Александра Сытникова: «В России и Азии облик городов определяют девелоперы»

В 2025 г. девелопмент стал наиболее ярким драйвером развития городов нашей страны, подчеркивает основатель и генеральный директор международного бюро развития территорий Atlas, один из ведущих экспертов в области программного развития городов России и Центральной Азии Александра Сытникова. По ее мнению, это один из тех критериев, который сближает российскую градостроительную политику с восточными мегаполисами. В интервью «Ведомости. Городу» Сытникова рассказала, как развивается мировой урбанизм, почему российские города опираются на азиатский опыт и какие принципы управления ими станут ключевыми в скором будущем.

– Сегодня градостроительную повестку во многом задают девелоперы. Проекты жилой и коммерческой недвижимости, КРТ и редевелопмента определяют облик городов, а синергия застройщиков, планировщиков и городских властей усиливается.

Первый тренд минувшего года – еще больший сдвиг в сторону продуктового подхода в жилом строительстве. Девелоперы все больше фокусируются на формировании образа жизни и сценариев поведенческой активности жителей. Анализируют, как люди перемещаются, взаимодействуют, проводят время. Этот подход отражает общемировой тренд перехода к так называемой экономике смыслов. И, кстати, сокращение рынка жилого девелопмента в 2025 г., которое ожидаемо продолжится в 2026 г., будет увеличивать конкуренцию за покупателя. То есть фактор создаваемого в проекте стиля жизни станет еще важнее.

Заметен также тренд на проектирование новых объектов для общего пользования и выстраивания местных сообществ. В России увеличивается доля жилья небольшой площади: по данным ДОМ.РФ, до 43% строящихся квартир в 2025 г. находилось в радиусе 35–55 м2. Таким образом растет важность мест общего пользования – дворов, придомовых территорий, общественных центров. Девелоперы вкладываются в открытые площадки для разных возрастов, соседские центры и поп-ап событийные пространства. Это социальная инфраструктура нового поколения. Она более гибкая, чем привычные государственные форматы, которые мы видим во всех крупных городах России – от Москвы до Владивостока.

Третий тренд – оптимизация без потери индивидуальности проектов. Виден запрос на внутренние «каталоги решений» и дизайн-коды, которые тиражируют удачные планировочные решения, но оставляют место для адаптации. Цель – баланс экономики, социализация жителей проектов и экологии без ухудшения качества среды.

– Поколение Y, то есть миллениалы, остаются основной группой, чьи запросы влияют на городские проекты. Главные особенности этого поколения: баланс между жизнью и работой, аутентичные впечатления и опыты, внимание к своему физическому и ментальному здоровью. Эта аудитория также ценит включение цифровых сервисов в повседневную жизнь.

Например, запрос на баланс работы и жизни отражается в концепции «15-минутного города», которая по-прежнему актуальна. Горожане хотят сократить время на перемещения по городу и предпочитают иметь все сервисы и возможности рядом с домом или офисом. А запрос на ЗОЖ отражается в концепции «здорового города» и обязательном присутствии спортивной и оздоровительной инфраструктуры в новых проектах.

Поколение Z уже выходит на сцену с новыми приоритетами и запросами. Неслучайно по результатам ежегодного голосования портала Грамота.ру, именно «зумеры» было выбрано словом 2025 г. в России. Для них еще более важен баланс работы и досуга – как ответ на этот запрос в городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, появляются интегрированные кластеры по концепции «работай – живи – отдыхай». Речь идет о современном подходе к городской застройке, создающей самодостаточные, многофункциональные районы, где есть все условия для жизни, трудоустройства и развлечений в шаговой доступности. Цифровое мышление и повсеместное присутствие различных сервисов отражается в геймификации среды. В российских городах эти тренды пока не стали общей повесткой. Скорее, их только начинают тестировать.

Важно отметить, что в стратегическом градостроительном планировании важно опираться не на запросы конкретных поколений, а фокусироваться на макро-трендах и общих ценностях. Они сохранят актуальность на срок более пяти лет и делают проекты более устойчивыми.

– В целом Россию и страны Восточной и Центральной Азии объединяет высокая степень урбанизации. По данным рейтинга стран мира по показателю уровня урбанизации (Urban Population Index 2020 г.), который выпускается ООН, в Японии этот показатель составляет более 90% в 2025 г., в Южной Корее более 80%, в нашем государстве – почти 75%. То есть это одни из самых одни из самых урбанизированных стран в мире. Подобный процесс сейчас также активно продолжается в Китае и Казахстане.

В странах Восточной Азии и России, кроме того, схожие социально-демографические тренды: снижается рождаемость и одновременно повышается доля старшего поколения.

– Как и в России, в азиатских странах ключевую роль в формировании облика городов играет девелопмент и рынок жилой застройки. Хотя при очень высокой плотности мегаполисов в Восточной Азии доля квартир экстремально маленьких площадей еще более заметна. В Южной Корее и Китае нередко встречается микро-студии площадью 10-20 м2. Такое компактное жилье еще больше повышает значимость пространств общего пользования: дворов и придомовых территорий, общественных площадок, соседских центров. Как уже было сказано, похожий процесс наблюдается и у нас.

Общий тренд – развитие наших городов во многом формируется через анализ и планирование транспортной мобильности. Структура и функции городской среды формируются потоками людей, товаров и капитала, а транспорт служит инструментом их оптимизации. Города, где все эти перемещения происходят быстро и удобно, получают стратегическое преимущество в экономике и социальной активности. Эта парадигма трансформирует городскую структуру.

И в России, и в Азии благоустройство городов является важным элементом социального капитала. Внимание уделяется развитию прибрежных зон и увеличению доли природных пространств в мегаполисах. При этом концептуальные подходы в разных частях Азии могут кардинально отличаться. К примеру, в Китае открывают масштабные парки и набережные по проектам престижных архитектурных бюро. Например, в минувшем году в Шэньчжэне заработал парк на крыше выставочного центра Shenzhen Bay Cultural Plaza. В Японии же предпочитают минималистичные пространства, хитро интегрированные в ткань города. Очень необычный проект 2025 г. – Ginza Sony Park в Токио: вертикальный променад, состоящий из переходов и смотровых площадок внутри исторического здания компании Sony.

– Да, особенно успешен в этом плане Китай. Там регулярно инициируют строительство новых городов-спутников и специальных зон, например, Five New Cities вокруг Шанхая и район Qianhai в Шэньчжэне. В 2025 г. завершился первый этап строительства и заселились первые жители в экспериментальный город Toyota Woven City рядом с Фудзи. В Казахстане реализуется амбициозный проект города Алатау, который в перспективе может стать третьим мегаполисом страны с комплексной интеграцией смарт-решений. А один из приоритетных проектов уже сегодня – городская воздушная мобильность и аэротакси. В Узбекистане в активной фазе строительства находится Новый Ташкент – проект по масштабному расширению столицы.

– В странах Восточной Азии масштабнее и глубже, чем в России, реализуется климатическая повестка. Она продвигается на государственном уровне как базовый подход к градостроительным проектам и внедряется через ESG-стандарты (Environmental, Social, Governance – «экология, социальная ответственность, корпоративное управление» – набор критериев, которые помогают оценить устойчивость и ответственность компании. – «Ведомост. Город»).

Важная концепция, пришедшая к нам из Китая, – это «города-губки». Она делает акцент на устойчивом управлении дождевыми и ливневыми стоками и снижении риска наводнений через использование проницаемых материалов в благоустройстве, создание систем городских водоемов для сбора и повторного использования дождевой воды, увеличения доли зеленой инфраструктуры. Пока нельзя сказать, что в России эти подходы действительно интегрируются на уровне общей градостроительной повестки. Но примеры все же есть. Например, в Сергиевом Посаде наблюдается попытка запуска комплексной работы с городскими водоемами и прибрежными пространствами. 

В плане диджитализации и интеграции технологий в городскую среду страны Восточной Азии ушли заметно вперед. Элементы среды с виртуальной и дополненной реальностью, полностью цифровые сервисы повседневности – норма в городах Китая, Кореи, Японии. В плане цифрового управления азиатские города тоже могут стать эталоном для нас.

Я бы обратила внимание и на разницу в визуальном образе. В России мы уже привыкли к дизайн-кодам для городов и даже для отдельных девелоперских проектов, которые унифицируют и гармонизируют облик среды через каталоги допустимых цветов, материалов, элементов навигации и рекламы. Визуальный код азиатских городов – более яркий, на первый взгляд хаотичный, но не такой «вылизанный».

 – Если изучать опыт Восточной и Центральной Азии, то станет ясно: секрет успеха их мегаполисов – не только в деньгах, но в зрелости институтов и комплексном управлении. Перед нами ориентир, который может вывести российские города на новый уровень.

Это подразумевает отказ от точечной застройки в пользу пакетного подхода. Новый жилой район – это сразу же и учет логистики «последней мили» (последний этап доставки товара от распределительного центра до конечного потребителя. – «Ведомости. Город»), и гибкая социальная инфраструктура. Город должен научиться работать как единый организм, где все синхронизировано. Необходимо сочетание долгосрочной стратегии с оперативными решениями. А это, в свою очередь, требует глубокой интеграции больших данных в повседневное управление, внедрения адаптивного планирования для быстрой реакции на новые тренды и, что критически важно, – настоящего межведомственного взаимодействия вместо привычной разрозненности.

Отдельный и фундаментальный блок – это климатическая повестка. Устойчивость – это уже не опция, а обязательное условие. Пора переводить успешные «зеленые» пилоты в обязательные стандарты на федеральном или региональном уровне, следя за тем, чтобы экономия не съедала экологический эффект и качество среды. На мой взгляд, в этом направлении и движется сейчас градостроительная политика нашей страны.