Продолжит ли расти рынок ипотечных кредитов
Его динамику в 2026–2027 годах будут определять условия семейной ипотеки и темпы снижения ключевой ставки, считают эксперты
Объем выдачи ипотечных кредитов в январе – июне 2026 г. вырос на 48% по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года и составил 2,2 трлн руб. Об этом говорится в материалах госкорпорации Дом.РФ. Количество кредитов выросло на 46% до 497 000.
В июне банки выдали 107 000 кредитов на 488 млрд руб. – это максимум с начала года. Прирост к июню 2025 г. по количеству кредитов составил 53%, по объему – 61%.
О том, почему растет выдача ипотеки, сохранится ли эта тенденция в ближайшие месяцы и какое влияние на рынок может оказать изменение условий льготных программ, в материале «Ведомости. Аналитики».
Почему растет спрос
Основным фактором роста выдачи ипотечных кредитов стала льготная программа «Семейная ипотека», отмечают в госкорпорации Дом.РФ. На фоне обсуждаемого в правительстве внесения изменений в условия программы с 1 июля в последние две недели июня число одобренных заявок выросло почти вдвое, а выдача кредитов на неделе с 22 по 28 июня – в 2,3 раза относительно среднего уровня мая. Всего за июнь по программе выдано 42 000 кредитов, говорится в сообщении госкорпорации.
Итоги первого полугодия отражают восстановление рынка после прошлогоднего спада, говорит руководитель проектов компании Strategy Partners Анна Васильева. Рост произошел благодаря реализации отложенного спроса и субсидированным программам, которые компенсировали высокие рыночные ставки, поясняет она.
Рынок отыгрывает прошлогоднее снижение, согласны в ВТБ. Июньский результат превысил даже ажиотажный показатель января, когда объем выдач составил чуть более 420 млрд руб., отмечают в банке. Доля льготных программ остается высокой – по итогам первого полугодия она составила чуть более 60%, говорят в финансовой организации. В то же время это на 17 п. п. меньше, чем год назад, когда показатель превышал 80%. В ВТБ в июне на семейную программу пришлось 38% ипотечных сделок. Клиенты банка заключили около 2800 договоров по госпрограмме почти на 20 млрд руб. Всего в первом полугодии в ВТБ оформили почти 35 000 ипотечных сделок на 179 млрд руб.
В банке Дом.РФ выдача ипотеки в первом полугодии выросла на 56% до 73 млрд руб. По словам зампреда правления банка Алексея Косякова, этот результат показывает, что рынок постепенно адаптируется к новым условиям. После высокого спроса в январе перед изменениями в семейной ипотеке с 1 февраля последовало ожидаемое снижение, говорит он. Но уже с марта выдача начала постепенно восстанавливаться, а в июне достигла максимума с начала 2026 г.
В июне клиенты оформили в банке Дом.РФ ипотеку на 25 млрд руб. Основная часть выдач (68%) пришлась на покупку жилья в новостройках.
Рынок становится более сбалансированным, растет доля рыночной ипотеки, отмечает Косяков. По его словам, в январе в банке на нее приходилось 3% общего объема выдач, а в июне уже 39%. На рост доли рыночной ипотеки повлияли постепенное снижение ставок, а также изменения условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 г., указывает топ-менеджер. На фоне снижения ключевой ставки клиенты стали активнее брать рыночную ипотеку, особенно на вторичное жилье, на небольшие суммы или с прицелом на рефинансирование, поясняет он.
На фоне снижения ключевой ставки Банка России предложения банков по рыночным продуктам улучшились, что разморозило отложенный спрос, говорят в сервисе Сбербанка «Домклик». По его данным, суммарный объем выдач ипотеки в Сбербанке за шесть месяцев этого года приблизился к 1,6 трлн руб. Это на 71,5% больше, чем за аналогичный период 2025 г. По итогам первого полугодия выдача ипотеки с господдержкой выросла на 38%, превысив 1 трлн руб.
Вместе с тем произошел сильный рост рыночной ипотеки, подчеркивают в банке. Объем выдачи в первом полугодии вырос в 3,7 раза и достиг примерно 500 млрд руб. Доля рыночной ипотеки составила 31,2%, что на 16,7 п. п. выше показателя предыдущего года. И хотя доля льготной ипотеки по-прежнему высока, она постепенно снижается по мере удешевления рыночных кредитов, уточняют в «Домклике».
Рост выдачи ипотеки в первом полугодии связан с фактором низкой базы аналогичного периода 2025 г., говорит управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Тогда ставки по рыночным ипотечным кредитам находились на максимальном уровне, а их доля в выдаче составляла скромные 14%, поясняет эксперт. В то же время 86% ипотечных кредитов выдавалось по льготным программам, напоминает он.
Динамика первого полугодия не является однозначно положительной, как кажется на первый взгляд, считает партнер группы по работе с сектором недвижимости и строительства Kept Александр Боронтов. По его словам, значительный вклад внесли сильные результаты января, когда заемщики спешили оформить кредиты перед корректировкой условий семейной ипотеки в феврале. При этом январь 2025 г. был очень слабым на фоне приостановления новых выдач по госпрограммам со стороны крупнейших банков, напоминает эксперт. Без эффекта низкой базы января прошлого года рост не превысил бы 30%, полагает он.
Куда движется рынок
Опрошенные «Ведомости. Аналитикой» эксперты по-разному оценивают дальнейшую динамику выдачи ипотечных кредитов.
По оценке Васильевой, во втором полугодии на рынке ипотеки произойдет естественное замедление из-за исчерпания отложенных покупок. По итогам 2026 г. динамика будет близка к нулевой или умеренно положительной без резких колебаний как по количеству, так и по сумме кредитов, полагает она. По мнению эксперта, в это время произойдет окончательный переход к адресным госпрограммам и сужению рыночной ипотеки.
С Васильевой солидарна эксперт по фондовому рынку «БКС мир инвестиций» Людмила Рокотянская. Ключевая ставка все еще остается на очень высоком уровне – 14,25% годовых, говорит она. Это негативно как для экономики, так и для ипотечного кредитования, отмечает эксперт. При этом в текущей экономической ситуации возможности для снижения ставки у ЦБ ограниченны. Поэтому Рокотянская не исключает роста просроченной задолженности по портфелю ипотечных кредитов.
Как менялись условия семейной ипотеки
В апреле 2019 г. в условия изменились: при рождении у заемщика с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. второго или последующего ребенка льготная ставка (не более 6% годовых) стала распространяться на весь срок кредита.
С июля 2021 г. программа стала доступна всем семьям, в которых с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родился ребенок.
В начале июня 2026 г. вице-премьер Марат Хуснуллин анонсировал изменение условий семейной ипотеки. По его словам, правительство решило увеличить максимальную сумму кредита и ввести дифференцированную ставку в зависимости от количества детей в семье. Предполагалось, что изменения вступят в силу с 1 июля, но в конце июня Минфин сообщил, что условия останутся прежними по крайней мере до 1 октября. Сейчас в рамках программы сохраняется ставка до 6% и лимит в размере 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для остальных регионов.
Боронтов также ожидает снижения объема выдачи во втором полугодии. При этом делать точный прогноз сейчас сложно из-за отсутствия понимания ожидаемых изменений условий семейной ипотеки, уточняет эксперт. «Рынок продолжает жить моментом, без долгосрочного видения, поэтому возможны любые краткосрочные колебания», – говорит он.
Косяков, напротив, ожидает роста выдачи ипотечных кредитов во втором полугодии. Этому будет способствовать постепенное снижение ставок и реализация отложенного спроса на рыночную ипотеку, считает он. Эксперт также прогнозирует формирование устойчивого спроса в рамках программ с господдержкой.
Условия семейной ипотеки с 1 июля не изменились, поэтому в июле – августе рынок ипотеки стабилизируется, считает старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин. Осенью, когда будут обсуждаться новые условия программы, возможен рост спроса, полагает он. По итогам 2026 г. топ-менеджер ожидает прироста рынка впервые за несколько лет даже при возможной корректировке госпрограммы. Охорзин также отмечает устойчивый рост спроса на рыночную ипотеку. «Во втором полугодии доля рыночной ипотеки [в ВТБ] будет стабильно превышать 50%», – уверен он.
До октября объем выдачи кредитов по программе семейной ипотеки вновь начнет расти, так как заемщики будут стремиться успеть получить кредит до внесения изменений в программу, считает Грицкевич. При этом с октября объем выдачи по семейной ипотеке резко сократится, полагает он. Замедление скорости снижения ключевой ставки (при возможном ее сохранении на текущем уровне) ограничит потенциал снижения ставок по рыночной ипотеке, поясняет эксперт. В результате, по его мнению, рыночные программы не смогут в полной мере компенсировать снижение выдачи после изменения условий семейной ипотеки, что замедлит общую динамику рынка. По итогам 2026 г. Грицкевич ожидает роста объемов выдач ипотеки по всем программам на 7–10% после их снижения на 9% в прошлом году.
По прогнозу «Домклика», при сохранении тенденции к снижению ключевой ставки объем выдачи ипотечных кредитов в 2026 г. может превысить результат предыдущего года.
Дальние горизонты
В 2027 г. рынок войдет в фазу стагнации с возможным снижением при сохранении жестких денежно-кредитных условий, полагает Васильева. Основное влияние на него будут оказывать траектория ключевой ставки, динамика реальных доходов населения и регуляторные меры, касающиеся первоначального взноса и долговой нагрузки заемщиков, говорит она.
По мнению старшего аналитика по финансовому сектору компании «Эйлер» Светланы Аслановой, динамика выдачи будет в большей степени зависеть от уровня ставок по рыночным кредитам. Плавное снижение ключевой ставки в ближайшие один-два года будет означать умеренный рост кредитного ипотечного портфеля, считает она.
Грицкевич также считает, что динамика выдачи ипотеки в 2027 г. будет зависеть от уровня ключевой ставки и ставок по рыночным ипотечным кредитам. При этом доля выдач по льготным программам после изменения условий по семейной ипотеке опустится ниже 50%, допускает он. Ввиду возросших проинфляционных рисков ЦБ продолжит действовать осторожно – снижение ключевой ставки будет происходить плавно с возможными паузами, рассуждает эксперт. По итогам 2027 г. ключевая ставка может составить 12%, считает Грицкевич. В результате прирост выдач объемов ипотеки в банковском секторе останется умеренным, в диапазоне 7–10%, говорит эксперт.
Доля субсидируемых программ в ближайшее время будет сокращаться, прежде всего из-за вносимых изменений в условия семейной ипотеки, считают в «Домклике». Объемы выдачи по семейной программе в 2027 г. могут сократиться на 7–20% в зависимости от ее новых параметров, прогнозируют в сервисе.