Как обновляют заброшенные промзоны Москвы

Москва сохранила лидерство в рейтинге индекса качества городской среды по итогам 2024 г., набрав 312 баллов из 360 возможных. Индекс, рассчитываемый Минстроем России, оценивает города по 36 критериям, объединенным в шесть ключевых направлений: жилье и прилегающие территории, озелененные пространства, общественно-деловая инфраструктура, социально-досуговая среда, улично-дорожная сеть и общегородские пространства. Сохранять лидерство столице помогает программа комплексного развития территорий (КРТ).

С момента запуска программы КРТ в 2020 г. на разных стадиях проработки и реализации находится 336 проектов, рассказал в начале июля мэр Москвы Сергей Собянин, подводя итоги работы программы за пять лет. «По проектам КРТ мы возрождаем пустующие и заброшенные городские территории. Это бывшие промзоны и участки земли, которые использовались неэффективно», – отметил мэр.

Включенные в программу проекты представляют собой комплексные планы преобразования таких территорий: они превратятся в современные районы, где будут созданы производства и новые рабочие места, появятся социальная, транспортная и инженерная инфраструктура, жилые комплексы, детсады, школы и больницы, новые спортивные объекты, общественные пространства.

«Исторические промзоны превратились в ценнейший ресурс развития. Вместо того чтобы бесконечно расти вширь, растягивая дороги и линии метро, города могут грамотно подойти к реорганизации этих территорий, порой находящихся в 10 минутах езды от центра», – писал Собянин.

Мэр отметил, что почти половину построенной недвижимости займет общественно-деловая и промышленно-производственная инфраструктура. Остальное – жилая застройка, в том числе для целей программы реновации.

Всего, как сообщили «Ведомости. Городу» в департаменте градостроительной политики (ДГП) Москвы, благодаря реализации проектов КРТ планируется построить 68 млн кв. м недвижимости. Общий объем инвестиций в проекты может составить 22,7 трлн руб., построенная недвижимость позволит создать в Москве дополнительно более 954 000 рабочих мест, отметили в ДГП.

«В течение периода реализации проектов в столичный бюджет поступит около 6,5 трлн руб., а после завершения ежегодный бюджетный эффект ожидается в сумме около 2 трлн руб.», – добавили в пресс-службе департамента.

Инвестиции в новый облик

Начальник проектно-учебной лаборатории городского развития Государственного университета управления (ГУУ) Ирина Милькина высоко оценивает программу, отмечая, что за первое полугодие 2025 г. было опубликовано 68 новых проектов КРТ. Это вдвое больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Общая площадь территорий, подлежащих реорганизации, составляет более 567 га, добавила она.

«Количественные показатели в целом сбалансированы – рядом с современными домами возводятся детские сады и школы, обустраиваются зеленые зоны и парки. Также предусматривается строительство объектов недвижимости промышленно-производственного назначения, что позволит создать дополнительные рабочие места в городе», – пояснила эксперт.

В ДГП отметили, что программа КРТ долгосрочная и проекты имеют длинные сроки воплощения в жизнь. Из 336 проектов 124 находятся на стадии реализации, в их рамках планируется построить и ввести в эксплуатацию более 29,3 млн кв. м недвижимости и создать порядка 345 000 рабочих мест.

Для такой трансформации город активно привлекает бизнес. Как рассказали в пресс-службе ДГП, для этого инвесторам нужно принять участие в аукционах, узнать об их объявлении можно из официальных источников: это ГИС «Торги» и электронная торговая площадка «Росэлторг». Извещения о проведении аукционов также размещаются на инвестиционном портале города Москвы.

Обязательным требованием к участникам программы КРТ является опыт строительства за последние пять лет объектов в объеме не менее 10% от объема строительства, предусмотренного решением о КРТ. Дополнительные требования могут устанавливаться индивидуально в зависимости от предмета торгов.

За время действия программы КРТ состоялось более 20 аукционов, по итогам которых были привлечены инвесторы для реорганизации участков общей площадью свыше 440 га, сообщили в ДГП. Это компании, в частности, из Москвы, Архангельска и Санкт-Петербурга.

Город коротких расстояний

Как ранее сообщал Собянин, первым проектом в рамках программы КРТ стал заключенный договор с девелопером «РГ-девелопмент» как правообладателем участка площадью 5,92 га в бывшей промзоне «Октябрьское поле». Документы были подписаны 8 июля 2020 г. В 2025 г. уже построен многоквартирный жилой комплекс из трех корпусов общей площадью более 73 100 кв. м. В рамках предыдущих очередей также были возведены жилые дома, включая дом с медицинским центром, школа на 800 учащихся и бизнес-центр. Создано более 1500 рабочих мест, сейчас на проекте завершается благоустройство, рассказали в ДГП.

«Каждый проект КРТ соответствует принципу сбалансированной городской застройки (наличие в шаговой доступности от жилья востребованной инфраструктуры, включая транспортную), заложенному в концепцию проекта «Умный город», – пояснили в пресс-службе ДГП и добавили, что до 80% территорий, отводимых под проекты КРТ, расположены вблизи крупных транспортных узлов и сформированной инженерной инфраструктуры.

Из 124 проектов, которые сегодня находятся в стадии реализации, на шести уже ведутся строительные работы. Развитием этих площадок занимаются инвесторы и назначенные городом операторы. Они предусматривают реорганизацию более 62,1 га земельных участков в САО, ТАО, ЮВАО и ЮЗАО – в районах Войковский, Тимирязевский, Хорошевский, Троицк, Печатники и Зюзино. Все площадки расположены в пешей доступности от станций скоростного рельсового транспорта и крупных столичных автомагистралей, отмечают в пресс-службе ДГП.

Программа комплексного развития позволяет создавать сбалансированные кварталы, где жилье сочетается с рабочими местами, объектами социальной инфраструктуры и комфортной городской средой, считает генеральный директор девелопера Zapusk Group Алексей Равинский. «Это снижает маятниковую миграцию (регулярные поездки из дома на работу или учебу и обратно. – «Ведомости. Город»), разгружает транспортные потоки и повышает качество жизни горожан», – добавил эксперт.

Риски и перспективы

Как сообщили в ДГП, сейчас основная сложность для инвесторов программы – длительные сроки реализации проектов на крупных по размеру территориях и большой объем планируемой к строительству недвижимости. Например, проект КРТ «Автомоторная» на площади более 77 га, где планируется построить более 1,7 млн кв. м недвижимости, рассчитан на 22 года.

«Поэтому за такие проекты, как правило, берутся опытные игроки на девелоперском рынке с солидным портфелем реализованных проектов», – пояснили в ДГП. Соглашения, заключенные городом с банками по программе КРТ, рассчитаны на 10 лет. Это дает инвесторам возможность грамотно спланировать свою работу на каждом этапе реализации проекта, рационально распределить силы и средства, избегая ненужных рисков, уверены в департаменте.

Эффективность программы КРТ Москвы признается экспертами, но они также отмечают возможные риски при ее реализации. Равинский обратил внимание на существенные инфраструктурные ограничения, возникающие при реализации крупных проектов. Одной из острых проблем он назвал дефицит технической готовности существующих сетей, особенно сетей электроснабжения, что нередко влечет значительные задержки при подключении вновь создаваемых объектов.

«Решение лежит в плоскости системной координации между городом, девелоперами и ресурсниками. Без такого трехстороннего взаимодействия узкие места могут возникать на каждом новом объекте», – уверен эксперт.

Генеральный директор агентства недвижимости Why Not Realty Павел Матюхин особо выделил тот факт, что качественная городская среда невозможна без одновременного развития жилого массива и социальных объектов: важно синхронизировать строительство жилья и создание новой инфраструктуры для жизни горожан. «Сегодня приоритет в создании среды: пешеходные связи, социальная инфраструктура, деловая структура. Но баланс не идеален: в некоторых районах плотность застройки растет быстрее, чем успевают появляться школы и поликлиники», – считает он.

Директор департамента стратегического анализа и экономики академии «Среда» Галина Плотникова подтвердила важность соблюдения баланса между новой жилой застройкой и созданием соответствующих социальных и производственных зон. Нарушение пропорций, когда доминирует массовая жилая застройка без должного развития инфраструктуры, может привести к появлению нового типа спальных районов, ограничивающих возможности повседневного функционирования города.

«Промзоны – это около 17% территории Москвы. Включение этих территорий в экономику и социальную ткань города – стратегическая задача, решение которой определит облик города и развитие его районов на несколько десятилетий вперед», – отметила Плотникова.