Parus Asset Management и ADG Group создадут фонд для инвестиций в недвижимость

Девелоперская компания ADG Group, занимающаяся реконструкцией старых советских кинотеатров в районные торговые центры под брендом «Место встречи», внесет 26 таких объектов в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости под управлением Parus Asset Management. Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавших с участниками этой сделки. Управляющий партнер первой Григорий Печерский и основатель второй Денис Степанов эту информацию подтвердили. Общая площадь таких комплексов, по их словам, составит 373 000 кв. м, они были оценены примерно в 50 млрд руб.

По стоимости активов это будет крупнейший ЗПИФ недвижимости за всю историю коллективных инвестиций, утверждают партнер NF Group Станислав Бибик и старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Антон Калистратов. Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян напоминает, что предыдущий рекорд принадлежал УК «Современные фонды недвижимости» (экс-«Сбер фонды недвижимости»), фонд которой в 2025 г. приобрел бизнес-центр «Белая площадь» (110 800 кв. м) рядом с Белорусским вокзалом. Сумма сделки тогда составила 46,5 млрд руб.

Кроме того, это будет еще и одна из самых масштабных транзакций по числу вошедших в нее торговых объектов – по крайней мере, в Москве, уточняет руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова. Она напоминает, что два года назад инвестгруппа «Кама капитал» выкупила портфель принадлежащей «Ашану» компании Ceetrus, который включал большее число активов (в основном прикассовые зоны в гипермаркетах «Ашан»), но основная их часть находится в регионах.

Паи нового ЗПИФа в ближайшее время начнут обращаться на Московской бирже, утверждают два источника, знакомые с ходом сделки. При этом, как уточняет Печерский, речи о полном выходе ADG Group из проектов не идет. По его словам, управляющая компания торговых центров «Место встречи» продолжит операционное сопровождение всех объектов. Кроме того, ее владельцы получат паи фонда, сообщил он, не уточняя размер доли.

Внесение районных центров в ЗПИФ позволит группе привлечь средства от частных инвесторов, которые можно будет направить на реализацию других проектов, говорит Печерский. При этом, по его словам, ADG Group не собирается ограничиваться недвижимостью, а будет постепенно трансформироваться в инвестиционный холдинг.

Изначально в портфель компании входило 39 кинотеатров: связанная с ADG Group компания «Эдисонэнерго» выкупила их у мэрии Москвы за 9,6 млрд руб. еще в 2014 г. Среди них – «Прага» на Нижней Масловке, «Будапешт» в Алтуфьеве, «Киргизия» в Новогирееве, «Эльбрус» на Кавказском бульваре и т. д. Часть из них в итоге девелопер перепродал. Новым владельцем «Варшавы» рядом со ст. м. «Войковская» на Ленинградском шоссе стала фирма «Нова бахча», принадлежащая близкому к ГК «Киевская площадь» бизнесмену Илюше Юсупову. Еще семь объектов, например «Ашхабад» на ул. Чертановской, «Комсомолец» на Дмитровском шоссе, «Восход» на ул. Михайлова, были выкуплены мэрией Москвы для размещения городских сервисов. Несколько кинотеатров остаются у ADG Group и находятся на стадии реконструкции. Сама «Эдисонэнерго» на данный момент принадлежит фирме «Место встречи», 49% долей в которой у гендиректора «Первого канала» Константина Эрнста, остальное – у Григория Печерского и адвоката Александра Тобака.

Торговые центры «Место встречи» были оценены в 134 000 руб. за 1 кв. м, обращает внимание один из консультантов. Это, по его словам, ниже текущей себестоимости строительства такой недвижимости в Москве. Возможно, если бы ADG Group решила реализовать эти объекты по одному, то она смогла бы выручить за них гораздо больше, резюмирует эксперт. Бибик с этим не согласен. Он напоминает, что рыночная стоимость таких комплексов оценивается не по затратам на их возведение, а по арендному потоку, который они приносят. Об этом же говорит и Степанов. Кроме того, как отмечает Бибик, строительство данных комплексов началось несколько лет назад совершенно в другой ценовой среде. По этой причине он считает оценку портфеля в 50 млрд руб. рыночной. С ним согласен и Калистратов. 

«Место встречи» – хорошо диверсифицированная по районам и арендаторам сеть в главном городе страны, отмечает Бибик. Он считает ее портфель уникальным. Это трофейные объекты, которых на рынке больше не будет, соглашается Степанов. Они небольшие по размеру, у них уникальное расположение внутри спальных районов и стабильный набор арендаторов с долгосрочными договорами, среди которых помимо классических ритейлеров, фуд-холлов и фитнес-клубов есть различные площадки правительства Москвы – МФЦ, проект «Московское долголетие» и проч., объясняет он. Все это, по его мнению, гарантирует стабильный денежный поток.

При этом, по словам Бибика, 40% из них построены менее трех лет назад, а значит, там есть потенциал для роста трафика и чистого операционного дохода. Степанов добавляет, что уже сейчас трафик данных комплексов ежегодно растет на 25%, а их товарооборот увеличился в прошлом году на 34%. Кроме того, доходность проектов будет прибавлять еще и по мере снижения ключевой ставки, уверен эксперт. 

Рынок коллективных инвестиций в недвижимость в последние годы активно развивается, отмечают опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным Parus Asset Management, по итогам 2025 г. общий объем ЗПИФов достиг 893 млрд руб., увеличившись за год на 55%. Из них 348,5 млрд руб. пришлись на склады, 134,8 млрд руб. – на площадки под жилье, 96,9 млрд руб. – на офисы и лишь 67,6 млрд руб. – на торговые центры. Такой инструмент позволяет собственнику актива привлечь капитал для новых проектов, при этом с возможностью операционного контроля над портфелем, отмечает Бибик.

Кроме того, по словам Калистратова, для владельцев недвижимости это еще и оптимизация управления, так как теперь за это будет отвечать профессиональный игрок. К тому же фонды не платят налог на прибыль, поэтому для пайщиков это еще и определенные налоговые преференции, констатирует он.