, а кроме того, здесь должны сохраниться и экологически чистые и высокотехнологичные предприятия. А значит, жилые площади проектов придется сократить.

Земельные заначки

Сами девелоперы полагают, что объемы строительства регулирует рынок. А вот земельный банк и потенциальный спрос оценивают иначе. Застройщики уверены, что востребованность жилья в Петербурге огромна. Вся страна перебирается в крупные города – по данным Петростата, в Петербург ежегодно переезжает 250 000 человек. В городе много тех, кто ждет улучшения жилищных условий, – огромные площади нуждаются в реновации. Директор по маркетингу и рекламе группы ЦДС Иван Носов полагает, что в какой-то момент потребность в освоении новых территорий ослабнет и вектор девелоперской активности сместится в пользу обновления существующего жилого фонда, например огромного числа хрущевок.

«В нашем портфеле есть крупные участки в Невском, Василеостровском и Красногвардейском районах, где мы реализуем проекты площадью от 0,5 млн кв. м до нескольких миллионов. В этих проектах уже заложены объекты социальной, коммерческой и дорожной инфраструктуры. Так что мы обеспечены работой минимум на 10 лет», – говорит гендиректор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич. Он полагает, что освоение новых участков сейчас не первостепенный вопрос. В ближайшую пару лет застройщики будут привыкать к новым правилам финансирования, и покупать новые участки готовы немногие. «Крупное пополнение земельного банка могут позволить себе только мастодонты отрасли с мощными производственными ресурсами и хорошей финансовой устойчивостью. К реализации проектов в новых реалиях оказались готовы не все», – объясняет Ходкевич.

Носов уверен, что запасов земли хватит года на три-четыре. Затем объемы строительства на два-три года снизятся, пока девелоперы снова не пополнят земельный банк. Он полагает, что в ближайшие годы застройщикам будут интересны все территории внутри Кольцевой автодороги. К наиболее перспективным он относит северную часть Приморского района – территорию от Приморского до Выборгского шоссе, которая уже активно развивается. Также большие пространства есть на юго-западе города, в районе Стрельны. Продолжит развиваться локация у станции метро «Черная речка» – в радиусе 5 км есть множество объектов серого пояса, созревших для редевелопмента. На годы вперед хватит работы в бывшей промышленной зоне южнее Обводного канала, и в первую очередь у станций метро «Фрунзенская» и «Балтийская». Ждут нового витка развития участки вокруг станций метро «Елизаровская» и «Пролетарская». Там много серых пятен, где уже давно не ведется промышленная деятельность, а помещения просто сдаются в аренду – в ближайшие полтора-два года там появится много новых интересных объектов. Та же ситуация в кварталах между Обводным каналом и станцией метро «Волковская».

Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис групп» Ольга Ульянова полагает, что доступное жилье останется на севере города, в микрорайоне Каменка, на юге – в Шушарах, на юго-западе – в Красном Селе: «Вполне могут осваиваться территории Красногвардейского района – Ржевка-Пороховые. Есть свободные земли в Невском районе – Уткина Заводь. Есть потенциал у Красносельского района, особенно когда там начнут строить станции метро. На севере еще можно двигаться в Парголово».

По оценкам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, на территории Петербурга и пригородных районов Ленобласти действуют разрешения на строительство 13 млн кв. м жилья (в границах города – 9,3 млн кв. м, в пригородной черте – 3,7 млн кв. м), этого при среднегодовом спросе в 4,1 млн кв. м достаточно примерно на три года. По ее данным, значительное число потенциальных новостроек может появиться в Пушкинском районе, где заявлены такие крупные проекты, как город-спутник «Южный» (2000 га, 4,3 млн кв. м) и территория предприятия «Детскосельский» (около 2300 га). А также в районе пересечения Пулковского и Волхонского шоссе. В границах спальных районов максимальный запас сосредоточен в Приморском (преимущественно в микрорайонах Каменка и Юнтолово) и Выборгском (Парголово, Парнас) районах.