Мастер-девелопмент по-русски
Как федеральному застройщику привлечь к масштабным проектам локальных игроковДля реализации крупных проектов в регионах необходимо партнерство федеральных застройщиков и локальных игроков
Федеральный девелопер GloraX осознанно выбрал для себя стратегию регионального развития. Хотя у нас есть проекты в Москве и Санкт-Петербурге, основной акцент мы делаем на регионы, отказавшись развиваться в столичных городах с высоким уровнем конкуренции и ограниченным предложением на рынке земли.
В 2024 г. наша компания вышла с проектами в пять новых городов, расширив географию присутствия до 10 регионов. Мы планируем, что до конца года их количество вырастет до 12–15. Наряду с точечной застройкой и масштабными жилыми комплексами в портфеле представлены восемь проектов комплексного развития территории (КРТ), реализация которых предполагает тесное взаимодействие с локальными властями. И в процессе этого сотрудничества мы поняли, почему местные администрации так заинтересованы в работе с федеральными девелоперами.
Относительно низкий уровень конкуренции среди застройщиков в регионах тормозит там развитие рынка недвижимости и не способствует появлению качественного продукта. Жилые проекты, которые предлагают покупателю локальные игроки, как правило, не дотягивают до уровня столичных как с точки зрения архитектуры, так и по своему наполнению. Обладая ограниченными ресурсами, большинство региональных игроков не могут себе позволить заниматься сложными площадками и большими проектами, которые требуют обширной социальной и инженерной инфраструктуры. В то же время для федеральных игроков детальная проработка продукта и серьезные социальные обязательства в рамках крупных проектов давно вошли в норму.
За годы работы GloraX накопил опыт работы со сложными региональными площадками. Мы готовы им делиться с местными застройщиками и предлагаем сотрудничество. КРТ, как правило, подразумевает дополнительную нагрузку – расселение ветхого жилья, строительство социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры и т. д. Это требует не только специальных навыков, но и колоссальных финансовых вложений, которые не соизмеримы с возможностями локальных игроков.
Приведу пример. До прихода нашей компании в Нижний Новгород отличная площадка в историческом центре на берегу Оки с памятниками архитектуры была отнесена местными девелоперами к бесперспективным. Она представляла собой заброшенную зону, реновации которой мешали не только обременения по защите культурного наследия, но и наличие большого числа несговорчивых собственников. Мы смогли согласовать проект, собрав более 500 необходимых документов, и начать строительство премиального жилья, социальных объектов и общественных пространств, одновременно занявшись реконструкцией памятников культурного наследия. Отмечу, что этот проект довольно масштабный, он рассчитан на несколько лет. Мы надеемся, что его реализация наполнит новыми функциями и смыслами историческую часть города, преобразует «речной фасад» Нижнего Новгорода и даст новый импульс развитию его набережных.
В Москве и Санкт-Петербурге такие крупные проекты федеральные девелоперы реализуют либо самостоятельно, либо в партнерстве. GloraX стремится распространить подобную практику и на региональные города. Наша цель – начать освоение масштабных депрессивных площадок в качестве мастер-девелопера, с участием в качестве «младших» партнеров местных игроков. На практике это означает, что мы берем на себя определенные обязательства по развитию территории перед региональными властями, но далее имеем законную возможность распределить фронт работ среди более мелких игроков или институциональных инвесторов, желающих взять на себя часть нагрузки. В текущих условиях такой подход позволяет привлечь в проекты КРТ локальных девелоперов и вовлечь в градостроительный процесс крупные неосвоенные площадки. Все это в конечном итоге поможет в полной мере раскрыть градостроительный потенциал регионов. Напомню, что в новом национальном проекте «Инфраструктура для жизни» основной акцент делается на раскрытие именно этого потенциала.
Сейчас совместно с Министерством строительства и ЖКХ РФ мы прорабатываем легитимизацию партнерства федерального застройщика и региональных девелоперов в проектах КРТ.