Имущественные налоговые вычеты (в соответствии со ст. 220 НК РФ) предоставляются только налоговым резидентам Российской Федерации. При этом учитываются только доходы, облагаемые НДФЛ по прогрессивной шкале (из основной налоговой базы), т.е. если налогоплательщик получает только дивиденды или только доходы, облагаемые по ставке 35% (например, материальную выгоду по заемным средствам), вычеты не предоставляются. Отметим, что при переходе физического лица на специальные налоговые режимы (если деятельность осуществляется в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого лица) право на применение налоговых вычетов по НДФЛ не предусмотрено, т.е., по сути, нужно иметь доходы от осуществления трудовой деятельности.

По мнению Смирновой Елены Евгеньевны, к.э.н., доцента, советника налоговой службы II ранга, доцента кафедры налогов и налогового администрирования, ведущего научного сотрудника Центра научных исследований и стратегического консалтинга Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, очень важно учитывать особенности применения имущественного налогового вычета по НДФЛ, если недвижимое имущество приобретается за счет кредитных средств (в ипотеку): порядок оформления и необходимые документы, а также сроки.

Право на вычет возникает, начиная с года, в котором: в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано право собственности на недвижимость, что подтверждается свидетельством, выданным до 15.07.2016, или выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), если приобретена квартира (комната) в уже построенном доме; имеется акт о передаче - если приобретена квартира (комната) или доля в них в строящемся доме.

Возможен перенос вычета на будущее, максимальный вычет составляет 2 млн руб. (речь идет о стоимости квартиры), а вычет, связанный с ипотекой, ограничен суммой 3 млн. руб. по одному объекту недвижимости. Может возникнуть ситуация, когда вычет на приобретение (строительство) был уже полностью израсходован ранее, когда сделка состоялась за счет собственных средств. Тогда в текущем периоде можно получить вычет только по ипотеке, если используются кредитные средства. Важно иметь справки, подтверждающие внесение денежных средств по ипотечному кредиту, по каждой отдельной операции за календарный год. В кредитном договоре должно быть указано, что денежные средства будут использованы исключительно на строительство или приобретение на территории РФ жилой недвижимости, земельного участка или доли (долей) в них (т.е. если будет взят т.н. «потребительский кредит», вычет на него не распространяется). Для получения вычета важно, чтобы речь шла именно о жилой недвижимости (машино-место, баня, гараж, сарай, апартаменты к ней не относятся).

Если квартира или иной объект недвижимости приобретены в 2025 г., за получением имущественного налогового вычета по НДФЛ в отношении доходов за 2025 г., можно обратиться после окончания календарного года, когда будет завершена камеральная проверка налоговой декларации по НДФЛ или в течение календарного года у работодателя по уведомлению из налогового органа. Также предусмотрен «упрощенный порядок» (если информация о покупке передана в налоговый орган из банка, в котором оформлялась сделка).

Важно проверить, не является ли лицо, с которым совершена сделка купли-продажи, взаимозависимым (см. ст. 105.1 НК РФ), по общему правилу речь идет о близких родственниках (родители, дети, брат или сестра и т.п.), однако суд может признать и иных лиц взаимозависимыми. Если оплата произведена за счет средств, не являющихся собственными или кредитными, вычет не предоставляется – например, если используются средства семейного капитала или государственные субсидии.

По мнению Смирновой Е.Е., следует обратить внимание, что возврат НДФЛ может осуществляться до полного использования имущественного налогового вычета, но передать его иному лицу в случае отсутствия доходов не предусмотрено.