Статья опубликована в № 3728 от 02.12.2014 под заголовком: На воздухе: Дом - не квартира

Продажи коттеджей могут показать антирекорд по итогам года

На загородном рынке Подмосковья лучше всего продаются квартиры в таунхаусах и малоэтажных домах. Коттеджи превратились в малоликвидный товар.
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание
С. Портер

Итоги продаж загородной недвижимости за три квартала 2014 г., которые озвучили опрошенные «Ведомостями» эксперты, показывают: спрос на индивидуальные дома падает, зато на таунхаусы и прочие дуплексы растет. Как подсчитали аналитики Vesco Consulting, по итогам года продажи коттеджей могут показать антирекорд, вряд ли превысив 1900 домовладений, прогноз по таунхаусам и квартирам в малоэтажных жилых комплексах (МЖК) - 3900 и 11 300 соответственно.

Коттедж не нужен

По коттеджам прогнозируемый результат самый низкий минимум с 2007 г. «Загородный рынок почти полностью переориентировался», - говорит Александр Дубовенко, управляющий партнер Good Wood: 20-50-километровую зону от МКАД плотно заняли «малоэтажные формы многоквартирного жилья», в которых растворились элитные дачи. По подсчетам «ИРН-консалтинга», 88% всех МЖК новой Москвы и 65% Подмосковья располагаются в 30-километровой зоне от кольцевой. Общее их предложение насчитывает 164 поселка.

Из 52 новых загородных поселков (данные ОПИН), вышедших на рынок в этом году, семь относятся к бизнес-классу и только один элитный - «Ренессанс парк» от Villagio Estate. Представляя его журналистам, совладелец компании Константин Попов сказал, что он станет последним в этом сегменте.

эконом-класс в ассортименте

Подмосковные просторы и пригороды областных центров застраиваются малоэтажным эконом-классом. Просто все, на что цена «выше 10 млн руб.», объясняет Дубовенко, «продается туговато». Застройщики переходят на рублевые расчеты и предлагают скидки, акции и бонусы при покупке загородной недвижимости, говорит Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting. Например, в поселках, которые продает «Инком-недвижимость», осенью проходили акции «Минус 10% к цене», «Предложение на пятерку» (скидка в 5% при 100%-ной оплате), «Оплати 1,2 млн руб. и живи в дуплексе», «Готовые дома по спеццене» и т. д.

Однако на первичном рынке спрос зависит даже не от скидок, а от степени готовности и качества конкретного поселка, отмечает Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инкома». На вторичном, по его оценке, за девять месяцев 2014 г. продажи снизились на 13% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Гендиректор «Гео девелопмента» Максим Лещев говорит, что вторичный рынок сейчас достаточно живой, но демпингует так, что у прямого владельца можно купить готовый коттедж даже дешевле, чем недостроенный от девелопера. «В зависимости от сегмента скидки «под конкретного клиента» достигают 30-40% от заявленной стоимости», - делится Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-консалтинга». Впрочем, несмотря на демпинг домовладельцев, на рынке популярны «маленькие квартиры в малоэтажных домах стоимостью до 3 млн руб.».

В ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД) осенью экспонировалось примерно 60 МЖК с общим предложением около 8000 квартир, информирует «Метриум групп». В основном они сосредоточены в Красногорском, Истринском и Одинцовском районах. 85% предлагаемых квартир относятся к эконом-классу.

По подсчетам «ИРН-консалтинга», в середине осени 2014 г. в Московской области насчитывалось 143 поселка с таунхаусами и дуплексами (в конце 2013 г. было 142). Предложение пополняется не за счет выхода новых проектов, а за счет пристраивания очередей к старым, отмечают эксперты. Из крупнейших новинок этого года риэлторы выделяют «Экодолье Шолохово» (инвестор - фонд прямых инвестиций Baring Vostok): на 101 га в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе планируется построить 1603 единицы жилья (чуть менее 144 000 кв. м), в основном таунхаусы. Наименьшая площадь секции в них - 88 кв. м, а самый маленький коттедж - 110 кв. м. Ежемесячно продается в среднем по 10 объектов, сообщил гендиректор ГК «Экодолье» Константин Филиппишин. Продажи в 10-25 объектов считаются на нынешнем рынке пиковыми, говорит представитель сети поселков Ravissant Валерий Лукинов. Однако он советует приобретать таунхаусы в поселках «с максимальной степенью готовности», чтобы обезопасить себя от рисков переноса срока сдачи объекта.

Элитные распродажи

Средний бюджет для коттеджей элитного класса - около $2,3 млн, уверяют риэлторы Point Estate. С прошлого года заявляемые цены в этом сегменте снизились до 10%. Осень прошла «под знаком скидок и спецакций» - покупатели могли рассчитывать на дисконт до 40%. Клиенты были немногочисленны: за три квартала приобрели всего 220 домовладений, участков и таунхаусов, причисляемых к премиум-классу, подсчитали в Point Estate. Но эти показатели радуют риэлторов. «В премиум-классе мы отметили неожиданный рост сделок - на 25-30% (по сравнению с прошлым годом)», - говорит Кройтор. «С начала года период принятия решений о покупке значительно удлинился», - признает Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж «Аллтек девелопмента». «Те, кто фиксирует цены в долларах, теряют темпы продаж, - говорит Лещев. - Но рынок катится к снижению темпов продаж в любом случае». Опрошенные «Ведомостями» аналитики прогнозируют в 2015 г. 50%-ное падение спроса на загородную недвижимость.

Расставание с городом

Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль - загородная недвижимость»:

- Портрет покупателя загородной недвижимости меняется: до 2010 г. такой покупатель оставлял за собой московскую квартиру, а потом постепенно, за пару лет, расставался с ней. Сегодня этот процесс проходит быстрее: клиенты покупают загородный дом или таунхаус и в течение года переезжают насовсем. Доля сделок trade-in (люди продают квартиру и на эти деньги приобретают загородную недвижимость) доходит до 8-10%. Это выбор тех, кто переходит на частично или полностью дистанционную работу и может себе позволить жить за городом без ежедневных поездок в Москву. Ведь дом площадью 150 кв. м с небольшим участком имеет очевидные преимущества перед 80-метровой квартирой в панельке серии П-44. Еще одна категория покупателей - условно обеспеченные пенсионеры, которые либо успели заработать до выхода на пенсию, либо продали одну из имеющихся в семье квартир, купили дом за городом и сдают вторую городскую квартиру, получая доход. Количество тех, кто не желает жить в столице, растет примерно на 1% в год.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more