У девелоперов растет доля непроданного жилья в новостройках

На реализацию нераспроданных квартир в строящихся домах в 14 из 17 крупнейших городов России при сохранении спроса на уровне первого полугодия 2026 г. уйдет 2–3,8 года. Об этом говорится в исследовании системы мониторинга BnMap.pro, которая проанализировала 16 миллионников, а также Тюмень. По словам ее представителя, для большинства застройщиков приемлемый срок для реализации портфеля составляет до двух лет. При этом в среднем по всем мегаполисам новостройки могут быть распроданы за 2,6 года против 2,1 годом ранее, подсчитали в компании Macon.

Об увеличении сроков экспозиции на первичном рынке сообщает и «Циан». Согласно его информации, на июль 2026 г. из 66 млн кв. м строящегося в городах-миллионниках жилья (с учетом проектов, в которых продажи еще не открыты) реализовано лишь около 27%. Таким образом, для поиска покупателей на остальное при темпах января – июня 2026 г. потребуется 76 месяцев, отмечает главный аналитик этой компании Алексей Попов. Он добавляет, что год назад из 65 млн кв. м новостроек застройщикам удалось продать 33%. А расчетный срок реализации остатков составлял 49 месяцев.

Руководитель сервиса «Пульс продаж новостроек» Артем Советников оценивает этот показатель в 43,1 месяца по итогам первой половины 2026 г. Но, по его словам, за год он даже незначительно сократился на фоне уменьшения доли непроданных квартир на 7,6% (до 32,5 млн кв. м). Однако это, как утверждает эксперт, объясняется техническими причинами, в частности вводом большого объема жилья в июне.

Быстрее всего девелоперы смогут найти покупателей на оставшиеся квартиры в Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону – за 22 месяца, отмечают в BnMap.pro. На месяц больше займет их реализация в Санкт-Петербурге. Но даже в этих городах при небольшом сокращении спроса сроки продажи превышают рыночную норму, подчеркивают в этом сервисе. О минимальном времени (29 месяцев) реализации квартир на первичке в Нижнем Новгороде говорит и Советников.

Реализация квартир в Волгограде, Перми, Москве, Челябинске, Воронеже, Краснодаре, Тюмени, Уфе, Новосибирске и Казани, как утверждают в BnMap.pro, займет от двух до трех лет. Хуже всего обстоят дела в Екатеринбурге, Красноярске, Омске и Самаре, где расчетный срок реализации проектных остатков превышает три года. При этом в последнем городе он достигает максимума – около 45 месяцев.

Более трех лет понадобится на продажу свободных квартир в Воронеже, Ростове-на-Дону, Новосибирске, Красноярске, Уфе, Краснодаре, Самаре и пр., приводит свою оценку директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская. Максимальный срок она фиксирует в Омске – 4,4 года. Дольше всего застройщикам придется искать покупателей на лоты в Красноярске (81 месяц), Омске (86 месяцев), Новосибирске (88 месяцев), Самаре (100 месяцев), Краснодаре (102 месяца) и Уфе (109 месяцев), по подсчетам Попова. Советников согласен: в последних трех городах время реализации достигает максимума – 57–66 месяцев.

Особенно Попов выделяет Краснодар, в котором большие объемы непроданных остатков сочетаются с качественными изменениями в спросе. Миграционная привлекательность юга страны, как минимум в моменте, снизилась, а высокие цены затрудняют сохранение приемлемых темпов реализации, поясняет эксперт. Советников, в свою очередь, отмечает, что в столице Кубани, а также в Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге и Воронеже старты новых объектов резко сократились, а накопленное предложение постепенно уменьшается. Зато в Самаре, Уфе, Перми и Новосибирске девелоперы продолжают выводить проекты быстрее, чем продавать. 

Увеличение времени реализации остатков свидетельствует об усилении профицита на рынке новостроек, что влечет определенные риски для девелоперов, рассуждает Змиевская. Все это, по ее словам, опасно задержкой сроков ввода, замедлением строительной активности, ростом издержек из-за более высоких процентов по кредитам. Новое строительство в городах-миллионниках за первое полугодие сократилось на 44,8% год к году, подтверждает Советников. Годом ранее девелоперы выводили на рынок больше жилья, чем продавали: на каждый реализованный метр приходилось 1,3 кв. м в новых проектах. Сейчас показатель составляет 0,8 кв. м, утверждает эксперт.

Сокращение нового строительства через несколько лет может обернуться недостатком предложения и очередным ростом цен, считает заместитель председателя комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. По его мнению, главная проблема здесь заключается в высокой стоимости денег. Поэтому, как считает депутат, необходимо продолжать снижать ключевую ставку по мере того, как это позволяют экономические условия, и добиваться, чтобы решения регулятора быстрее отражались на реальной ипотеке для граждан. Если смягчение денежно-кредитной политики продолжится, спрос будет постепенно восстанавливаться, соглашается руководитель сервиса «Яндекс недвижимость» Евгений Белокуров.

А пока часть федеральных застройщиков продолжат делать ставку на города с более низкой долей непроданного жилья, говорит руководитель направления исследований рынка группы «Самолет» Анастасия Морозова. Среди таковых она называет Нижний Новгород, Ростов-на-Дону и Санкт-Петербург. А, например, в Красноярске, Омске, Самаре их активность, по ее мнению, будет сокращаться. В целом, полагает эксперт, разрыв между «здоровыми» и «затоваренными» рынками продолжит расти до момента улучшения ситуации с доступным финансированием и восстановления ипотечного спроса. Девелоперы стали намного внимательнее подходить к выходу на новые рынки и старту проектов, соглашается маркетолог-аналитик компании «Талан» Анастасия Эйвазова.

При этом возможность снижения цен в связи с большим объемом непроданного жилья застройщики отрицают. В условиях дорогого проектного финансирования это может негативно повлиять на экономику жилых комплексов, поясняет Морозова. Из-за роста себестоимости строительства у девелоперов нет запаса рентабельности, чтобы демпинговать без риска остановки проектов, добавляет коммерческий директор девелопера «Неометрия» Ленария Хасиятуллина. Тем не менее, продолжает представитель «Самолета», застройщики активно развивают инструменты продаж: расширяют партнерские ипотечные программы, запускают акции на лоты и корпуса с высокой долей остатков. Конкуренция будет увеличиваться скорее за счет программ рассрочки, субсидированных ипотечных продуктов и индивидуальных условий покупки, соглашается управляющий директор ГК «Развитие» Семен Золотов.