Большая стройка: участники отрасли назвали партнерство новой логикой ее развития

Замедление и последовавший за ним спад в строительном секторе России стали одной из главных тем дискуссии «Девелопмент win-win: как партнерство становится точкой опоры», организованной в рамках форума «Движение» Альфа-Банком. Ее участники обсудили текущее положение, а также очертили контуры принципов сотрудничества, которые должны позволить отрасли преодолеть как нынешние, так и будущие вызовы.

Российский рынок недвижимости не в первый раз находится в состоянии турбулентности, но даже на этом фоне нынешняя ситуация выделяется, отметила модератор дискуссии, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции «Бизнес ФМ» Валерия Мозганова. 

Три-четыре года назад темпы роста рынка составляли порядка 10%, однако в последние годы произошло серьезное замедление: в 2025 г. динамика была ниже 3%, в I квартале 2026 г. произошел спад, сказала главный экономист, руководитель центра макроэкономического анализа Альфа-банка Наталия Орлова. По ее словам, сейчас спад продолжается, что в целом отражает положение инвестиционного цикла в российской экономике.

Прогнозы на ближайшие полтора года, по словам Орловой, предполагают постепенное – в диапазоне 3–4% в год – снижение объемов как ввода жилья, так и строительства. При этом строительная отрасль остается целевым с точки зрения государственной поддержки сегментом, несмотря на сокращение программ льготной ипотеки, отметила эксперт. Она считает, что спрос на недвижимость сохранится, поэтому ожидает рост рынка ипотечного кредитования, а также ипотечного портфеля банков.

Однако заметного влияния на рынок в целом это не окажет, уверена старший вице-президент, руководитель департамента кредитования корпоративного бизнеса Альфа-банка Елена Потемкина. По ее мнению, озвученному в ходе круглого стола «Новости без галстуков. Девелопмент без фильтров», из-за по-прежнему высокой ключевой ставки активного роста рынка недвижимости в 2027 г. ждать не стоит.

Одним из важных для отрасли трендов Орлова назвала динамику процентной ставки. Ряд экономистов прогнозировали, что в 2026–2027 гг. инфляция в России вернется к 4%, ключевая ставка снизится примерно до 8%, но пока этого не произошло. «К сожалению, в мире набирают оборот инфляционные риски: продовольственной инфляции, дополнительных расходов бюджетов. Это подтолкнет ставки мировых центробанков вверх и затруднит снижение процентной ставки российским ЦБ», – сказала Орлова. 

«Тройные ножницы»

Председатель совета директоров и президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев назвал события последнего года на рынке недвижимости «черными лебедями». К ним он отнес сохранение высокой ключевой ставки, отмену льготной ипотеки, падение спроса на рынке, ужесточение требований к архитектурному облику зданий и введение новых норм по озеленению и заполнению машиномест. «Нет ни одного события, которое бы не оказало на нас воздействия», – подчеркнул Ручьев.

Решения властей очень сильно изменили правила игры на рынке недвижимости в Москве, подтвердила финансовый директор MR Group Екатерина Чиркова. «Те пожелания, которые [государство] сейчас предъявляет к получению исходно-разрешительной документации, очень сильно затягивают инвестиционную фазу строительства», – сказала Чиркова.

При этом, отметила она, многие девелоперы в Москве продолжают покупать земельные участки, разгоняя цены на них и игнорируя новые реалии – изменившиеся требования, подходы и длину цикла. «Не очень понятно, как выйти в плюс с такой экономикой. Но девелоперы тем не менее продолжают «нагребать» земельный банк, причем за счет кредитных средств», – предупредила эксперт.

За пределами Москвы девелоперы столкнулись с эффектом «тройных ножниц», считает вице-президент блока экономики и финансов GloraX Глеб Шурпик.

С одной стороны, рынок испытывает давление из-за снижения спроса и замедления роста цен, с другой – девелоперы продолжают сталкиваться с увеличением себестоимости строительства. Дополнительным фактором остается высокая ключевая ставка, которая ограничивает возможности для развития бизнеса, пояснил он.

«Такого сочетания факторов рынок еще не видел», – отметил спикер. В этих условиях, по его мнению, девелоперам не стоит форсировать реализацию новых проектов.

Кроме того, спикер считает, что компаниям следует пересмотреть подход к аутсорсингу. По его словам, в последние годы многие процессы были переданы внешним подрядчикам, однако в текущих условиях ключевые этапы девелоперского цикла – от приобретения земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию и последующего клиентского сопровождения – должны находиться либо внутри компании, либо выстраиваться в формате глубокого партнерства с профессиональными участниками рынка.

«В противном случае при относительно невысокой маржинальности региональных проектов девелопер может столкнуться с серьезными рисками уже по итогам их реализации», – подчеркнул он.

Win-win

Начальник управления по работе с компаниями строительного комплекса и недвижимости Альфа-банка Олеся Мартыненко охарактеризовала ситуацию как «отрезвление рынка». 

Партнерства и альянсы приобрели роль нового двигателя прогресса на рынке недвижимости, а win-win-сотрудничество является новой логикой развития, убеждена Мозганова. В свою очередь Орлова подчеркнула, что текущие условия подталкивают строительные компании, банки и управляющие компании выстраивать взаимовыгодные партнерские отношения.

Партнерство между банком и девелопером начинается с планов застройщика приобрести земельный участок, сказала Мартыненко. Банк позволяет девелоперу по-новому взглянуть на площадку, чтобы понять, точно ли нужно входить в проект», объяснила она. «Мы смотрим, насколько финансовая модель, которую видит застройщик, реальна и что можно усилить. Если у застройщика недостаточно компетенций, предлагаем варианты», – отметила Мартыненко.

Банк также обращает внимание девелоперов на требования властей, что позволяет сторонам избежать возможных проблем, а банку – иметь устойчивый портфель в ситуации текущих изменений рынка, сказала спикер Альфа-банка.

Девелоперы и банки сегодня стали полноценными партнерами, считает Шурпик. По его словам, изначально такое взаимодействие было продиктовано необходимостью: без банковского финансирования реализация многих проектов была бы невозможна. Однако за последние годы, отметил он, банки стали гораздо глубже понимать процессы в девелопменте, а девелоперы – специфику работы финансового сектора.

«Уровень экспертизы российских банков в сфере проектного финансирования сегодня на порядок превосходит опыт большинства зарубежных рынков», – подчеркнул спикер.