Заработать на жилье: где искать доходность выше депозитов

За последние годы эффект от инвестиций в новостройки значительно снизился: два мощных фактора – высокие ставки по банковским вкладам и стремительный рост цен на жилье – заставили инвесторов пересмотреть свои стратегии. Многие были не готовы брать на себя риски и «замораживать» средства в стройке на годы, если банк предлагает гарантированные 20% и более годовых. Однако рынок входит в новую фазу, и, по словам экспертов, на нем вновь появляются проекты, чья доходность составляет серьезную конкуренцию депозитам. Особенно сейчас, когда ставки по вкладам начали снижение, а девелоперы существенно сократили объемы вывода новых проектов, создавая дефицит качественного предложения в перспективе.

Макроэкономический поворот

По данным аналитиков, опрошенных «Ведомости. Городом», за годы действия льготной ипотеки на новостройки «для всех» – с середины 2020 г. по середину 2024 г. – цены на первичное столичное жилье в среднем выросли вдвое. После окончания общедоступной льготной программы в июле 2024 г. доля инвесторов на рынке закономерно сократилась. Не меньшее влияние на приостановку покупательской активности оказала высокая ключевая ставка, а значит, и привлекательные, превышающие 20% ставки по депозитам, говорят эксперты. Инвестиционная активность переместилась на банковские вклады. Сегодня ситуация меняется.

По данным ЦБ, средняя максимальная ставка по вкладам уже снизилась с пиковых 22,3% в конце 2024 г. до 15,6% на вторую половину 2025 г. И это не предел: Банк России, согласно своему среднесрочному прогнозу, продолжит цикл снижения ключевой ставки, а следовательно, снизится и доходность по вкладам. В этом заключается парадокс текущего момента: по мере удешевления денег доходность по депозитам будет падать, а стоимость недвижимости,  напротив, расти, говорят аналитики. Снижение ставки оживляет спрос за счет роста доступности ипотеки. Банк Дом.РФ, например, в сентябре 2025 г. в очередной раз снизил ставки по рыночной ипотеке на новостройки на 1 п. п., что уже является устойчивым трендом, считают эксперты.

В то же время предложение не успевает за растущим спросом – девелоперы в предыдущие месяцы существенно сократили вывод новых проектов. По данным «Метриум», в III квартале 2025 г. объем предложения в сегменте бизнес-класса снизился на 8%, а в премиум-классе – на 9%. Однако именно в премиум-сегменте это сокращение совпало с более высокими темпами роста цен и стабильным спросом, что, по мнению консультантов, указывает на его повышенную устойчивость и инвестиционную привлекательность в новых условиях. 

Новая точка роста на фоне дефицита

По сравнению с бизнес-классом премиум-сегмент показывает более сбалансированную и перспективную динамику, отмечают эксперты. Аналитика NF Group подтверждает, что рынок элитных новостроек Москвы обновил исторический максимум: средний бюджет предложения впервые превысил 300 млн руб., показав рост на 25% за год.

Премиум-сегмент жилой недвижимости представляет собой более привлекательную инвестиционную опцию по сравнению с бизнес-классом благодаря нескольким ключевым факторам, говорит партнер NF Group Андрей Соловьев. «Во-первых, предложения в премиум-сегменте ограничены, что создает дефицит и поддерживает высокий спрос, особенно в престижных локациях. Платежеспособность целевой аудитории в этом сегменте остается стабильной, что снижает зависимость от макроэкономических колебаний», – отметил эксперт.

Статистика «Метриум» по премиум-классу за III квартал 2025 г. это наглядно иллюстрирует: средневзвешенная цена квадратного метра составила 823 400 руб., что на 5% выше показателя предыдущего квартала и на 14% – за аналогичный период прошлого года. При этом в бизнес-классе (509 300 руб.) темпы годового роста цен не превышали 7%.

На этом фоне ведущие игроки рынка стремятся изменить позиционирование своих проектов в сторону более высокого класса, отвечают эксперты. Один из примеров – девелопер «Мангазея», который отказался от зонтичного бренда в пользу индивидуальных имен для своих проектов. Первым обновленным комплексом стал ЖК «Мангазея в Богородском», получивший новое имя – «Назаре». При этом если первый по-прежнему позиционируется в бизнес-классе, то другие (например, «Мангазея на Тульской» и последующие очереди «Мангазеи на Речном») переходят в класс премиум.

Это не первый случай «смены лиги» в течение срока реализации. Партнер Est-a-Tet Владимир Моребис приводит и другие примеры: на старте продаж проект «Селигер Сити» позиционировался как комфорт-класс, а по мере развития и выхода новых корпусов с более высокими качественными характеристиками менялась и классификация. На данный момент, по словам эксперта, комплекс представляет уверенный бизнес-сегмент. На старте в марте 2016 г. ЖК «Символ» тоже позиционировался как комфорт-класс. Почти за 10 лет реализации проект повышал качественные характеристики и сейчас перешел в разряд бизнес-класс. Еще один пример – ЖК «Остров». Его первые кварталы продавались как бизнес-класс, затем на рынок выходили премиальные корпуса и даже элитный квартал.

Почему премиум выгоднее

«Премиум-недвижимость демонстрирует более высокую доходность и маржинальность. Цены на такие объекты растут быстрее, а за счет меньшей конкуренции девелоперы могут устанавливать премиальные цены, что приводит к высокой рентабельности», – аргументирует Соловьев. По его словам, вложения в премиум-сегмент обеспечивают долгосрочную капитализацию, так как арендные ставки и стоимость таких объектов стабильно растут, а ликвидность на вторичном рынке остается высокой.  

На рынке однозначно есть инвестиционно привлекательные проекты, которые выгодно приобретать даже в условиях высокой ключевой ставки, хотя их и немного, говорит генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. По опыту эксперта, четыре года назад таких предложений было значительно больше. «Есть проекты, которые действительно позволяют зарабатывать и в долгосрочной, и в краткосрочной перспективе. Так, в декабре 2024 г. стартовал проект на Павелецкой, и цена на тот момент при старте была на 30% ниже, чем в похожих ЖК в этой же локации», – рассказала эксперт.

По ее мнению, стадия готовности в случае с инвестициями не играет ключевой роли. «Уже в феврале стоимость квадратного метра в этом же проекте стала на 30% дороже. Мы понимаем, что в моменте продать за эти же деньги, как продает застройщик, невозможно. И клиент при прочих равных купит недвижимость у застройщика, а не у физического лица, рассчитывая на семейную ипотеку, рассрочку и другие инструменты», – считает Глазунова. При этом эксперт отмечает, что, если инвестор хотя бы на 10% снизит цену, отстроится от застройщика, он найдет клиента с полной суммой на руках – конечного потребителя этой недвижимости. «Таким образом, получается, что за три месяца стоимость жилья выросла на 20%, и это шикарная доходность», – отмечает Яна Глазунова.

Еще один наглядный пример – «Мангазея на Тульской». На старте продаж в июле 2024 г. средняя цена по проекту составляла около 457 000 руб. за 1 кв. м. К сентябрю 2025 г. она выросла до 683 000 руб. Получается, что от запуска рост составил 34% за примерно 14 месяцев. Очевидно, что для фиксации прибыли инвестору необходимо будет дать скидку не менее 10%, но даже в этом случае увеличение цен высокое, отмечают эксперты. По их словам, сейчас проект находится на финальной стадии перехода в сегмент премиум, что также, скорее всего, приведет к его удорожанию. Глазунова приводит и другие примеры: комплекс Soul в районе метро «Аэропорт», где в продажу выходят новые очереди. С января 2025 г. по сегодняшний день прирост цены там составил 23%. В проекте в районе Щукино он достиг 20% с декабря 2024 г. «Важно понимать, что это не массовые примеры, иначе они не несли бы в себе такой ценности», – комментирует Глазунова.

Мультипликатор дохода

Существенно повысить итоговую доходность в премиум-сегменте позволяют специальные программы, которые предлагают девелоперы для снижения порога входа и увеличения маржинальности сделки. Речь о целевых скидках и рассрочках, которые становятся особенно актуальными при покупке более дорогих лотов.

Девелоперы активно поддерживают инвестиционный спрос за счет гибких программ финансирования. Например, широкую линейку рассрочек предлагает «Мангазея» для своих проектов, переходящих в премиум-сегмент: сроком от 6 до 22 месяцев, с первоначальным взносом (ПВ) от 20 до 60%. Для инвестора размер ПВ – это ключевой параметр, определяющий сумму, которую нужно внести сразу, чтобы растянуть оставшуюся часть платежа на весь срок действия рассрочки без переплат. При этом предоставляются скидки от стоимости объекта – до 6,5% в зависимости от условий программы. Например, рассрочка в проекте «Мангазея на Тульской» с ПВ 40% на 12 месяцев дает скидку в 5,5% от цены, а при ПВ 50% на 22 месяца – 5%. Существуют и схемы с фиксированным ежемесячным платежом (100 000 или 300 000 руб.), что упрощает планирование бюджета.

Инвестиции в новую реальность

Ключевая ставка падает, депозиты теряют привлекательность, а на рынке недвижимости формируется дефицит качественного предложения. В этих условиях именно премиум-сегмент, с его ограниченным предложением, стабильным спросом со стороны платежеспособной аудитории и опережающим ростом цен выглядит наиболее надежной гаванью для капитала, считают консультанты.

«Покупатели премиум-недвижимости чаще всего приобретают ее для сохранения капитала, а не для инвестиций с краткосрочной целью, что минимизирует волатильность спроса. Таким образом, с точки зрения финансовой привлекательности, низкой уязвимости к экономическим колебаниям и долгосрочной устойчивости премиум-сегмент является более выгодным для инвестиций в жилую недвижимость», – резюмирует Соловьев.