Возвести с ИИ: как цифровые решения могут изменить российский девелопмент

По данным Минстроя, вклад строительной отрасли в ВВП России по итогам 2025 г. составил более 12%, или 22 трлн руб. Согласно национальным целям развития и национальному проекту «Инфраструктура для жизни», темпы строительства должны соответствовать задаче по обеспечению каждого россиянина 38 кв. м жилья к 2036 г. Но сохранять объемы строительства, необходимые для достижения этой цели, становится сложнее из-за дефицита кадров и высокой стоимости капитала, говорят участники рынка. По их мнению, поддержать отрасль возможно за счет унификации решений и искусственного интеллекта (ИИ).

ИИ можно интегрировать во все стадии инвестиционно-строительного цикла – от проектирования здания до процесса эксплуатации, считает управляющий директор ДОМ.РФ Николай Козак. По его словам, с помощью ИИ архитекторы смогут проектировать города, девелоперы – оптимизировать вопросы строительства, применяя автономных роботов и технологии цифрового моделирования, а управляющие компании обеспечат автоматизированный сервис для жильцов домов. При корректном применении ИИ может не только ускорить все эти процессы, но и повысить качество продукта, а также уровень его обслуживания, подчеркивает Козак.

Несмотря на то, что стройка остается отраслью реального сектора экономики, цифровые решения – это не опция, а неизбежность, если девелопер не хочет навсегда отстать от конкурентов, считает генеральный директор «ДОМ.PФ Технологии» Александр Лукьянов. О внедрении ИИ в свои процессы сообщали такие девелоперы, как группа «Самолет», структуры ФСК, ПИК и другие.

Задачи, которые уже сегодня решаются с помощью ИИ, – прогнозирование спроса и оптимизация логистики, контроль качества строительно-монтажных работ, финансовое управление и управление кадрами, риск-менеджмент.

«Основное преимущество цифровых сервисов по сравнению с классическими – ускорение и упрощение коммуникации между всеми участниками строительного процесса, что в конечном итоге приводит к уменьшению сроков строительства», – говорил «Ведомостям» генеральный директор «Галс-Девелопмента» Андрей Мухин.

Такие инструменты, как искусственный интеллект, технологии информационного моделирования, лазерное сканирование или дроны на площадках, – это уже не эксперимент, а повседневность, отмечал в своем поздравлении в День строителя профильный вице-премьер Марат Хуснуллин.

Тем не менее без качественной базы данных ИИ-решения все еще малоэффективны и точечны, уверен Козак.

Мультипликатор строительной отрасли

В ноябре прошлого года при поддержке Минстроя России ДОМ.РФ запустил платформу данных строительной отрасли. Изначально на ней разместили базовые датасеты (набор данных для машинного обучения, представленный как таблица с указанием объектов и их характеристик) по многоквартирному и частному домостроению (от планов ввода объектов до характеристик квартир и активности застройщиков) и открыли доступ к ним для всех российских застройщиков. Позже ДОМ.РФ призвал компании вносить и собственные данные в общую систему.

«Единая цифровая платформа данных – это следующий этап нашей работы по цифровизации отрасли», – говорит Александр Лукьянов. Изначально девелоперы не были готовы обмениваться информацией из своих информационных систем без посредника, но согласились после того, как ДОМ.РФ выступил в качестве консолидатора.

По мнению Лукьянова, для качественной реализации ИИ-сервисов нужен датасет, объединяющий множество верифицированных данных от разных участников рынка, что в итоге даст экономию в сотни часов «ручного поиска и проектирования оптимального решения».

Платформа уже поддерживает два интерфейса – графический (UI) для быстрых разовых запросов и программный (API) для полноценной интеграции с корпоративными системами девелоперов. К платформе присоединились девелоперы Setl Group и ГК «А101», планирует интеграцию «ФСК Регион». Подключение крупных девелоперов к платформе данных – один из шагов на пути к формированию единого отраслевого цифрового следа, считает замминистра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик. «Сегодня мы закладываем фундамент для повсеместного внедрения технологий искусственного интеллекта, которые позволят не только ускорить инвестиционно-строительный цикл, но и кардинально повысить качество управления на всех этапах — от площадки до ввода объекта», – говорил он в июне в рамках форума недвижимости «Движение».

По мнению управляющего партнера ГК ФСК по сегменту «Регионы» Алексея Алмазова, объединение данных в итоге повышает эффективность каждого игрока. «Участие в формировании отраслевых практик работы с данными – это вклад в развитие всей цифровой вертикали», – считает он.

С ним согласна Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101». По ее словам, цифровая платформа позволяет объединить файлы в единой машиночитаемой среде.

Создание качественного датасета связано и с показателями цифровизации застройщиков, и с тем, как у каждого из них выстроены бизнес-процессы, и от объема загруженных в платформу данных, а также от уровня действующих в отрасли стандартов и требований. «Качественный датасет – это мультипликатор для всей строительной отрасли, и о нем нужно заботиться так, как заботились о производственном станке 50 лет назад», – считает Козак.

По мнению участников отрасли, формирование рынка данных позволит увеличить скорость принятия бизнес-решений и повысить рентабельность инвестиционно-строительного цикла. По данным совместного исследования ДОМ.РФ и Фонда «Сколково», в среднем девелоперы «оцифрованы» на 35–45%. Базовые процессы уже отстроены у большинства, но общие показатели напрямую связаны с масштабом компании, считает Лукьянов. «Если у нее в работе буквально пара объектов, большого смысла в тотальной цифровизации нет. Всегда нужно смотреть на соотношение «цена – эффект», – подчеркивает он. При этом, по данным исследования консалтинговой компании «Яков и Партнеры», сквозное внедрение ИИ в процессы российского девелопмента позволит ежегодно получать экономический эффект около 0,9 трлн руб., что составляет 0,4% ВВП. Единая платформа данных строительной отрасли поможет выйти на более высокий уровень цифровизации меньшими усилиями – в том числе финансовыми, считают в ДОМ.РФ.

Платформа как фундамент будущего

Эффективный датасет должен включать точные трехмерные модели зданий, координаты инженерных систем, геометрию объектов, их расположение в реальной среде, объясняет Лукьянов. «Без этих данных невозможно эффективное применение ИИ, который мог бы использоваться для прогнозирования спроса, оптимизации логистики, контроля качества работ и управления рисками», – уверен он.

Объединив весь массив данных в датасет, девелоперы получат доступ к базе готовых решений на любой, даже специфический, запрос, уверен Козак. ИИ снимет с застройщика необходимость с каждым новым проектом формировать компетенции через этап ошибок и исправлений. В итоге платформа позволит отрасли совершить качественный рывок, перейдя от разрозненных экспериментов к системной ИИ-трансформации. «Платформа данных – это не просто хранилище, это среда, где рождается доверие к информации, а значит, и к решениям, принятым на ее основе. Точность итоговой цифровой системы сделает отрасль уникальным полигоном для развития искусственного интеллекта», – полагает Козак.

Сегодня на фоне удорожания кредитных ресурсов и изменения покупательской активности девелоперы стремятся принимать меры, которые позволят сохранить инвестиционную привлекательность строительной отрасли и обеспечить выполнение национальных целей по жилищному строительству, отмечал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. «Большой потенциал мы видим в цифровизации строительной отрасли, повышении производительности труда и внедрении современных технологий, позволяющих оптимизировать затраты», – уверен он.

Главное изменение, которое ИИ принесет в девелопмент, – не автоматизация отдельных операций, а переход от работы с разрозненной информацией к непрерывному управлению рисками, считает директор по информационным технологиям группы «Самолет» Олег Тихонов. В договорной работе существует множество «осколков знаний»: договоров, дополнительных соглашений, переписки, условий, обязательств и изменений к ним. «ИИ позволяет собирать этот контекст воедино, в структурированные риск-вектора, и превращает сложную совокупность договорных условий в набор измеряемых метрик», – рассказал он «Ведомостям». С ним согласен директор по маркетингу October Group Евгений Межевикин. «Искусственный интеллект меняет девелопмент глобально: отрасль переходит от интуитивных решений к высокоточной аналитике, где каждый шаг – от выбора участка до ценообразования – подтверждается данными», – говорит он, отмечая, что системная автоматизация напрямую влияет на прибыльность отрасли. При этом значение человека не просто не исключается, но даже повышается, считает управляющий партнер девелопера Gravion Юрий Неманежин. «Вполне возможно, что в будущем, на объектах высокого класса, человеческое взаимодействие может стать привилегией – сервисом для избранных», – сказал он «Ведомостям».