Ипотека для хороших заемщиков будет дешеветь

В марте 2020 г. в России был выдан 10-миллионный ипотечный кредит. Март также стал одним из самых успешных месяцев за всю историю ипотечного рынка: было выдано 308 700 кредитов на 762 млрд руб., что на 8,5% в количественном и на 23,1% в денежном выражении больше, чем в марте 2019 г. Продолжили снижение ставки, увеличился – до 19 лет – средний срок выдачи кредитов.

Потом на рынок пришел коронавирус. В апреле было выдано лишь 90 500 ипотечных кредитов на общую сумму 203,4 млрд руб. Объемы разом сократились на 17% в количественном и на 15% в денежном выражении по сравнению с апрелем предыдущего года.

Тем не менее после снятия большей части ограничений рынок начал восстанавливаться и число заявок резко пошло вверх. Происходило это на фоне быстрого снижения ставок: по итогам июня средневзвешенные ставки топ-15 ипотечных банков по рыночным продуктам упали до 8,5%. Есть все шансы уже этим летом обновить рекорд – ставки могут упасть и ниже 8%.

Просрочка ипотечного портфеля уже не первый месяц находится на уровне около 1,4%, по данным Банка России, и 2,2% – по данным бюро кредитных историй (учитывают любое нарушение платежной дисциплины, а в статистику ЦБ попадает только просрочка более 90 дней). В любом случае это очень низкий уровень, так что уже к осени он, очевидно, вырастет.

Ключевой вопрос – что будет дальше. Допустим, ставки падают до 8%, затем до 7% и даже ниже. Повысит ли это радикально доступность ипотеки?

Радикально – нет. Пока что основное число заявок на ипотечные кредиты – это отложенный спрос. Люди, которые были готовы брать кредиты еще 2–3 месяца назад, но потом отложили решение, сейчас – в том числе из-за снижения ставок – активизируют сделки. Уровень одобрения по этим заявкам будет относительно высоким: как правило, речь в этих случаях идет о заемщиках, не только накопивших достаточный первоначальный взнос, но и не ухудшивших собственное финансовое положение. Но все это спрос короткого горизонта и умеренного действия, банки довольно быстро его исчерпают.

В дальнейшем основными факторами станут динамика доходов, занятости населения и стоимости недвижимости. Которые, в свою очередь, напрямую связаны со скоростью восстановления экономики, темпы роста которой сегодня вряд ли можно уверенно спрогнозировать – слишком много неизвестных. В какой-то степени рынок поддержит и льготная ипотека, выдаваемая под 6,5%. Тем более что президент Владимир Путин заявил о расширении этой программы на более дорогое жилье: до 6 млн руб. в целом по России и до 12 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга.

В результате ипотека для хороших заемщиков будет становиться все доступнее. Но таких новых заемщиков будет все меньше, а уровень одобрений по заявкам будет снижаться – до момента, пока не начнется устойчивый рост доходов. Или пока банки не забудут очередные уроки кризиса и снова не повысят свой аппетит к риску.