Город первых: как меняются приоритеты в элитной недвижимости
В «Москва-сити» появится новый жилой проектСтроительство «Москва-сити» началось в конце 1990-х гг. Идея финансового и делового центра, конкурирующего с лондонским Canary Wharf, парижским La Défense и небоскребами Манхэттена, обрела форму, когда в 1991 г. архитектор Борис Тхор предложил правительству Москвы застроить промышленную зону в Пресненском районе ЦАО рядом с «Экспоцентром». Концепция архитектора, разработанная мастерской № 6 «Моспроекта-2», предлагала сделать сердцем проекта большой зеленый парк, а вокруг него дугой, напоминающей то ли подкову, то ли букву U, расположить небоскребы с офисами и жильем. Высотность башен вдоль Москвы-реки закручивалась вверх по спирали, пока не достигала пика башни «Россия». Небоскреб высотой 612 м должен был стать самым высоким зданием в Европе.
Высота амбиций
Однако проект стал меняться с того момента, как девелоперы получили свои участки под застройку. В 1996 г. началось возведение первой офисной «Башни 2000», расположенной на правом берегу Москвы-реки, и связывающего ее с основной территорией «Москва-сити» моста «Багратион». Его открыли в следующем году, а на строительстве башни высотой в 104 м сказался дефолт 1998 г. В результате первый офисный небоскреб в ММДЦ появился лишь спустя три года. Сегодня только два этих архитектурных объекта и сохранились от первоначальной концепции Бориса Тхора.
Вместо общественного парка центральным ядром постепенно стал торгово-развлекательный центр «Афимолл Сити». «Башни планировали соединить общими подземными торговыми коридорами, ‒ рассказывает основатель агентства элитной недвижимости Whitewill Олег Торбосов, ‒ чтобы до соседней можно было добраться условно в тапочках, вообще не выходя на улицу. Такой формат быстро нашел своего покупателя. Здесь двести ресторанов и кафе, шопинг, развлечения. Целый город в городе». По данным источника «Ведомостей. Города», инста-пойнт «Москва-сити» по популярности обогнал Красную площадь. С хештегом #москвасити блогеры опубликовали более 4,8 млн сообщений, а с Кремлем и Красной площадью – 4,13 млн.
Архитектуру башни «Россия» меняли несколько раз, над одним из вариантов работал даже британский архитектор Норман Фостер, а потом и вовсе решили отказаться от ее строительства. Вместо нее в 2017 г. появился небоскреб «Федерация», состоящий из двух башен. Одним из первых проектов, предлагавших к покупке апартаменты в ММДЦ, стала «Империя» (2001 г.), рассказывает заместитель руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Никита Дронов. Эксперт отмечает, что на начало 2025 г. баланс полезной площади (без учета МОП и технических помещений) в существующих объектах «Москва-сити» распределялся следующим образом: 64% составляют офисы; 28% ‒ апартаменты и 9% ‒ ритейл.
«Сити» для быстрых
«Сити» создан для тех, кто живет быстрее, чем остальные, утверждает Торбосов. «Условно – утром вы стоите в душе, а через 10 минут ‒ уже в переговорке на важной встрече», – описывает он. В «Сити» не просто живут, а демонстрируют образ жизни, считает эксперт. По его мнению, термин «эго-массаж» как нельзя лучше описывает философию местных жителей: «Это когда вы не выходите из дома, а спускаетесь. Когда живете не просто в городе, а над ним».
Еще 10 лет назад мало кто рассматривал «Москва-сити» как район для жизни, в нем чаще покупали «апартаменты для пиджака», считает директор по маркетингу «Intermark городская недвижимость» Мария Русакова. Но время идет, меняется общий облик столицы. Рынок элитной недвижимости переживает период смены целевой аудитории. И тут «Москва-сити» вдруг достает туза ‒ жилой небоскреб One, с квартирами, а не апартаментами, описывает эксперт.
В процессе работы над архитектурной концепцией главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым рассматривались шесть разных вариантов проекта, но в конечном итоге именно идея ленты Мебиуса получила одобрение. Новый проект One, который реализует девелопер MR, выстраивается вокруг work & life balance. «Хочешь быть максимально эффективным и не терять время на дорогу до офиса – пожалуйста, хочешь иметь одни из лучших сервисов в одном месте – пожалуйста, рестораны, СПА, клиники, да еще и парк на высоте, как вишенка на торте», ‒ говорит Мария Русакова.
Первый парк в небе
Столичных жителей удивить сложно, еще сложнее удивлять жителей «Москва-сити». Но новый небоскреб One, преодолев отметку 379 м, не просто предложил вернуть в «Москва-сити» идею зеленой зоны, но претендует создать в жилом проекте самый высотный парк в Европе, подняв его на 85-й этаж. Футуристичный овал небоскреба кажется единой формой, напоминающей незавершенную ленту Мебиуса, однако это впечатление обманчиво. За плавными линиями скрываются две башни высотой в 90 этажей, соединенных между собой висячим мостом, над которым парит Sky Garden. В концепции One Сергей Кузнецов остается верным собственному стилю «эмо-тек», управляя человеческими эмоциями с помощью архитектуры. Если внешний архитектурный жест направлен на то, чтобы захватить внимание посетителя, то внутренняя архитектура здания использует принципы биофильного дизайна, мягко обволакивая и направляя чувства его обитателей, воздействуя на их нейронные связи плавностью переходов между внутренними блоками, заливая жилые интерьеры естественным мягким светом. Усиливает эффект расслабления и созерцание вертикальных садов на уровне облаков.
В жилой части небоскреба запланированы почти полторы тысячи квартир с панорамными окнами и потолками до 4,5 м, что довольно новое явление для «Сити», где классическим форматом считаются апартаменты. Они разместятся с 36-го по 90-й этаж. За планировки в One отвечает бюро Олега Клодта. Среди лотов ‒ двухуровневые пентхаусы и квартиры, которые находятся на одном уровне со Sky Garden.
Внутренняя инфраструктура новой башни будет включать торговую галерею с магазинами премиум-сегмента, новый ресторанный проект основателя гида GreatList Александра Сысоева, клинику превентивной медицины, бассейн под стеклянным куполом, фитнес-зал, ветеринарные клиники и груминг, салоны красоты, аптеки и прачечные. Для резидентов One предусмотрена клубная инфраструктура: приватный кинотеатр, бильярдная, коворкинг, капсульные переговорные, лаундж-зоны, фитнес-комнаты, а также библиотека, детский клуб, игровая для подростков и Sky lobby с панорамными окнами на 35-м этаже.
Офисы разместятся с пятого по 30-й этаж, а внутренняя логистика исключает пересечение между жилой и деловой частью, утверждает представитель MR. Дронов отмечает, что спрос на коммерческие площади в небоскребах «Москва-сити» сегодня превышает предложение. В июле 2025 г. уровень вакансий в кластере составлял 2%. «Даже на фоне масштабного исхода международных компаний в 2022 г. индикатор показал минимальную волатильность, а объем спроса был поддержан локальными игроками», ‒ говорит эксперт. По данным CMWP, в конце II квартала 2025 г. ставка аренды офисных площадей в ММДЦ по классам Prime, A и B составляла 59 147 руб./кв. м/год, что выше средней по рынку на 110%, или в 2,1 раза.
Сегодня в «Москва-сити» на разных этапах находятся четыре проекта: штаб-квартира Wildberries-RUSS, МФК Sezar Tower, МФК «Империя II» и проект One. Эксперты отмечают, что с завершением этих проектов свободных участков в историческом «Сити» не останется. По всей видимости, небоскреб One станет финальной точкой почти тридцатилетней истории освоения территории «Москва-сити». Завершить строительство и ввести небоскреб в эксплуатацию девелопер планирует в 2030 г.