Эволюция редевелопмента

Еще 10 лет назад бизнес и власти в Москве были уверены, что редевелопмент станет отдельной нишей рынка недвижимости, а возрождение старых зданий превратится в устойчивый тренд. Реальный опыт взаимодействия с подобными объектами со временем остудил пыл девелоперов, и сегодня работа с историческим фондом переходит в штучный формат. Впрочем, для города это скорее хорошая новость, ведь в таком деле остаются только его истинные фанаты.

В начале 2010-х гг. в столице стартовал новый этап градостроительного развития, и многим казалось, что эффект низкой базы позволит превратить в системное явление любой вид девелопмента. Одним из них было функциональное переосмысление архитектурного и индустриального наследия. Быстро выяснилось, что масштабировать концепции в рамках дорогих и сложных, но все же новых объектов – это одно, а хоть раз добиться успеха в редевелопменте – совсем другое.

В процессе переосмысления исторических объектов в игру вступают десятки факторов: расположение, контекст, техническое состояние, наличие корректной документации, функциональные возможности, выбор команды подрядчиков, общественная реакция и т. д. Распутать такой клубок противоречий трудно, долго, а значит, и дорого. Выяснилось, что новое строительство предоставляет больше возможностей, развязывает руки в плане выбора форматов, обеспечивает «быстрые деньги».

К тому же законодательство в сфере строительства за 10 лет претерпело сильные изменения, став куда более упорядоченным. Закрылись многие бреши и разночтения, ранее позволявшие трактовать работу со старым фондом как капитальный ремонт, и т. д. Это исключило из формата еще целый пласт потенциальных инвесторов, в определенный момент решивших, что игра не стоит свеч.

Шаг за шагом «естественный отбор» привел к тому, что сегодня на ниве редевелопмента в Москве остались только заинтересованные энтузиасты. Это те, кто готов разбираться с утерянной документацией, анализировать каждый сантиметр площадки, проводить десятки согласований, перебирать множество функциональных сценариев для объекта. 

В целом сейчас в Москве насчитывается уже не так много пригодных для обновления старых промышленных и инфраструктурных зданий. Практически все условные объекты начала XX в. из красного кирпича уже введены в оборот или не подлежат обновлению по разным причинам.

Логично предположить, что следующим на очереди находится советское наследие, например здания различных НИИ и административных комплексов. Таких объектов в столице немало, многие из них обладают интересной архитектурой, потенциалом к обновлению. Некоторое время казалось, что это готовый пласт работы на многие годы вперед. На практике неочевидность их ценности за пределами профессионального сообщества и высокий порог вхождения в проекты не позволили превратить редевелопмент советского модернизма в тенденцию.

Иногда в информационном поле возникают интересные истории, такие как идея с обновлением здания НИИ «Гидропроект», но происходит это довольно редко. На деле сейчас точкой отсечения интереса к старым зданиям является период конструктивизма (20-е, начало 30-х гг. прошлого века).

Все вышесказанное – не повод для пессимизма и реквием по редевелопменту, а лишь констатация, что он стал нечто большим, чем просто модный вид строительства. В Москве он эволюционировал и трансформировался на всех уровнях восприятия: города, жителей и бизнеса.

У города в основе лежит создание локальных общественных центров, новых инфраструктурных объектов, рабочих мест, джентрификация (ревитализация) районов при сохранении их ткани.

Для общественности такие проекты стали инструментом сохранения культурных слоев столицы, без которых она рискует со временем утратить идентичность, потерять лицо. Мегаполис не может состоять из одних новостроек, пусть даже самых современных и качественных. Редевелопмент позволяет обеспечить связь времен, дать ощущение, что Москва прошла долгий и интересный путь не только в границах Камер-Коллежского Вала.

Для бизнеса редевелопмент стал методом проверить свою способность управлять крайне сложными и рискованными проектами, билетом в тесный круг единомышленников. Инвестор таких проектов должен быть готов к тому, что это игра вдолгую, связанная с ведением операционной деятельности, непосредственной эксплуатацией зданий, наполнением их новыми смыслами. Впрочем, терпение и умение держать руку на пульсе вознаграждаются наличием действительно уникального актива с хорошей ликвидностью.

Самая распространенная ошибка для всех участников процесса – неверная оценка актива и выбор функциональной программы. Правильная концепция всегда связана с большой гибкостью, возможностью ротации различных сценариев. Если просчитаться, то на выходе можно получить красивый, но лишенный жизни объект. В этом состоит главное преимущество редевелопмента, ведь его главная цель – придание новых смыслов, востребованность.

С точки зрения архитектурного процесса редевелопмент – работа с фиксированными исходными данными, а главной ошибкой может стать недостаточное изучение объекта. Очень просто – не обратить внимания на ту или иную конструктивную особенность, пропустить аварийный элемент или разночтения с чертежами. Например, если плохо изучить фундамент и не выявить необходимость его усиления, то можно столкнуться с ситуацией, когда половина проекта уже реализована, а здание фактически нужно разбирать. В отличие от нового строительства, где проект создается раз и навсегда, со старым фондом всегда есть риск возникновения «сюрпризов». Даже постоянный анализ площадки не является страховкой от внезапных изменений проекта, его финансовой модели.

Когда все интересы, компетенции и верные решения сходятся в одной точке, то получаются такие проекты, как ГЭС-2, «Депо» или «D_Станция». Они сохраняют память времен, востребованы горожанами, прекрасно интегрированы в городскую ткань, дополняют инфраструктуру и генерируют хорошую прибыль.

Что ждет редевелопмент в Москве в будущем? Более взвешенный и ответственный подход к каждому новому кейсу. Да, новые проекты будут возникать реже, но также снизятся риски порчи зданий, появления нежизнеспособных концепций.

Со временем в столице могут появиться новые типологии, интересные для переосмысления, ведь потеря актуальности функций недвижимости – неизбежный процесс, сопровождающий технический прогресс. Так, совсем недавно утратили свое значение АТС (автоматические телефонные станции), а в будущем к ним могут присоединиться и другие инженерные, промышленные, инфраструктурные, коммунальные виды объектов. Хорошие идеи для обновления будут всегда.

Сегодня редевелопмент в Москве приобрел статус зрелой мысли, над которой город может себе позволить размышлять не спеша. Каждый новый проект – это искреннее желание сделать что-то значимое, эстетичное и полезное, сохранив частицу прошлого. В будущем такие истории будут возникать не так часто, но каждая из них будет написана энтузиастом своего дела.