Эксперты видят большие перспективы рынка ЗПИФов

Чистый приток средств в массовые закрытые паевые инвестфонды (ЗПИФ) во II квартале 2026 г. снизился на 4% относительно предыдущего квартала до 41 млрд руб., говорится в новом обзоре ключевых показателей управляющих компаний (УК) Банка России. На фонды, стратегии которых предполагают вложение средств в недвижимость, пришлось около половины чистого притока средств в массовые ЗПИФы. Спрос на такие фонды в том числе связан с поиском альтернативных вариантов инвестиций в условиях снижения процентных ставок, пишет ЦБ. Средняя сумма инвестиций одного пайщика в массовые ЗПИФы составляет 2,8 млн руб.

Чистый приток средств во все ЗПИФы вырос на 9,8% год к году и составил 440,8 млрд руб. По итогам первого полугодия 2026 г. объем рынка ЗПИФов в целом вырос на 39%, увеличившись с 725,1 млрд до 1,01 трлн руб. год к году, говорится в аналитическом отчете «Вим сбережений». По подсчетам аналитиков, стоимость чистых активов (СЧА) закрытых фондов для квалифицированных инвесторов увеличилась на 49,2% с 237 млрд до 353,6 млрд руб. год к году. Аналитики «Вим сбережений» полагают, что прирост обеспечили два фактора: чистый приток составил около 81,2 млрд руб. за год, а еще порядка 35,5 млрд руб. пришлось на переоценку активов и накопленную доходность – дивидендные стратегии для квалифицированных инвесторов в среднем принесли 25,6% годовых. В неквалифицированной рознице СЧА выросла на 60,6% с 321,8 млрд до 516,7 млрд руб. при притоке порядка 160,2 млрд руб. и средней доходности дивидендных фондов 14,9% годовых.

Изменения на рынке

В 2026 г. была проведена первая трансформация ЗПИФа в фонд с несколькими классами паев. С 1 марта начали действовать поправки к федеральному закону «Об инвестиционных фондах». Законодательство теперь допускает формирование в рамках одного ЗПИФа паев разных классов с неодинаковым набором прав. Так, можно предусмотреть различия в праве преимущественного приобретения, голосования и получения дохода.

Обновленные нормы позволяют детально фиксировать в правилах доверительного управления (ПДУ) параметры выплат – размер, сроки, периодичность, – а также устанавливать разную доходность для разных классов активов. При этом закреплен ряд обязательных условий: как минимум один класс пайщиков должен обладать полным правом голоса по всем вопросам общего собрания, а паи без права голоса в любом случае должны обеспечивать получение дохода. Владельцы паев, имеющих право голоса лишь по ограниченному кругу вопросов, сохраняют возможность участвовать в голосовании, если речь идет об изменениях в ПДУ, которые ограничивают их права. Кроме того, допускается непропорциональное голосование: один пай может предоставлять разное количество голосов.

Еще одно нововведение – возможность установить приоритет при покупке паев (своего или другого класса) после формирования фонда либо при их отчуждении в пользу третьих лиц. Поправки также позволяют закрепить в ПДУ иной порог кворума для принятия решений, отличный от установленного по умолчанию (простого большинства от всех голосов, предоставляемых паями).

Обновления также затронули правила частичного погашения паев: с 1 марта максимальный объем частичного погашения за одну процедуру для ЗПИФов, предназначенных исключительно для квалифицированных инвесторов, увеличился с 20 до 50% паев, а минимальные временные интервалы между погашениями отменены. Параметры (сроки, объемы, классы паев для погашения) можно зафиксировать в ПДУ, но окончательное решение остается за УК. Кроме того, появилась возможность реклассифицировать ЗПИФ для квалифицированных инвесторов в фонд для неквалифицированных. Также теперь допускается конвертация паев между разными классами.

Эти изменения в законодательство сделали ЗПИФы одним из наиболее настраиваемых инструментов совместного инвестирования, писала старший аналитик «Эйлера» по паевым фондам и ЦФА Елена Бакланова в отчете. На практике эта гибкость уже начала менять структуру самого рынка.

Вместе с этим меняется инвесторская база рынка ЗПИФов, говорится в исследовании спецдепозитария «Инфинитум». На это указывает рост числа владельцев ЗПИФов для квалифицированных инвесторов: за II квартал 2026 г. их количество выросло на 18% с 88 600 до 104 500, подсчитали эксперты «Инфинитума». С начала года их число увеличилось на 34,2%, а год к году подскочило на 82,3%.

Количество зарегистрированных ЗПИФов для квалифицированных инвесторов достигло к концу II квартала 3071 и выросло на 114 фондов за квартал, на 177 с начала года и на 398 год к году. Из 177 новых фондов 160 приходится на комбинированные ЗПИФы. В такие фонды можно одновременно собирать разные виды имущества: недвижимость, акции, облигации, наличные деньги, доли в компаниях.

Рост числа фондов во многом продолжает традиционную для российского рынка историю структурирования активов и капитала, тогда как рост числа владельцев может отражать дальнейшее развитие инвестиционного направления, говорила ранее коммерческий директор «Инфинитума» Диана Одинцова. Но развитие ЗПИФов как инвестпродукта не свидетельствует об изменении модели самого рынка, который ориентирован на структурирование капитала, – направления развиваются параллельно, отметила она. В одной ситуации сначала существует актив, бизнес или капитал, для которого создается фонд. В другой – инвестиционная идея или стратегия, под которую необходимо привлечь капитал.

Переоценка риска

Атаки на склады маркетплейсов Ozon и Wildberries уже отразились на стоимости паев фондов, ориентированных на складские объекты. С момента начала ударов по складам Ozon 22 августа ЗПИФы «Парус-ОЗН» и «Парус-НиНо» под управлением УК «Парус управление активами» подешевели на 12,1% с 8413 до 7393 руб. и на 15,9% с 752 до 632 руб. соответственно. ЗПИФ складского помещения, которое делят Ozon, Wildberries и «Сберлогистика», «Парус-Крас» подешевел на 8,3% с 870 до 798 руб. с 18 июля, когда БПЛА впервые атаковали склады Wildberries.

Ситуация с атаками на логистические объекты маркетплейсов – хороший пример того, что реакция рынка и фундаментальная оценка актива не всегда совпадают, отметил продакт-менеджер УК «Финам менеджмент» Игорь Шеллер. Котировки паев могут проседать на новостях и общем нервном фоне, тогда как реальная стоимость конкретного фонда зависит от того, был ли физически задет именно его объект, насколько диверсифицирован портфель по арендаторам и локациям, застрахованы ли риски и насколько ликвиден сам инструмент, пояснил он.

Что делать инвестору

Фонды недвижимости – наиболее понятный для инвестора альтернативный актив: есть конкретный объект, арендный денежный поток и возможность участвовать в крупных проектах без прямой покупки недвижимости, отмечает руководитель направления по управлению клиентскими активами «Т-инвестиций» Андрей Бакулин. Более привлекательными такие инструменты сделает дальнейшее снижение ключевой ставки – оно постепенно улучшает относительную привлекательность длинных активов, поясняет эксперт.

В коллективных ЗПИФах сейчас наиболее интересны активы с уже существующим и понятным денежным потоком, считает Бакулин. В первую очередь это качественная коммерческая недвижимость. Также особенно интересны сегменты, где есть структурный спрос и возможность индексировать арендный поток. Из-за того что интерес к недвижимости становится более селективным, менее привлекательными становятся проекты, где доходность строится преимущественно на будущей переоценке актива, а текущего денежного потока нет или он недостаточно предсказуем, добавил Бакулин.

ЗПИФы на недвижимость не стоит рассматривать как замену ликвидной части портфеля, отмечает коммерческий директор УК «Восток-Запад» Александр Лавров. Консервативному инвестору он советует ориентироваться на долю до 10%, умеренному – порядка 15–20%, агрессивному – выше 25%.

В текущей ситуации инвесторам стоит обратить внимание на биржевые ЗПИФы, которые торгуются с дисконтом к СЧА, говорит Лавров. Если фундаментальные показатели фонда сохраняются, существенный дисконт может создавать интересную точку входа для инвестора с длинным горизонтом. Но здесь важно понимать, что дисконт – это компенсация за принимаемый риск, а не гарантированная доходность, добавил он.

Среди рисков использования ЗПИФов на недвижимость эксперт отметил ликвидность и изменение стоимости активов внутри фонда. Для биржевых ЗПИФов, по его словам, дополнительно нужно учитывать отклонение рыночной цены пая от расчетной стоимости, добавил он. Сейчас это особенно актуально: на фоне атак на логистическую инфраструктуру маркетплейсов давление на паи усилилось и при продолжении таких случаев снижение может быть более существенным. При этом потенциал снижения будет сильно различаться от фонда к фонду и зависеть от состава объектов, качества арендаторов и финансовых показателей, уточнил эксперт.

Дальнейшее развитие

При сохранении нынешних темпов по итогам года можно ожидать притока в ЗПИФы порядка 1,7–1,9 трлн руб., считает руководитель по работе с недвижимостью «Вим сбережений» Андрей Колокольников. Рост активов ЗПИФов на недвижимость к декабрю может составить 1,3–1,4 трлн руб. При этом часть прироста будет обеспечена переоценкой активов, а не новыми средствами, добавил он.

Кроме того, введение нового регулирования может привести к появлению принципиально новых конструкций ЗПИФов, продолжает Бакулин. Но не стоит ожидать появления большого количества принципиально новых типов фондов, скорее регулирование позволит делать более сложными сами конструкции внутри ЗПИФа, пояснил он. Разные классы паев потенциально позволяют разделять экономические интересы разных групп инвесторов. В то же время возможность изменения статуса фонда создает более естественный жизненный цикл проекта: на ранней, более рискованной стадии – одни инвесторы, после стабилизации актива – потенциально более широкий круг.

Главным драйвером рынка ЗПИФов в дальнейшем может выступить переток части капитала из традиционных инструментов в длинные инвестиции по мере снижения процентных ставок, считает Бакулин. Для ЗПИФов это особенно важно: когда доходность депозитов и коротких инструментов снижается, инвестор начинает искать дополнительную доходность в обмен на более длинный горизонт, пояснил он. До конца года быстрее всего будут расти ЗПИФы коммерческой недвижимости, продолжает эксперт. Следующий этап – расширение рынка за пределы недвижимости: интерес будут представлять частный долг, инфраструктурные и другие непубличные активы.

До конца года может возрасти интерес к инвестированию через ЗПИФы в центры обработки данных (ЦОД), считает заместитель генерального директора УК ПСБ Владислав Попов. С учетом развития искусственного интеллекта и российского ПО дата-центры являются одним из быстрорастущих сегментов коммерческой недвижимости, пояснил он. При этом для частного инвестора покупка ЦОДа – очень объемная инвестиция, доступная не каждому, а ЗПИФы позволяют решить данный вопрос за счет объединения инвесторов в единый пул.

Наиболее прямой вариант экспозиции на ЦОДы сейчас ЗПИФ «Рентал ПРО». С момента IPO в июне 2024 г. паи принесли инвесторам около 26,9% совокупной доходности с учетом выплаченного дохода и изменения стоимости пая. При цене размещения 986 руб. стоимость пая к 28 августа 2026 г. снизилась на 8,8% до 899,3 руб., но регулярные выплаты компенсировали это снижение: суммарно на один пай пришлось около 352 руб. выплаченного дохода. Таким образом, несмотря на снижение биржевой цены, совокупная стоимость вложения выросла примерно до 1251 руб. на пай.

Прогнозировать приток средств в рынок ЗПИФов практически бессмысленно без разделения сегментов, поскольку одна крупная корпоративная сделка может изменить статистику на сотни миллиардов рублей, говорит Бакулин. В коллективных фондах до конца года, по его словам, приток может составить еще 150–250 млрд руб. Это предполагает сохранение текущего высокого интереса к недвижимости и постепенное улучшение инвестиционного фона по мере снижения ставок. В 2026 г. ЦБ ожидает среднюю ключевую ставку в диапазоне 14,5–14,6%, в 2027 г. – 10,5–12,5%, в 2028 г. – 8–9%, в 2029 г. – 7,5–8,5%.

При этом в нынешнем законодательстве остаются ограничивающие рост факторы, продолжает Бакулин. Основной заключается в стоимости и сложности инфраструктуры: для крупного фонда она оправданна, но для небольших проектов затраты на создание и обслуживание ЗПИФа могут быть слишком существенными и снижать итоговую доходность для инвестора, пояснил он.

Сейчас, по мнению Бакулина, ключевая задача состоит в адаптации регулирования к новым классам непубличных активов. Потенциал ЗПИФов значительно шире недвижимости, но для масштабирования новых стратегий нужны понятные правила оценки активов, раскрытия информации и работы с рисками, считает он.