Движение вверх: почему современные мегаполисы делают ставку на вертикальный рост

Когда речь заходит о плотной высотной застройке, эксперты нередко выражают обеспокоенность ростом транспортной нагрузки, повышением уровня шума и ухудшением качества городской среды, что, как предполагается, должно негативно сказываться на уровне благополучия и повседневного комфорта жителей.

Но более 30 мировых мегаполисов демонстрируют иную картину: города с высокой плотностью, такие как Гонконг, Сингапур и Шэньчжэнь, стабильно занимают ведущие позиции в глобальных рейтингах качества жизни, следует из результатов анализа консалтинговой компании «Яков и партнеры». Это, как уверены авторы исследования, подтверждает, что высокая плотность не является проблемой сама по себе – напротив, при грамотном городском планировании она становится фактором формирования устойчивой, насыщенной и экономически эффективной городской среды.

Ставка на высоту

В XX в. Москва развивалась по модели, основанной на территориальном разделении функций – жилья, труда и досуга. Это привело к формированию спальных районов и монофункциональных центров, малоэффективных с точки зрения качества среды и экономической отдачи на единицу площади. Пандемия COVID-19 и переход на удаленную работу продемонстрировали уязвимость такой структуры по всему миру: деловые районы, ориентированные преимущественно на офисные функции, оказались невосприимчивыми к адаптации и по сей день не восстановили прежний уровень активности.

В этих условиях стала очевидна необходимость перехода к более эффективному использованию территории. При дефиците доступной земли и высокой стоимости участков в пределах транспортного каркаса столицы вертикальный рост стал логичным вектором развития, а снятие ограничений по этажности в 2024 г. – поворотным моментом. На сегодня уже 47% новых жилых проектов превышают 30 этажей.

В Москве есть потенциал нового строительства примерно 130–150 млн кв. м без ущерба для качества среды, ведь на текущий момент большая часть районов города имеет плотность в 3–4 раза ниже, чем в таких городах, как Нью-Йорк, Шанхай, Сингапур. Для сравнения: сегодня в столице построено около 300 млн кв. м жилья. Особую роль в трансформации городской структуры играют центральные районы столицы. Именно на них благодаря исторически сложившейся плотности функций, развитым транспортным связям и насыщенности инфраструктурой на единицу площади приходится наибольший вклад в экономику города (по разным оценкам, в мировых мегаполисах 3–5% городской территории обеспечивают до 57% ВВП). Но такие территории ограничены по площади, хотя и крайне востребованы как для жизни, так и для бизнеса. Высокая стоимость земли в сочетании с дефицитом доступных участков делает горизонтальное расширение невозможным или нецелесообразным. В этих условиях естественным вектором развития становится рост в высоту: районы с максимальной концентрацией ценности начинают вытягиваться вверх, переходя к модели вертикального города, в котором плотность, многофункциональность и связность становятся взаимосвязанными элементами устойчивой городской логики.

Но вертикальный город – это не просто увеличение плотности, а смена пространственной парадигмы. Многофункциональная застройка с вертикальным распределением функций – от общественно-деловой активности на нижних уровнях до жилья и рекреации на верхних – формирует устойчивую и связанную среду. Один такой комплекс может быть по функциональной насыщенности и интенсивности использования земли эквивалентен целому кварталу традиционной среднеэтажной застройки.

Комфорт для жизни и драйвер для бизнеса

Первым шагом к формированию такой среды должно стать определение функционального баланса. Оптимальное соотношение для районов с высокой экономической активностью – 30–40% жилья, 30% офисных площадей и 30–40% объектов социальной инфраструктуры, досуга и развлечений. Такой баланс позволяет одновременно поддерживать деловую активность, обеспечивать постоянное присутствие жителей и повседневную жизнь, а также формировать живую, насыщенную среду, активную в течение всего дня. В зонах с меньшей плотностью пропорции функций смещаются в сторону жилья, но принцип многофункциональности должен сохраняться. Это позволяет формировать устойчивую, экономически активную и комфортную среду.

Вторым шагом становится вертикальное распределение функций внутри здания. На подземных уровнях размещаются инженерные системы, логистика, склады и парковки. Уровень улицы отводится под торговлю, общественные пространства и доступ к транспорту. Следом – офисы, коворкинги и образовательные кластеры, выше – жилые апартаменты с террасами и общими зонами. Верхние этажи и кровли выполняют рекреационные функции: фитнес-залы, рестораны, зеленые площадки, технические помещения. Такая вертикальная логика позволяет одному зданию выполнять функции целого городского квартала, обеспечивая насыщенность, связанность и устойчивость среды.

Ключевое отличие современного вертикального города – интеграция социальной инфраструктуры прямо в структуру застройки. Школы, поликлиники, спортзалы больше не требуют отдельных зданий – они могут размещаться внутри высотных комплексов. И успешные примеры в мировой практике на сегодня уже есть – в Токио, например, школа Joto Elementary занимает нижние этажи жилой башни, в Бразилии медицинский центр встроен в многофункциональный комплекс Orion, а в Нью-Йорке образовательные учреждения входят в состав mixed-use-застройки. Это приближает базовые услуги к месту жизни, сокращая потребность в перемещениях и повышая удобство повседневной среды. Важно закладывать такие функции на этапе проектирования как полноценные элементы жилой и деловой экосистемы.

Особую роль играет и подземное пространство. В условиях высокой плотности оно становится резервом для размещения инженерной и обслуживающей инфраструктуры. Один из лучших примеров – Хельсинки, где создана система почти из 300 км подземных тоннелей, включающая паркинги, склады, спортзалы, сервисные помещения и даже церковь. Москва уже активно использует подземный уровень, но следующий этап – формирование интегрированной системы тоннелей для грузового транспорта, доставки, вывоза отходов и нужд коммунальных служб. Это позволит разгрузить поверхность, снизить шумовую нагрузку и повысить устойчивость городской среды.

Не только этажи, но и связанные функции

Чтобы вертикальный город стал по-настоящему связанным, важно обеспечить переходы между зданиями не только на уровне земли, но и выше – через мосты, галереи, общие террасы. Это позволяет перемещаться между функциями – магазинами, кафе, офисами, школами, не опускаясь на улицу, обеспечивая непрерывность городской среды, комфорт в любое время суток и снижение нагрузки на уличную инфраструктуру.

Такая архитектура формирует трехмерную городскую ткань, в которой пространство работает по трем координатам – не только вширь, но и ввысь. Многоуровневая связность позволяет реализовать модель вертикального 15-минутного города, где доступ ко всем функциям возможен в пределах короткой дистанции, но не обязательно в пределах одного здания. Один из ярких примеров – Central Elevated Walkway в Гонконге – пешеходная система мостов и галерей, которая объединяет десятки высотных зданий, торговых центров и офисов, позволяя перемещаться по деловому центру на высоте 2–3-го этажей, не выходя на уровень улицы.

Наконец, вертикальный город требует внимания к визуальному и психологическому комфорту. Высотная архитектура должна быть «человечной»: разделенной по уровням, насыщенной зеленью, дополненной общественными пространствами, террасами и мостами. В Сингапуре, Милане и Гонконге уже реализуются вертикальные леса, воздушные коридоры и переходы – элементы, которые возвращают масштаб, создают ощущение уюта и структуры, а также формируют отсечку для горизонта глаза. Это не декоративные приемы, а обязательные компоненты проектирования, без которых высотная застройка воспринимается как чуждая и отталкивающая. Таким образом, вертикальный город – не только башни и квадратные метры. Это новая система мышления, в которой архитектура, транспорт, инженерия и социальная инфраструктура работают в едином ритме.

К 2050 г., как показывают ряд исследований, около 68% населения мира будет жить в городах, что делает вертикальное развитие не просто трендом, а необходимостью. И мировой опыт уже сегодня наглядно демонстрирует, что при грамотном планировании высотная застройка может повысить качество среды и стать драйвером устойчивого развития. Ключевые условия успеха – вертикальное распределение функций внутри зданий, органичное внедрение инфраструктуры в застройку, полноценное использование подземного пространства и т. д. Для Москвы переход к вертикальной модели не только откроет значимый экономический потенциал, но и позволит сформировать комфортную среду для горожан.

В подготовке материала участвовала Анна Данченок, партнер «Яков и партнеры».