Время стрит-ритейла: инфраструктура становится атрибутом современных объектов

По данным Банка России, на первое марта 2025 г. общее количество накоплений граждан приблизительно равно 80 трлн руб., из которых объем средств, привлеченных кредитными организациями от физических лиц, составляет 57,6 трлн руб. Так, объем наличных денег на руках у населения составляет около 18 трлн руб.

При высоких ставках по вкладам, которые обусловлены высокой ключевой ставкой, держать деньги в банках было разумно. Однако при снижении ключевой ставки, а этот процесс уже начался, вкладчикам придется искать другие источники для безопасной и доходной «парковки» своих средств. «При снижении ключевой ставки можно предположить, что инвесторы начнут постепенно выводить средства с депозитов и направлять их в недвижимость. По нашему прогнозу, от 40 до 80% депозитных средств могут быть реинвестированы в зависимости от суммы накоплений и динамики процентной ставки», – говорит директор департамента направления стрит-ритейла NF GROUP Ирина Козина.

Инвесторы, как правило, диверсифицируют свободный капитал. По словам Козиной, если потребность в собственном жилье уже закрыта, инвестор может направить до 80% средств, ранее размещенных на депозитах, в объекты стрит-ритейла.

Доходный дом

Стрит-ритейл в составе объектов современного строительства является ликвидным активом для инвестора. Привлекательным он становится по нескольким причинам, говорит Ирина Козина: дефицит предложений, высокая арендная ставка и стабильный доход. Сейчас, в условиях активной урбанизации и растущего спроса на комфорт как в повседневной, так и в рабочей среде, набирает обороты тренд на локализацию потребления и децентрализацию ритейла, следует из исследования NF Group. Люди стремятся удовлетворять базовые потребности в непосредственной близости от места работы или проживания. Как следствие – высокий спрос от ритейлеров на такие помещения, а затем и внимание профессиональных девелоперов к развитию и увеличению инфраструктурной составляющей в своих проектах. Так, например, была отмечена тенденция роста объема помещений под ритейл в офисных объектах. По данным NF Group, доля ритейла в строящихся бизнес-центрах классов рrime и А достигает в среднем 10%, что в 2,5 раза больше, чем в уже построенных объектах того же класса. А в премиальных жилых комплексах отмечен тренд на ускорение темпов заполняемости коммерческих помещений.

О жилье

Стрит-ритейл эффективен не только в центре города, но и в новостройках, расположенных за его пределами. «Коммерческие помещения на первых этажах новых жилых комплексов сегодня пользуются стабильно высоким спросом. При этом уровень вакантности составляет около 10%, что говорит о хорошей заполняемости. Сейчас операторы начинают подбирать площади за полгода до ввода жилого комплекса в эксплуатацию, стремясь занять наиболее перспективные помещения. И даже при 20%-ной ключевой ставке арендаторы стрит-ритейла не свернули планы развития», – говорит генеральный директор УК «Аструм Недвижимость» Сергей Нюхалов.

Профессиональные девелоперы активно наращивают объем инфраструктурных площадей в своих объектах как в ЦАО, так и за его пределами. Например, в жилом комплексе Stone Sokolniki девелопер принял решение в пользу увеличенной инфраструктуры. Ее площадь, включая частный детский сад, составит 5000 кв. м, или 8% от общей площади объекта. По словам Нюхалова, наибольшим спросом среди коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов пользуются малые форматы – до 50 кв. м, но и площади в 50–100 кв. м привлекают как сетевых резидентов, так и малый бизнес.

Основу инфраструктуры в жилых комплексах Москвы составляет общепит: в массовом сегменте он занимает 30–50% площадей, в премиальных – около 17%. Помимо этого регулярными арендаторами являются продуктовые магазины, аптеки и бьюти-салоны, доля которых выросла с 7–9 до 15%.

Неделовая сторона бизнес-центра

У современного жителя мегаполиса уже сформировалась определенная поведенческая модель: локализация потребления не только в районе, где он живет, но и там, где работает. Однако, если для жилых проектов инфраструктура уже обычное явление, для бизнес-центров инфраструктура, открытая городу, пока еще молодой, но динамично развивающийся формат. Согласно данным NF Group и Stone, основной объем торговых площадей в современных бизнес-центрах представлен помещениями площадью 100–200 кв. м, востребованными у нишевых гастроконцепций, кофеен, а также операторов с долгосрочной моделью бизнеса. Также отмечается высокая доля помещений площадью 300–500 кв. м, спрос на которые в БЦ сформирован преимущественно заведениями общественного питания.

Управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников убежден, что современный бизнес-центр ‒ это не просто рабочие места, а комплексная среда, где важна каждая деталь. «Ликвидность, стоимость и востребованность таких объектов повышаются за счет инфраструктуры», – подчеркивает он. Речь идет не только о качественном пространстве, но и о сервисах, которые экономят время и повышают комфорт. Ключевой элемент – разнообразный общепит: от столовой до кофеен и ресторанов. Второй важный компонент в условиях современных трендов на здоровый образ жизни ‒ work-life balance, спорт, wellness и фитнес-центры, салоны красоты. 

Высокий уровень спроса на такие объекты со стороны резидентов и жителей прилегающих районов определяет их привлекательность для арендаторов. Так повышается и инвестиционная ценность таких площадей: по оценке Нюхалова, арендная ставка на ритейл в составе деловых объектов на 15–20% выше, чем в жилых комплексах. Соглашается с ним и директор коммерческого управления Stone Кристина Недря, подчеркивая первопричину такой разницы. «Более высокие арендные ставки на ритейл в составе бизнес-центров обоснованы тем, что здесь сосредоточена деловая платежеспособная аудитория, что напрямую влияет на рост среднего чека у арендаторов. А открытый доступ к такими объектам формирует двойной клиентский поток как за счет резидентов и их партнеров, так и за счет жителей района», – отмечает эксперт.

В проектах Stone этот тренд прослеживается особенно интересно. В бизнес-центрах компании представлена широкая линейка ритейла – от компактных помещений до просторных площадей клиентских офисов. Торговые точки расположены на первой линии у метро в развивающихся деловых районах с высоким трафиком и соседствуют с жилой застройкой бизнес- и премиум-класса.

Взгляд на арендатора

Выбор коммерческого помещения – ключевое решение для современного бизнеса, от которого напрямую зависит поток клиентов и стабильность выручки. Важным преимуществом является сбалансированное зонирование. Например, в бизнес-центрах Stone в зависимости от масштаба и расположения под инфраструктуру отводится до 10% площади, что снижает конкуренцию между арендаторами. Девелопер самостоятельно подбирает якорных резидентов, которые дополнительно увеличивают поток покупателей для всех торговых операторов. Заполнение новых бизнес-центров такими арендаторами начинается примерно за 6–12 месяцев, для других инфраструктурных резидентов – примерно за шесть месяцев, что еще раз подтверждает тенденцию на раннее заселение. Основной ее причиной является дефицит качественных предложений на рынке, что вынуждает арендаторов заранее искать помещения, в том числе и в строящихся объектах. В раннем заселении есть важный плюс: арендаторы могут реализовать сложные дизайн-концепции своих пространств, проработать проект и к вводу объекта начинать ремонтные работы.

Как такие инфраструктурные резиденты выбирают помещения для аренды в современных жилых комплексах и бизнес-центрах и какие факторы становятся решающими, представители бизнеса рассказали ниже.

Первое, о чем думают владельцы бизнеса, – целевая аудитория.

Для премиального груминг-салона PetFect идеал – помещение в жилом комплексе высокого класса. Один из первых салонов сети разместился в ЖК «LIFE-Кутузовский».

«Мы создали премиальный груминг-салон для питомцев, ориентируясь на платежеспособную аудиторию новых ЖК бизнес-класса, ‒ это молодые семьи с детьми, которые ценят время и заботятся о своих животных. Для нас важно расположение в жилом комплексе с облагороженной территорией и развитой инфраструктурой: хороший детский сад, премиальные сетевые магазины, салоны красоты и кофейни. Это формирует наш целевой клиентский поток», – рассказывает основатель груминг-салона PetFect Ольга Андреянова.

Для сети кофеен Natura поведенческая модель целевой аудитории несколько иная. «Наша ключевая задача не просто найти помещение, а вписаться в стиль жизни нашей аудитории. Кофе для нас не главное. Важнее атмосфера, в которой человек чувствует себя комфортно: будь то молодые мамы из жилого комплекса, забежавшие на капучино после детской площадки, или офисные сотрудники, привыкшие работать за чашкой фильтр-кофе. Мы ищем места с высокой проходимостью, но при этом обращаем внимание на ценности района, где люди готовы проводить время, а не просто брать кофе навынос», – говорит собственник сети кофеен Natura Александр Данилов

Очень важны и физические параметры помещения, и технические условия. 

Сеть кофеен Natura отдает предпочтение объектам современного строительства премиального уровня: кофейня уже открылась в ЖК Lucky и готовится к открытию в бизнес-центре Stone Towers. Оптимальный размер помещения для них – 120–300 кв. м с летней террасой, высокими потолками и панорамными окнами. «Пространство должно дышать, а интерьер – притягивать взгляд, – говорит Данилов. – В Stone Towers мы как раз делаем кафе с открытой зоной и большими окнами, чтобы гости чувствовали связь с улицей даже из-за столика». Технические требования для Natura стандартны, но без компромиссов: минимум 35 кВт мощности, приточно-вытяжная вентиляция, пожарная сигнализация и желательно готовые коммуникации. «Конечно, договариваемся об арендных каникулах на время стройки и о льготном тарифе в первый год, как, например, в том же Stone Towers, где нам дали четыре месяца без арендной платы», ‒ рассказывает Данилов.

Для розничной сети винотек SimpleWine также важно, чтобы помещение соответствовало стандартам современного строительства, а остекление пространства позволяло создать фирменную витрину.

«Мы с высокой долей вероятности откажемся от локации, если помещение имеет сложную конфигурацию, недостаточную электрическую мощность или в нем отсутствует возможность установить климатические системы. У рассматриваемого помещения должна быть достаточная площадь витринного остекления, достаточное место для размещения полноценной фасадной вывески, которое обеспечит ее четкую просматриваемость с разных углов», – рассказал управляющий директор SimpleWine Александр Андреев.

Помещения на первых этажах современных БЦ как нельзя лучше подходят под эти требования, что показывает география размещения винотек SimpleWine: только в «Москва-сити» они расположены в «IQ Квартале», Neva Towers, БЦ «Город Столиц», «Башне на Набережной», в башне «Федерация».

Есть бизнесы с определенной спецификой помещений, которую возможно реализовать только на ранних этапах реализации проекта, например фитнес-клубы. «Участие на этапе проектирования позволяет заранее заложить необходимые характеристики и мощности, что обеспечивает финансовую выгоду и гарантирует качество будущего клуба», – говорит директор по развитию сети Spirit Fitness Галина Курносова. Технические требования к площадкам включают высоту потолков не менее 3,5 м, достаточные мощности электроснабжения и вентиляции, а также продуманные планировочные решения. «Особый интерес представляют современные жилые комплексы и бизнес-кварталы с развитой инфраструктурой и постоянным резидентным потоком», – отмечает Курносова. Для Spirit. Fitness открытие в бизнес-центрах – одно из приоритетных направлений.

Уже пять лет клуб работает в башне «Федерация» в «Москва-сити», где пользуется популярностью среди резидентов апартаментов и сотрудников бизнес-центра. Сеть рассматривает исключительно масштабные офисные кварталы с высокой концентрацией арендаторов, подчеркивая важность открытого контура для свободного доступа внешней аудитории. «Это критически важно для достижения нашей целевой посещаемости от 1000 человек в день. Такую проходимость может обеспечить современный бизнес-центр в непосредственной близости от метро: в июне 2025 г. мы подписали соглашение с бизнес-центром "Stone Савеловская", где для нас сошлись все необходимые условия», – рассказала Курносова.

Таким образом, современные арендаторы ориентируются на три ключевых показателя помещения: локальная целевая аудитория, современные инженерные решения и гибкость условий. Такие предложения на рынке могут предоставить в основном объекты современного строительства, нежели старый фонд, где, например, установка большинства необходимого оборудования должна быть согласована с жильцами. Разнообразие форматов площадей в объектах нового строительства позволяет инвесторам выбирать наиболее доходные и ликвидные объекты, а арендаторам – находить помещения, соответствующие их бизнес-модели.