Портфель для инвестора: вложения в какую недвижимость принесут стабильный доход

Когда период высоких ставок по депозитам начнет подходить к концу, то, по прогнозам экспертов, инвесторы будут активно переходить из финансового сектора в недвижимость. За последнее полугодие ключевая ставка ЦБ опустилась на 4,5 п. п. – с 21% до 16,5%, и уже сегодня «инвесторы рассматривают вложения в недвижимость как инструмент сохранения и приумножения своего капитала», замечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

Недвижимость считается надежным активом, так как она дает капитализацию за счет роста цены во времени, генерирует денежный поток от аренды, имеет низкую корреляцию с публичными рынками и выстраивает защиту от инфляции через индексацию арендных ставок, подчеркивает руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

И речь не только о жилом секторе, где люди приобретают квартиры «для инвестиций». По наблюдениям Казаряна, за последние два года на рынке наблюдается высокая активность со стороны частных инвесторов, покупающих офисы в нарезку и помещения в стрит-ритейле.

Квартира: длинная дистанция, надежное хранение

Наиболее понятный актив для инвестиций в недвижимость – квартира в строящемся доме, которую можно продать или сдать в аренду после ввода в эксплуатацию. В период быстрого роста цен на фоне массовой льготной ипотеки на инвесторов могло приходиться до трети покупателей жилья в московских проектах. Например, в квартале «Life Варшавская» и первой очереди High Life их было 30%, рассказывает директор по жилой и коммерческой недвижимости компании Pioneer Павел Иншаков.

За последний год темпы роста стоимости метра снизились, но остаются значительными. По информации Nikoliers, по итогам третьего квартала 2025 г. средневзвешенная цена квадратного метра в новостройке в границах «старой» Москвы (без элит-класса и скидок от застройщика) составляет порядка 609 000 руб. за один кв. м. (+18% год к году). Это «подтверждает роль новостроек как «хранилища капитала» при инфляционных шоках и курсовых колебаниях», – резюмирует Ломтева.

Ставки аренды тоже рекордные. На текущем цикле арендный рынок Москвы близок к историческим максимумам, комментирует Ломтева. «В массовом сегменте однокомнатные квартиры в старых границах Москвы предлагаются по ставкам 52 000–66 000 руб./мес. (октябрь 2025 г.), двухкомнатные ‒ 70 000–85 000 руб./мес. Рост за год 5–15%. Это поддерживает доходность стратегии «купил-сдал». Причем ставка аренды на квартиры в новостройках выше», – отмечает она.

В ЖК комфорт-класса можно снять однокомнатную квартиру за 60 000 руб. в месяц, в комплексе бизнес-класса ‒ уже за 100 000‒150 000 руб. в зависимости от локации. Однокомнатная квартира премиум-класса может стоить и 180 000 руб., уточняет эксперт.

Но из-за очень существенного подорожания квартир в 2022‒2024 гг. доходность от аренды остается невысокой. В Москве, по оценке Nikoliers, данный показатель составляет в среднем 5% годовых. «Поэтому основной источник дохода ‒ это долгосрочное увеличение стоимости объекта», ‒ подчеркивает директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.

Расчет доходности сдачи в аренду квартиры-студии бизнес-класса площадью 28 кв. м и стоимостью 15,6 млн руб. сделали специалисты CORE.XP. Они учли расходы собственника (отделка, налог на имущество, налог на аренду в режимах НПД и НДФЛ, услуги риелтора и управляющей компании и т. п.). В итоге при ставке 100 000 руб. чистая доходность для налогового режима НПД составила 5,27%, а для НДФЛ – 4,78%. Сроки окупаемости – 19 и 20,9 лет соответственно.

Выбирая квартиру для сдачи в аренду, необходимо учитывать транспортную доступность, пешую и автомобильную, говорит Мурмуридис. В частности, желательно, чтобы путь до станций метро или МЦК занимал 10‒12 минут пешком, также важен быстрый выезд на ТТК и хорды, дополняет Ломтева. Представитель Nikoliers обращает внимание на близость или удобные пути к культурным объектам, ключевым деловым кварталам, так как люди стремятся жить ближе к работе. Среди нынешних арендаторов особенно ценится доступность парковых и рекреационных зон, спортивных кластеров, уточняет Мурмуридис. В приоритете – расположение новостройки. В Stone считают, что этим требованиям отвечает центр города или престижные районы рядом. Также обращают внимание на развитую инфраструктуру с топовыми школами и вузами поблизости, резюмируют эксперты «Донстроя».

Также важны характеристики проекта, и в CORE.XP говорят, что для инвестиций стоит покупать ЖК с закрытым двором, охраной, кладовыми, паркингом. Директор коммерческого управления Stone Кристина Недря уточняет, что наиболее инвестиционно привлекательны проекты точечной застройки. В камерных ЖК ниже конкуренция на рынке аренды, поскольку большинство покупателей выбирают такие дома для собственного проживания, а не для сдачи, поясняют эксперты компании.

Наибольшие перспективы для увеличения стоимости метра имеют проекты в недооцененных районах и с редкими опциями, отмечают эксперты. За счет этих факторов, как следует из слов директора департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерины Батынковой, цены на лоты с ремонтом в одном из проектов девелопера со старта продаж в 2023 г. уже выросли более чем на 50%.

Эксперты рекомендуют частным инвесторам обратить внимание на жилые комплексы, стартовавшие в этом году. Например, на Stone Rise (метро «Римская»), уже ставший лидером рейтинга инвестиционной привлекательности новостроек Москвы за третий квартал 2025 г. по версии «Метриума». Среди других примеров ‒ ЖК бизнес-класса Pave и «А22» в Даниловском районе, «Level Войковская», «UNO.Горбунова» в Можайском районе, UltimaCity в Печатниках, U2 в Южном Тушино. Среди проектов премиум-класса ‒ «Кутузов Сити» в Можайском районе и «Начало» в Пресненском.

В числе ближайших стартов ‒ Stone Grain (метро «Калужская»). В компании Stone прогнозируют, что рост цены квартиры в этом ЖК от старта до ввода в эксплуатацию может составить 30–50%.

У консультантов не вызывает сомнений востребованность новых проектов, в том числе из-за снижения их числа. По данным «Дом.рф», объем запусков новых домов в Москве за 10 месяцев 2025 г. сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 33%, до 3,23 млн кв. м в 2025 г. Количество стартов новостроек бизнес- и премиум-класса в старой Москве уменьшилось еще больше: на 50% (в два раза) и на 66,7% (в три раза), до 11 и трех проектов соответственно, уточняет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Но, по его словам, столь резкое замедление девелоперской активности носит временный характер и обусловлено исключительно дорогим проектным финансированием на фоне высокой ключевой ставки. По мере смягчения монетарной политики Центробанка наверняка будет наблюдаться ускорение вывода на рынок жилых комплексов, уверен эксперт. По его прогнозу, темпы стартов вернутся на уровень 2024 г. уже в 2026 г.

Офисы: наращиваем доходность

Другой вариант вложений для частного инвестора ‒ приобретение офисного помещения. Ключевое преимущество коммерческой недвижимости, по сравнению с жилой, ‒ более высокая арендная доходность: 11‒13% против 4‒5%, отмечает Казарян.

Минимальный бюджет входа, по оценке экспертов Stone, составляет 30‒35 млн руб. Эта сумма, по их мнению, позволяет приобрести офис от 60 кв. м до 70 кв. м в качественном бизнес-центре класса А на этапе строительства.

Вложения в небольшие офисы, считает Казарян, подходят для частных инвесторов с небольшим капиталом, обычно рассматривающих квартиры как основной инструмент инвестиций в недвижимость, и офис выступает для них полноценной альтернативой. А также, добавляет Недря, позволяет диверсифицировать личный портфель инвестиционной недвижимости.

За счет активного роста ставок среднегодовая доходность от сдачи офисов в аренду в точечных проектах, расположенных в престижных деловых районах, достигла 20%, отмечают в Stone. Специалисты компании подчеркивают, что это выше, чем средняя доходность депозитов. Несмотря на то, что ключевая ставка (от которой напрямую зависят банковские проценты) в начале года была высокой, за последние пять лет ее среднее значение составило 9%, поясняют они.

Что касается сроков окупаемости при сценарии сдачи в аренду, то, по наблюдениям Казаряна, в большинстве строящихся офисных проектов заявляется период от восьми до 10 лет.

А инвесторам, рассматривающим перепродажу объекта на этапе ввода бизнес-центра в эксплуатацию, можно рассчитывать на рост цены во время строительного цикла. В среднем он составляет 30‒40%, сообщает директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. Такие темпы роста эксперт называет «опережающими». Представитель Stone, ссылаясь на практику компании, отмечает, что прирост стоимости к моменту ввода объекта в эксплуатацию еще выше ‒ 50% и более в зависимости от локации, характеристик лота и спроса. И, как дополняет Казарян, в самых востребованных деловых районах цены на наиболее премиальные опции могут вырасти в 2,5 раза. Например, в бизнес-центре Icity от MR стоимость «квадрата» на старте начиналась от 270 000 руб., а сейчас она выше 800 000 руб. 

Коммерческая недвижимость имеет и другие преимущества. По словам экспертов Stone, офисные арендаторы по сравнению с «квартирными» более надежные и постоянные, так как они снимают площади длительное время и сами готовы делать ремонт.

Кроме того, инвесторы ‒ юридические лица имеют право на вычет НДС. Как поясняют в Stone, такой механизм предусматривается, если заключен договор купли-продажи будущей недвижимости и компания-покупатель может принимать НДС к вычету. При покупке офиса НДС может быть возмещен с каждого транша, перечисленного по договору. «Компании, которые работают с НДС, обращают особое внимание на форму договора и возможность возмещения НДС при рассрочке по авансовым платежам, без необходимости дожидаться ввода объекта в эксплуатацию», ‒ комментирует Недря.

«Разницу можно возместить из бюджета или зачесть в счет уплаты иных налоговых платежей. Такое возмещение позволяет получить установленные законом налоговые преференции и снизить налоговую нагрузку на бизнес», ‒ дополняет партнер адвокатского бюро «Астериск» Федор Закабуня.

Выбирая офис для инвестиций, покупателю нужно первым делом оценить локацию. Ключевым параметром является местоположение объекта – развитые деловые районы со сформировавшейся инфраструктурой, а также активно развивающиеся, такие, как район «Большого сити» или Белорусской-Савеловской, подсказывает Казарян.

Второй важнейший фактор, от которого зависит инвестиционная привлекательность, ‒ это транспортная доступность. Как указывают эксперты, в нескольких минутах ходьбы от офиса, желательно не более семи, должны находиться остановки трех-четырех видов общественного транспорта. Особое значение имеет близость метро: согласно исследованию CMWP, арендные ставки заметно снижаются, если до офисного здания приходится идти более пяти минут. В среднем каждые дополнительные пять минут пути сокращают ставку аренды примерно на 18%.

Средняя цена приобретения офисного метра в Москве составляет 464 000 руб., сообщает IBC Real Estate. В зависимости от расположения объекта цены варьируются, уточняет Казарян. Например, в деловом центре «Москва-сити» метр стоит в среднем 780 000 руб., а между ТТК и МКАД – 456 000 руб. Средневзвешенная ставка аренды в классе А, по данным NF Group, с начала года выросла на 25,6% до 34 401 руб. за один кв. м в год, в классе В ‒ на 4,9% до 22 423 руб.

Сегодня инвестор за 30 млн руб. может приобрести офисное помещение площадью 83,3 кв. м в зоне между ТТК и МКАД, подсчитала руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. Арендная ставка ‒ около 55 000 руб. за один кв. м в год. Чистая прибыль составит около четырех млн руб. в год, срок окупаемости – 10 лет и четыре месяца, а средняя арендная доходность ‒ 11%. Каждый месяц собственник будет получать около 383 000 руб.

Качественные офисные пространства, востребованные у арендаторов, представлены в проектах столичных девелоперов: Stone (с самым крупным портфелем строящихся офисов, по данным IBC Real Estate), MR Group, Forma, «Галс-девелопмент», Pioneer и других.

Для инвестора есть довольно большой выбор небольших офисных площадей, такие лоты можно найти, в частности, в бизнес-центрах Nevsky Plaza (станция метро «Водный стадион»), Upside Kuntsevo, Noon («Окская»).

Среди проектов от крупных офисных игроков представлены объекты Stone: масштабную офисную застройку сегодня девелопер ведет в Мневниках и на Ходынском поле, также в развивающихся деловых кластерах – Белорусско-Савеловском, Калужском и других. Проекты на старте продаж, по их мнению, обладают наиболее высоким потенциалом роста стоимости. В «Stone Мневники» недавно стартовали продажи в третьей очереди, и такой вариант подойдет инвестору, ориентированному на ранний рост капитализации, говорят в Stone.

Ритейл: трафик за счет синергии трех аудиторий

Наконец, еще один вариант для инвестора – купить и затем сдавать в аренду торговое помещение. По мнению экспертов, ритейл не самый простой формат для частного инвестора, так как ему необходимо позаботиться о том, чтобы будущий арендатор оказался надежным и успешным партнером, а в помещении, которое будет ему сдаваться, присутствовали посетители, обеспечивающие доход торговой точке.

Но при грамотном подходе стрит-ритейл может, по определению эксперта Stone, стать «настоящим трофеем» и принести хорошую доходность. По информации руководителя направления торговой недвижимости CMWP Зульфии Шиляевой, этот показатель в среднем находится на уровне 9–12% годовых. Иншаков оценивает срок окупаемости ритейла в 7‒12 лет, в зависимости от ставки аренды и маржинальности бизнеса.

В бюджете от 15 млн руб. частные инвесторы, по мнению партнера NF Group Марины Малахатько, могут рассмотреть покупку помещений стрит-ритейла (помещения не первых этажах зданий) от 20‒30 кв. м, а также варианты готового арендного бизнеса. По словам Иншакова, востребованы как небольшие площади от 20 кв. м, где размещаются пункты выдачи заказов, так и просторные помещения для фитнеса.

Сегодня, как считает Недря, наиболее привлекательны для частного инвестора помещения на первых этажах жилых комплексов и бизнес-центров, так как спрос смещается с основных торговых коридоров в локальный ритейл, люди экономят время и решают свои бытовые вопросы рядом с домом или офисом. Помещения для торговли на первых этажах жилых комплексов и бизнес-центров обеспечивают постоянный и предсказуемый трафик, который формируется за счет резидентов. В жилых проектах это поток жителей, ежедневно пользующихся инфраструктурой у дома. В бизнес-центрах трафик создают сотрудники, причем зачастую с более высоким уровнем дохода, что напрямую отражается на средних чеках и обеспечивает повышенную маржу арендаторам.

Важно учитывать и формат многофункциональных комплексов, где жилая застройка соседствует с офисной, говорит эксперт Stone. Например, в проектах «Stone Калужская» и «Stone Римская» трафик усиливается за счет синергии трех аудиторий: жителей, офисных резидентов и пассажиров метро. Это делает ритейл-помещения на первых этажах заметно более устойчивыми и предсказуемыми по заполняемости, отмечают в компании.

Таким образом, делают вывод эксперты, инвестор, формирующий портфель из объектов недвижимости, не только сохраняет вложенные средства, но получает стабильный и прогнозируемый доход. Квартира может быть куплена на будущее, для детей, а пока они растут ‒ сдаваться в аренду. Арендный бизнес в офисном сегменте еще более выгоден, к тому же здесь понятные и устойчивые отношения с арендаторами – профессиональными игроками. Торговое помещение в составе жилого комплекса или бизнес-центра за счет ограниченного предложения обладает высокой ликвидностью. Высокий спрос платежеспособной аудитории обеспечивает торговой точке работу, а собственнику ‒ денежный поток.